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IRL 2025 : tout savoir de l'Indice de Référence des Loyers
Encadrement des loyers à la relocation ou lors du renouvellement triennal, revalorisation annuelle des loyers, l’IRL, Indice de Référence des Loyers est l'outil incontournable pour indexer les loyers sur le coût de la vie pour amortir son investissement locatif. Explications.
L’IRL, Indice de Référence des Loyers, est un outil indispensable pour revaloriser les loyers d'un investissement immobilier neuf ou ancien. Cet indice publié chaque trimestre par l’Insee, Institut national de la statistique et des études économiques, permet de calculer les hausses de loyers maximales en cours de bail. Voici comment calculer une augmentation de loyer avec l’IRL en 2025.
Qu’est-ce que l’Indice de Référence des Loyers, IRL, en France par l'Insee ?
Depuis 2008 et la loi sur le pouvoir d’achat, le nouvel Indice de Référence des Loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Il est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre de 1998.
L’IRL constitue donc la référence pour la révision des loyers en cours de bail, des locaux d'habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989 et pour les locaux meublés soumis à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
Calqué sur l'évolution de l'indice des prix à la consommation, l'IRL permet donc aux loyers de suivre le coût de la vie, assurant la rentabilité locative pour l'investisseur.
Dans la pratique, la variation annuelle de l’IRL constitue une limite à la révision du loyer que le propriétaire-bailleur ne peut pas dépasser.
Comment réviser le montant des loyers en 2025 ?
Traditionnellement, l’IRL permet de revaloriser annuellement le montant des loyers. Le loyer d'un local à usage d'habitation peut donc être révisé chaque année sur l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de bail ou, à défaut, à la date anniversaire de ce bail.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’Indice de Référence des Loyers publié chaque trimestre par l’Insee.
A quelle date réviser un loyer ? Exemple pour un bail signé le 1er mars 2025, l'indice du 4ème trimestre de l'année précédente sera utilisé chaque année pour calculer la révision du loyer.
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Pour info : - Attention, en cas d’absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
- La clause de révision prend généralement pour référence le dernier Indice de Référence des Loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur. Pour éviter tout litige, il est prudent d’indiquer l’actuel taux de l’IRL dans le bail.
Ainsi, pour un contrat de location d'un logement d'habitation signé entre le 15 avril et le 15 juillet 2025, la clause d'indexation doit indiquer la valeur de l'indice IRL du 1er trimestre 2024, c'est-à-dire : 143,46.
- L’IRL s'applique pour tous les contrats de bail d'habitation qu’il s’agisse de logements meublés ou non.
La hausse des loyers avec l'IRL est-elle automatique ?
La hausse des loyers avec l'IRL n'est pas automatique. Il est d'ailleurs souhaitable pour le bailleur d'informer son locataire de l'intention d'appliquer la révision annuelle des loyers par lettre recommandée. Si le bailleur n’a pas procédé à la revalorisation annuelle du loyer à la date fixée, il peut le faire dans les douze mois de la date anniversaire du contrat de location, mais sans que cela puisse être rétroactif sur les loyers déjà encaissés. La revalorisation ne s’appliquera alors que sur les mois suivants.
En revanche, depuis 2015 et la loi Alur, si aucune revalorisation annuelle n’a été appliquée, le propriétaire ne peut revenir en arrière sur plusieurs années.
Bouclier loyer en métropole, Corse et DOM-TOM : plafonnement de l’indice de référence des loyers jusqu’au 1er trimestre 2024
A noter qu’un plafonnement de la variation en glissement annuel de l’Indice de Référence des Loyers a été adopté dans la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant sur les mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat. En effet, en vertu de l’article 12, pour la fixation des IRL entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le premier trimestre de l'année 2024, la variation en glissement annuel de l'Indice de Référence des Loyers ne pouvait excéder 3,5 %. Ainsi, l’IRL du troisième trimestre 2022 augmente de 3,5 %, soit une base de 136,27. L'IRL est actuellement déconnecté de la réelle évolution de l'indice des prix comme auparavant en raison de l'actuelle inflation que connaît l'hexagone.
Par dérogation, la variation en glissement annuel de l'Indice de Référence des Loyers ne peut excéder 2,5 % dans les régions et départements d'outre-mer et de 2 % dans les collectivités de Corse.
En résumé, le bouclier loyer vise à limiter la hausse de l'IRL. Pour les révisons faites du troisième trimestre 2022 au premier trimestre 2024, la hausse de l'IRL est donc plafonnée à :
- 3,5 % en métropole ;
- 2 % en Corse ;
- 2,5 % en outre-mer.
Une mesure de protection qui a pris son terme du premier trimestre 2024. Depuis, l'évolution de l'IRL suit de nouveau le cours de l'inflation pondéré.
Valeur actuelle : comment calculer une augmentation de loyer en 2025 ?
Ainsi, pour calculer le niveau de loyer pour un contrat de bail signé un 15 mai, on va prendre l’IRL du premier trimestre 2024, c’est-à-dire + 3,50 %. Le loyer ainsi revalorisé ne pourra alors augmenter de plus de 3,50 %.
Pour établir le nouveau loyer d'un bail signé un 15 janvier, on utilisera l'IRL du quatrième trimestre précédent, soit en l'occurence l'IRL TM4 2024 : + 1.82 %. Le loyer augmentera alors de maximum + 1.82 %.
A noter que le propriétaire-bailleur n’est pas obligé d’appliquer cette hausse maximale. Pour conserver son locataire dans le temps ou ne pas le pénaliser et préserver son pouvoir d'achat, il peut décider d’une revalorisation moindre ou même aucune augmentation annuelle de loyer. Lire également - Réajustement des loyers et charges : comment faire ?
IRL et encadrement des loyers : de combien peut-on augmenter un loyer annuellement ?
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi Elan sur l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique prévoit qu'un dispositif spécifique d'encadrement des loyers puisse être mis en place dans certaines zones entre deux locataires.
À Paris, l'encadrement des loyers doit s'appliquer à chaque bail signé à partir du 1er juillet 2019. Un encadrement des loyers à Lille est aussi en vigueur depuis le 1er mars 2020. Plusieurs nouvelles villes s'ajoutent régulièrement comme Lyon, Villeurbanne, les localités de Plaine Commune et de Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, comme Bagnolet, Montreuil ou encore 24 communes du Pays Basque... Le propriétaire bailleur sera alors tenu de respecter un loyer de référence, fixé en fonction du type du logement, de la localisation et de l'année de construction de l'immeuble.
Quel est le dernier IRL connu ? Historique en tableau des trimestres de référence
L'Indice de Référence des Loyers est remis à jour quatre fois par an par l'Insee. La dernière mise à jour date d'octobre 2024, avec l'IRL du troisième trimestre 2024.
Voici donc un rappel de l'IRL 2022 avec les IRL 2023, puis ceux de 2024 :
| IRL 2022 | |||
| T1 2022 | T2 2022 | T3 2022 | T4 2022 |
| 133,93 | 135,84 | 136,27 | 137,26 |
| IRL 2023 | |||
| T1 2023 | T2 2023 | T3 2023 | T4 2023 |
| 138,61 | 140,59 | 141,03 | 142,06 |
| IRL 2024 | |||
| T1 2024 | T2 2024 | T3 2024 | T4 2024 |
| 143,46 | 145,17 | 144,51 | 144,64 |
Pour rappel, un propriétaire-bailleur n'est pas dans l'obligation d'appliquer cette revalorisation des loyers.