Le marché immobilier en France traverse actuellement une période plus que difficile, marquée par un ralentissement significatif des ventes, malgré des ajustements de prix dans des territoires clés. Les chiffres du premier semestre 2024, analysés par la FNAIM, reflètent la continuité de cette tendance, après un second semestre 2023 déjà plus que tumultueux.

Un marché immobilier français en mutation

Le quadruplement des taux d'intérêt au cours des deux dernières années a été le catalyseur de cette évolution. En conséquence, le dynamisme antérieur du marché immobilier a cédé la place à une période de ralentissement marquée. La fin de l'année 2023 a enregistré un record historique de baisse des ventes, avec une diminution de 22 %, totalisant environ 865 000 transactions. Les zones denses ont particulièrement ressenti cette pression, entraînant une baisse des prix.
Bien que le marché ne soit « ni bloqué ni confronté à un krach », d'après la Fédération Nationale de l'Immobilier, il est clairement ralenti. Les signes positifs, tels que la réouverture de l'octroi de crédits par les banques et la stabilisation des taux, constatés à la fin de 2023, semblent insuffisants pour raviver l'activité du marché en 2024.

Les prévisions pour l'année en cours indiquent une nouvelle baisse des ventes, estimée autour de 10 %, atteignant environ 800 000 transactions. Parallèlement, la baisse des prix doit s'accélérer pour redonner du pouvoir d'achat aux acheteurs. L'offre de biens disponibles, bien qu'en cours de reconstitution, ne jouera plus un rôle de soutien pour les prix en 2024, d'après l'analyse de Loïc Cantin, président de la FNAIM. Le ralentissement des ventes exerce des pressions supplémentaires sur le marché locatif, perturbant les parcours résidentiels des ménages et accentuant la crise immobilière. Il faut dire que le contexte économique et financier complexe.

Un contexte économique et financier troublé

La Banque de France prévoit en effet, une croissance modeste du PIB de + 0,9 % en 2024, similaire à 2023. L'inflation, bien que descendue à + 3,1 % en décembre 2023, reste un indicateur clé. Les hausses passées des taux directeurs de la BCE commencent à se faire sentir, avec un ralentissement économique qui intervient généralement 12 à 18 mois après le début du cycle de hausses. Malgré une légère remontée de la confiance des ménages, celle-ci demeure en dessous de sa moyenne de long terme, signalant des incertitudes persistantes.

Taux de crédits en légère baisse, mais production en déclin

La production de crédits immobiliers est maintenant en baisse depuis juin 2022, atteignant son plus bas niveau en janvier 2024 depuis 2014. Les difficultés croissantes des emprunteurs à accéder au crédit contribuent à cette diminution. Les taux des crédits immobiliers ont légèrement baissé, se situant autour de 4 %, mais restent 4 fois plus élevés qu'il y a deux ans. La production de crédit, actuellement deux fois plus faible qu'en 2019, soulève les interrogations de la FNAIM sur la pertinence de maintenir les contraintes du HCSF dans ce contexte.

Baisse des ventes et ajustements des prix immobiliers

La baisse des ventes, amorcée en septembre 2021, s'est donc intensifiée en 2023, enregistrant un recul annuel de 22 %, soit la plus forte baisse depuis plus de 50 ans. Le marché du neuf est particulièrement touché, enregistrant ses plus faibles niveaux de ventes depuis 1995, avec un effondrement des ventes depuis 18 mois. Cette crise semble plus profonde que sur le marché de l'ancien. Contraints par le coût de la main-d'oeuvre et des matières premières et donc un prix de revient non négociable, les prix de l'habitat neuf ne montrent pas de signes significatifs de baisse.

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Les ajustements des prix dans l'ancien, nécessaires pour préserver la capacité d'achat des acquéreurs, se manifestent, eux, significativement depuis début 2023 dans certaines zones clés, tandis que les zones touristiques : stations balnéaires et stations de ski, résistent encore temporairement. Parmi les zones denses, Paris et sa périphérie enregistrent une baisse notable, avec une diminution des logements anciens de 5,6 % et 3,7 % respectivement. 
Les grandes métropoles, telles que Lyon, Nantes, et Bordeaux, où les prix et le recours au crédit sont élevés, subissent également plus durement qu'ailleurs en France la perte de capacité d'achat immobilier des ménages, avec des baisses de 6,1 %, 7,1 %, et 4,9 %. Nice résiste encore à la tendance, affichant une augmentation de 2,1%. La majorité des départements connaissent une baisse des prix, sauf dans les zones touristiques que sont la Corse, la Côte d'Azur.

Quelles perspectives d'avenir pour l'immobilier en 2024 ?

Ainsi, d'après la FNAIM, le marché immobilier français se trouve actuellement à la croisée des chemins, en proie à un changement de cycle significatif. Le rééquilibrage en cours, en faveur des acheteurs, marque une transition majeure après une période d'euphorie post-COVID ayant engendré une pénurie de biens à vendre.
Bien que la baisse des prix soit observée, elle demeure encore relativement modeste et loin de compenser la hausse des taux d'intérêt, même en tenant compte de l'augmentation des revenus. Cependant, l'évolution positive réside dans le redressement graduel de l'offre de biens à vendre, en corrélation avec la diminution des ventes. Cette dynamique désamorce la force de rappel qui bridait la baisse des prix, offrant ainsi un espoir de rééquilibrage.
A l'horizon 2024, l'anticipation d'une hausse des revenus conjuguée à une baisse progressive des prix et des taux d'intérêt pourrait contribuer à redonner de la vigueur à la capacité d'achat des acheteurs. Des acheteurs qui, lentement mais sûrement, reprennent le contrôle et qui ont donc tout intérêt à se lancer dès maintenant en quête de la perle rare.