La Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes, FPI Alpes, vient de présenter des données préoccupantes sur le marché de l'immobilier neuf à Grenoble et dans sa métropole. Les chiffres 2023 révèlent un effondrement des réservations, une baisse significative des mises en vente, une hausse continue des prix et une disparition quasiment totale des primo-accédants.

 

Effondrement des réservations de 39 % en 2023

 

Entre 2022 et 2023, comme au niveau national, les réservations de logements neufs ont chuté de manière alarmante de 39 %, passant de 1 085 à 657. Cette baisse s'inscrit dans une tendance plus large de déclin, avec une diminution totale de 46 % sur les deux dernières années. La hausse des taux d'emprunt en 2023 a exacerbé une situation déjà fragile en 2022, contribuant au fort retrait sur le marché du neuf des primo-accédants, ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois et qui font donc leur entrée dans leur parcours résidentiel. Selon Vincent Davy, président de la FPI Alpes, « La hausse des taux d'emprunt en 2023 a contribué à la disparition quasi-totale des profils primo-accédants, aggravant ainsi une situation déjà préoccupante en 2022 ».

 

Repli des investissements et changements dans la typologie des réservations

 

En 2023, l'activité totale, ventes en bloc incluses, s'est finalement chiffrée à 886 réservations, comparativement à 1 290 en 2022. Cette diminution s'explique par plusieurs facteurs, dont une baisse de 39 % des réservations aux particuliers pas totalement compensées par le rebond des ventes aux institutionnels. La part des investisseurs privés a également reculé, passant de 40 % en 2022 à 31 % en 2023. En revanche, les ventes en bloc ont augmenté de 12 %, avec 90 % de celles-ci conclues avec des bailleurs sociaux.

Selon Vincent Davy, « La diminution de la part d'investisseurs privés de 40 % en 2022 à 31 % en 2023 indique une réduction significative de l'appétit des investisseurs particuliers pour le marché immobilier neuf de la région ». Il faut d'après lui créer un vrai statut de bailleur privé pour restaurer la confiance et redorer l'image de l'investissement locatif, alors que le dispositif Pinel doit disparaître fin 2024.

 

Hausse continue des prix de 10 % en deux ans

 

Les prix des logements neufs àGrenoble et sa métropole ont connu une augmentation soutenue de 10 % au cours des deux dernières années, soit 500 € de plus par mètre carré, passant d'une enveloppe moyenne de 231 721 € en 2021 à 254 945 € en 2023. Cette hausse est attribuée à divers facteurs, notamment l'inflation, le foncier rare et cher, la hausse des coûts de construction, des coûts énergétiques plus élevés et l'application de normes environnementales RE 2020 onéreuses.
Les coûts supplémentaires pour les promoteurs immobiliers, oscillant ainsi entre + 15 % et + 25 %, constituent une réalité tangible de la hausse continue des prix dans le secteur. Cette augmentation des coûts est exacerbée par des contraintes multiples, Vincent Davy met en lumière un exemple concret de ces contraintes, soulignant les difficultés rencontrées lorsque le Plan Local d'Urbanisme, PLU actuel permet la construction de 40 logements en R+5, mais qu'il est demandé par la collectivité de réviser le projet en R+3 avec seulement 29 logements.

Cette demande de révision entre, d'après lui, en contradiction avec l'application de la loi Zéro Artificialisation Nette, ZAN, qui encourage la densification. Il insiste sur le rôle fondamental du PLU en tant que cadre légal de la promotion privée, soulignant que celui-ci est souvent interprété comme un indicateur du maximum autorisé, alors qu'il est initialement prévu pour permettre la construction dans les limites fixées.
« En minimisant la densité, nous gaspillons sciemment nos ressources foncières ! La perspective de la loi Zéro Artificialisation Nette devrait au contraire nous inciter, tous, à une réflexion plus visionnaire, et à densifier nos constructions en respectant à minima le PLU. N'oublions pas que le prix du terrain se fixe avant tout par son potentiel de constructibilité ! », précise Vincent Davy.
Cette vision incite à une réflexion plus globale sur la nécessité de respecter les principes du PLU tout en s'adaptant aux évolutions législatives et en encourageant une densification responsable. La hausse des coûts de construction et des contraintes liées aux permis de construire ajoutent des charges financières aux promoteurs, impactant directement les prix de vente des logements neufs et contribuant ainsi à la crise actuelle du marché immobilier dans la région de Grenoble, qui se traduit par moins d'opérations immobilières lancées.

 

Moins de programmes neufs commercialisés en 2023

 

En 2023, après deux années de stabilité, le nombre de logements mis en vente a connu une diminution significative de 34 %, soit 746 logements contre 1 124 en 2022. Cette baisse s'explique par des délais plus longs pour obtenir des permis de construire, la difficulté à purger les recours sur les permis attaqués, des appels d'offres trop onéreux et une demande en berne, notamment la disparition des primo-accédants faute d'accès au crédit immobilier et des investisseurs particuliers, face au désintérêt envers les dispositifs de défiscalisation.
Cela se traduit par une durée prospective d'écoulement qui a doublé en deux ans, passant de 12,1 mois en 2021 à 24,7 mois en 2023. Cela signifie que les 746 logements mis en vente ne seront livrés que fin 2025 début 2026, impactant toujours un peu plus les difficultés pour se loger dans la métropole grenobloise.
D'après Vincent Davy, en conclusion, « la création de logement abordable ne pourra se faire que de deux manières : soit par un prix de terrain encadré par la collectivité, soit en autorisant les projets d'initiative privée à une constructibilité complémentaire par rapport au PLU, créant ainsi des bonus de constructibilité pour la réalisation de logements abordables ».