Après une période faste post-Covid, le marché immobilier neuf en Normandie connaît désormais des turbulences marquées, notamment dans les départements locomotives que sont le Calvados et la Seine-Maritime. Les effets de la crise sanitaire de 2020 avaient suscité un engouement, attirant une clientèle élargie, notamment des investisseurs Pinel grâce au zonage B1.

Cependant, depuis le second semestre 2023, comme dans le reste de l'hexagone, le secteur subit des difficultés bancaires avec une hausse des taux dépassant les 4 %, conjuguées à des changements fiscaux, marquant la fin programmée du dispositif Pinel. Ces éléments ont entraîné une chute de 55 % des ventes en un an, une augmentation de 17 % du stock en décembre 2023, et un prix moyen en légère hausse dépassant les 4 300 €/m² parking inclus à la fin de la même année.

 

Mutation pour le logement neuf en Normandie

 

L'Observatoire Immobilier de l'Habitat du GRECAM a entrepris d'étudier ces nouvelles tendances, mettant en lumière une évolution significative du marché immobilier neuf en Normandie entre 2020 et 2023. Après une période d'activité intense avec plus de 7 000 logements lancés entre 2021 et 2022, une décroissance s'est amorcée en septembre 2022. La première phase a été marquée par une chute des mises en vente, qui s'est ensuite répercutée sur les réservations à partir de février 2023 avec le franchissement du taux des 3 %. Depuis juillet 2023, la chute de l'offre neuve s'est intensifiée, entraînant une baisse notable des ventes malgré les ventes en bloc opérées durant le second semestre 2023.

 

L'immobilier neuf dans le Calvados et la Seine-Maritime en première ligne

 

Les départements du Calvados et de la Seine-Maritime, traditionnellement dynamiques, subissent de plein fouet la crise actuelle. Les mises en vente ont chuté respectivement de 44 % et 31 % sur un an, tandis que les ventes ont enregistré des baisses importantes de 62 % et 56 %. Malgré une augmentation du stock de 22 % dans le Calvados et de 12 % en Seine-Maritime sur un an, les prix moyens continuent leur ascension. Cette tendance est particulièrement marquée dans les communes prisées de Bihorel, Bois-Guillaume, Mont-Saint-Aignan et Rouen Rive Droite.

 

L'habitat neuf dans le Calvados reste le premier département normand

 

En 2023, le Calvados demeure le département le plus actif de la région, avec 1 008 logements mis en vente. Toutefois, le marché collectif neuf connaît un ralentissement significatif notamment à Caen-la-Mer, avec seulement trois opérations lancées au second semestre 2023. 
Le délai d'écoulement dépasse les 26 mois, marquant un quasi-arrêt de la production neuve avec seulement 95 T2, 88 T3 et 26 T4 lancés. Les 2 et 3 pièces restent privilégiés, à destination d'une clientèle d'investisseurs Pinel. Le prix moyen atteint 4 035 €/m² PI à Caen-la-Mer en décembre 2023.

Sur la Côte Fleurie, avec 21 programmes collectifs en cours de commercialisation, la ville de Deauville a connu seulement un programme lancé au second semestre 2023. Le délai d'écoulement dépasse les 45 mois, positionnant la Côte Fleurie comme le micromarché le plus cher du département et de la Normandie, avec un prix moyen de 7 890 €/m², stationnement inclus, pour l'immobilier neuf à Deauville en décembre 2023.

 

Rouen et Le Havre portent difficilement l'immobilier neuf en Seine-Maritime

 

Rouen Métropole, au sein de l'immobilier neuf de la Seine-Maritime, compte 76 programmes collectifs en cours de commercialisation, avec un délai d'écoulement dépassant les 28 mois. A noter qu'aucun lancement n'a eu lieu dans la commune de Rouen durant les six derniers mois de l'année. Les ventes en bloc ont été notables en 2023, mais malgré cela, la chute de l'offre neuve s'est accentuée, notamment à Rouen. Le GRECAM enregistre des prix moyens compris entre 3 400 €/m² PI et jusqu'à 5 500 €/m² pour les communes les plus recherchées. À Rouen, la moyenne varie entre 3 200 €/m² PI, pour les queues de programmes situées sur la rive gauche, et 6 600 €/m² PI, sur la rive droite. Un programme lancé à 6 400 €/m² PI a été abandonné faute de ventes suffisantes au second semestre 2023. À Rouen et sa périphérie, 155 lots ont été commercialisés en PSLA en 2023.  Le prix moyen atteint 4 406 €/m² PI à Rouen en décembre 2023. Rechercher un appartement neuf à vendre à Rouen

