C'est à l'occasion de sa journée dédiée aux investisseurs au Parc Paris Orly-Rungis, qu'Icade a dévoilé son plan stratégique, « ReShapE », étendant sa vision jusqu'en 2028. En réponse aux changements profonds dans l'utilisation de l'immobilier et aux défis croissants du changement climatique, l'entreprise, qui célèbre ses 70 ans, a défini quatre priorités stratégiques avec la promesse de remodeler l'avenir de la vie urbaine.

 

Adapter le portefeuille de bureaux aux demandes évolutives

 

Icade maintient son engagement envers le segment des bureaux, vantant un portefeuille de haute qualité répondant à 86 % des attentes des clients en termes de centralité, de flexibilité, de services et de performance environnementale. Malgré des pressions économiques sur les loyers (avec un écart estimé de - 8,7 % entre les valeurs locatives du marché et les loyers actuels), le portefeuille de bureaux « bien positionnés » démontre une résilience avec un taux d'occupation financier historiquement élevé dépassant les 90 %.
Un plan de reconversion cible donc les 14 % des actifs de bureaux jugés non conformes aux attentes actuelles. Des projets avancés incluent la transformation d'actifs à Helsinki et Iéna en hôtel et résidence hôtelière, complétant les services proposés au Parc Paris Orly-Rungis. De plus, près de 24 000 m² de bureaux à Plessis-Robinson, situés en première couronne, seront convertis en 649 logements par la division Promotion. Icade a considérablement réduit son pipeline de bureaux, démontrant une approche très sélective pour les futurs investissements basée sur la localisation, le rendement sur coût cible (YoC) et les niveaux de pré-commercialisation.

 

Une diversification axée sur la mixité et notammen les résidences étudiantes

 

Deuxième point du plan stratégique : Icade vise à accélérer la diversification de son portefeuille en cohérence avec la demande croissante d'espaces polyvalents, ciblant par exemple les réserves foncières du groupe dans ses parcs d'affaires historiques comme le Parc des Portes de Paris et le Parc Paris Orly-Rungis.
Une diversification qui sera basée sur trois piliers :

- Locaux d'activité

Icade dispose d'un portefeuille varié de locaux d'activité (ateliers, studios TV, entrepôts, etc.) d'une valeur totale de 703 millions d'euros au 31 décembre 2023. Situés dans les parcs d'affaires valorisés avec succès, ces actifs attirent des clients de renommée internationale (Pierre Hermé, Lenôtre, LVMH, Schindler, etc.). Les indicateurs opérationnels sont solides, avec des taux d'occupation financière oscillant entre 91 % et 94 % au cours des trois dernières années, et une croissance moyenne de + 16 % de la valeur locative depuis 2020, indiquant un potentiel de croissance avec une réversion potentielle positive de + 4,3 %. À ce jour, cinq projets de développement sont identifiés dans le Parc Paris Orly-Rungis, représentant environ 150 millions d'euros d'investissement et 14 millions d'euros de loyers annuels.

 

- Résidences étudiantes

 

En réponse à un marché structurellement sous-alimenté, Icade, par le biais de sa division Promotion, a développé une expertise dans la construction de résidences étudiantes de nouvelle génération pour des opérateurs renommés (Uxco Group, the Boost Society, etc.). Depuis 2015, Icade a construit 16 résidences étudiantes, totalisant plus de 4 000 lits, et dispose d'un pipeline de neuf résidences supplémentaires (environ 2 300 lits) d'ici 2028. Un projet est actuellement identifié dans le Parc des Portes de Paris, avec un investissement estimé de 75 millions d'euros et des loyers annuels de 4,3 millions d'euros.

 

- Data Centers

 

Reconnaissant la demande croissante pour les Data Centers, Icade est stratégiquement positionnée pour accélérer sa croissance dans ce segment. Deux projets sont identifiés dans le Parc des Portes de Paris, représentant environ 76 millions d'euros d'investissement et 5,2 millions d'euros de loyers annuels. De plus, un projet hyperscale de 130 MW dans le Parc Paris Orly-Rungis, avec un investissement de 280 millions d'euros et des loyers annuels anticipés d'environ 20 millions d'euros d'ici 2030, souligne les avantages concurrentiels d'Icade dans ce secteur.

 

Construction de la ville de 2050 : mixte, innovante et durable

 

Au-delà de l'horizon du plan, Icade reconnaît l'impératif de repenser les pratiques immobilières à la lumière des évolutions des modes d'utilisation et des défis climatiques. En tant qu'investisseur et promoteur responsable, Icade est bien positionnée pour construire, gérer et transformer des actifs immobiliers afin de créer des quartiers polyvalents et une ville durable.
- Expertise résidentielle : Capitalisant sur son expertise résidentielle, Icade collabore avec les pouvoirs publics pour reconfigurer des quartiers historiquement tertiaires. Un projet exemplaire est le projet Esterel au sein du Parc Paris Orly-Rungis, impliquant la rénovation et la construction de locaux d'activité et d'environ 600 logements, illustrant à la fois la mixité et la complémentarité des rôles d'investisseur et de promoteur.
- Engagement environnemental : En tant qu'acteur innovant et engagé en matière de transition carbone et de biodiversité, Icade se fixe des objectifs environnementaux supplémentaires dans le cadre du nouveau plan stratégique. Allouant 145 millions d'euros pour les dépenses en capital environnemental, l'entreprise vise à rendre 95 % de son portefeuille de bureaux « bien positionnés » conforme à la trajectoire SBTi et au dispositif éco-énergie tertiaire d'ici 2030. De plus, Icade s'engage à réaliser un tiers de ses constructions en matériaux bois et biosourcés et un tiers en rénovation d'ici 2030, contre 6 % aujourd'hui, contribuant significativement à la décarbonisation de l'immobilier.
- Initiatives en faveur de la biodiversité : Pionnier en matière de biodiversité, Icade a mis en place en 2023 une méthodologie avancée pour mesurer la biodiversité, élaborée en collaboration avec des écologistes sur la base de normes reconnues. Cette méthodologie, associée à des objectifs ambitieux, permettra de suivre et de quantifier les progrès réalisés en faveur de la préservation de la biodiversité.

L'aménagement de la Jallère à Bordeaux Lac sert de démonstrateur à ces ambitions, convertissant un quartier tertiaire de 35 hectares, comprenant environ 50 000 m² de bureaux obsolètes, en un programme mixte de logements et de bâtiments divers (bureaux, résidence étudiante). Ce projet innovant et ambitieux, respectant les objectifs de neutralité carbone et de zéro artificialisation nette, a été désigné comme l'un des 22 projets soutenus par le gouvernement français en tant que « Territoire engagé pour le logement ». Il s'agira du seul projet piloté par un aménageur privé. A noter qu'Icade est également engagé dans trois autres des 22 projets en tant que promoteur, dont certains ont pour objectif un démarrage des travaux dès 2027. Lire aussi - Quels sont les 22 territoires engagés pour le logement et leur projet ?

 

Garantir une structure financière solide

 

Icade confirme son engagement à surveiller rigoureusement la solidité de son passif. À titre indicatif, l'entreprise vise à maintenir des ratios de passif très robustes, une position de liquidité solide et une politique de couverture prudente (taux de couverture cible minimum de 85 %). Sur la période 2024-2028, le plan alloue des ressources estimées à 4,2 milliards d'euros (incluant 1,3 milliard d'euros provenant des ventes anticipées des activités de Santé aux étapes 2 et 3) pour trouver un équilibre entre les nouveaux investissements, la réduction de la dette et les dividendes.
Le montant alloué devrait financer :
- Investissements : Environ 1,8 milliard d'euros, représentant environ 120 millions d'euros de loyers additionnels estimés d'ici 2028.
- Remboursements de dette : Environ 1,7 milliard d'euros.
- Dividendes : Estimés à environ 0,7 milliard d'euros, dont environ 0,4 milliard d'euros liés à la réalisation de la première étape de la cession des activités de Santé.
« S'appuyant sur un patrimoine de qualité et fort de ses expertises d'investisseur et de promoteur, Icade dispose de réservoirs de création de valeur avec plusieurs projets d'ores et déjà identifiés permettant d'accélérer la diversification du portefeuille de manière responsable. Grâce à l'engagement de ses équipes, le Groupe est désormais prêt à exécuter cette nouvelle feuille de route pour répondre, en tant qu'opérateur intégré, durable et de long terme, à l'évolution des usages et des enjeux de la ville de demain. Rigoureux en matière de politique financière, Icade gérera avec prudence ses indicateurs de passif, en veillant à la juste allocation de ses ressources », a détaillé Nicolas Joly, directeur général d'Icade.

 

Performance financière résiliente d'Icade en 2023 en matière de promotion immobilière

 

Parallèlement à l'annonce du plan stratégique, Icade a présenté des résultats financiers résilients pour l'année 2023, dépassant les prévisions pour ses activités stratégiques. Malgré un environnement de marché difficile, l'entreprise a démontré une solidité financière, renforcée par la cession de ses activités de santé. La division Promotion montre une réelle résilience opérationnelle dans un marché en ralentissement puisque le chiffre d'affaires atteint 1,29 milliard d'euros, en hausse de 3 % par rapport à 2022. Malgré une contraction de 26 % du marché, les réservations se sont élevées à 1,345 milliard d'euros, reflétant un déclin modeste de 7 % en valeur. Cette résilience peut être attribuée à des ventes accélérées en bloc. Ces résultats financiers de l'activité « promotion » soulignent l'adaptabilité et la résilience d'Icade pour naviguer dans des conditions de marché difficiles, jetant ainsi des bases solides pour le plan stratégique ambitieux à venir.
En clair, le plan stratégique ReShapE d'Icade non seulement définit une vision stratégique complète pour 2024-2028, mais renforce également l'engagement de l'entreprise envers un développement urbain durable et innovant. En répondant aux demandes évolutives de l'immobilier, en diversifiant son portefeuille, en adoptant la responsabilité environnementale et en assurant une robustesse financière, Icade se positionne comme un leader dans la création des villes du futur. Les projets stratégiques détaillés dans chaque aspect du plan mettent en évidence l'approche proactive et la détermination de l'entreprise à créer une valeur durable pour ses actionnaires, les citoyens et l'environnement. Alors que le plan se déploie au cours des prochaines années, Icade est prête à redéfinir le paysage de la vie urbaine, établissant de nouvelles normes pour des développements mixtes, innovants et durables.