Dans la Métropole du Havre, on comptabilise 19 programmes collectifs en cours de commercialisation, et seulement trois de lancés au second semestre 2023, dont un à plus de 6 000 €/m², avec un délai d'écoulement dépassant les 15 mois. En 2023, 79 lots ont été vendus en bloc. Le prix moyen atteint 4 630 €/m² PI au Havre en décembre 2023.

 

Atterrissage à un millier d'appartements neufs vendus en Normandie dans l'avenir ?

Ainsi, le marché de l'immobilier neuf en Normandie a connu une période dynamique post-crise sanitaire de 2020, marquée par une forte activité et l'arrivée de nombreux promoteurs nationaux et régionaux. Cette effervescence a permis d'augmenter significativement l'offre neuve, notamment dans des villes telles que Barneville-Carteret, Bayeux, Cherbourg-en-Cotentin, Cléon, Evreux, Elbeuf, Fécamp, Gisors, Louviers, Pavilly, Saint-Aubin-lès-Elbeuf...
Le dispositif Pinel a joué un rôle essentiel en facilitant l'écoulement des programmes neufs, surtout des appartements de deux et trois-pièces, destinés majoritairement à des investisseurs. Les marchés haut de gamme, avec des prix dépassant les 4 500 €/m² parking inclus, ont réussi à attirer une clientèle en résidence principale, recherchant des logements spacieux, notamment des trois et quatre-pièces.
À noter également qu'une offre de logements en PSLA, Prêt Social Location-Accession, a été proposée par des promoteurs normands dans le cadre de petites opérations de moins de 30 lots, visant une clientèle en résidence principale avec des ressources plafonnées.
Toutefois, la concurrence accrue, associée à la hausse des coûts de construction liée à la RE 2020, a impacté les prix moyens dans la région. Le seuil des 4 000 €/m² a été franchi dès le second semestre 2020 dans le Calvados, fin 2022 pour la Seine-Maritime et la Manche. Seul le département de l'Eure n'a pas encore dépassé ce seuil, mais son prix moyen a également connu une forte progression : + 5 % en un an.
Face aux difficultés d'accès au crédit immobilier touchant l'ensemble des prospects, qu'ils soient investisseurs, primo-accédants ou secundo-accédants, le GRECAM constate que les marchés d'entrée de gamme, avec des prix inférieurs à 3 600 €/m² PI, rencontrent davantage de difficultés, rendant l'équilibre financier des opérations délicat. Certains marchés, surtout en périphérie des villes centres de Caen, Le Havre et Rouen, verront leurs offres neuves diminuer, voire être abandonnées.
Avec la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, on peut anticiper un redéploiement de l'offre neuve vers les villes-centre et les villes balnéaires, où le foncier est plus rare et les développements plus complexes. Le marché de la primo-accession devrait se tourner davantage vers la TVA réduite et les produits BRS/PSLA, tandis que l'investissement se limitera aux produits de niche tels que le « Déficit Foncier », le « Malraux » et le « Monument Historique ».
Cette nouvelle tendance devrait avoir un impact sur les volumes de réservations, et le GRECAM prévoit un niveau oscillant entre 1 000 et 1 500 ventes nettes par an en Normandie pour 2024/2025. À court terme, on observe déjà une évolution de la granulométrie des opérations, avec des surfaces habitables en augmentation, notamment sur les T3 et T4, mouvement déjà perceptible à Rouen et dans sa proche périphérie Nord. En conclusion, le marché du neuf en Normandie semble entrer dans une phase de redéfinition, marquée par des ajustements stratégiques et une adaptation aux nouvelles contraintes économiques et réglementaires.