Avec son partenaire, Empruntis, expert en courtage en crédit, Trouver-un-logement-neuf.com dévoile son baromètre semestriel du marché immobilier neuf. Cette analyse, centrée sur les 10 plus grandes villes de France, offre un éclairage en temps réel sur l'évolution des taux de crédit immobilier et des prix dans le secteur, permettant ainsi d'évaluer le pouvoir d'achat des Français dans le neuf. Un pouvoir d'achat qui comme on pouvait s'en douter recule dans l'ensemble de ce top 10 mais qui montre quelques signes positifs malgré tout.

Taux d'intérêt en hausse, mais des baisses de prix du neuf à noter

Au cours des derniers mois, les taux de crédit immobilier ont persisté dans leur augmentation dans les 10 principales villes étudiées. Toutefois, pour compenser en partie, une tendance intéressante se dessine avec des baisses de prix notables, notamment à Nice, où les prix de mise en vente sont en recul.

Corrections à la baisse des prix dans plusieurs métropoles

En effet, dans la moitié des grandes villes françaises, la tendance à la baisse des prix se confirme. Lille devient ainsi la ville la plus abordable pour l'achat d'un appartement neuf de trois-pièces. A l'inverse, Toulouse voit ses prix augmenter, perdant son statut de métropole la moins chère de l'hexagone. Lyon : - 3 % et Nice : - 8 % repassent sous la barre des 400 000 € pour un T3, tandis que Nantes voit ses prix reculer de près de 6 %. Montpellier, avec sa politique axée sur l'offre et la production de logements abordables, affiche une baisse de près de 2 %, se positionnant désormais 7e du classement. Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com, souligne que « l'accalmie amorcée lors du précédent baromètre se confirme en cet automne 2023. Alors que les ventes de logements neufs atteignent un niveau historiquement bas, les promoteurs s'efforcent de restaurer la capacité d'emprunt des ménages en ajustant leurs prix de vente ».

Pression sur le pouvoir d'achat avec la hausse des taux de crédit immobilier

Les taux de crédit immobilier, en constante hausse, augmentent de 125 à 155 points de base selon les villes, atteignant entre 4.3 % et 4.6 % sur 20 ans en novembre. Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis, détaille que « les hausses successives des taux de la BCE et la forte remontée de l'OAT 10 ans ont pesé sur les stratégies financières des banques. Bien que la modification du taux d'usure en 2023 ait normalisé la situation, les ménages ont perdu entre 10 % et 13 % de leur capacité d'emprunt depuis février », lors du dernier baromètre, ce qui a un impact direct sur la capacité d'emprunt des ménages. D'après les simulations réalisées par le courtier, pour une mensualité de crédit hors assurance de 1 000 € : Paris perd 10 % de capacité d'emprunt, Montpellier 11 %, Nantes, Lyon, Marseille, Nice, Bordeaux et Strasbourg : 12 %. Cela monte même jusqu'à 13 % pour Toulouse et Lille. 

Pouvoir d'achat immobilier en baisse malgré les baisses de prix des appartements neufs

Bien que les prix de l'immobilier neuf diminuent dans 5 des 10 grandes villes, la hausse des taux d'intérêt n'est pas compensée. Ainsi, la mensualité pour l'achat d'un trois-pièces neuf est en augmentation, variant entre 1 948 € à Lille et 5 038 € à Paris. C'est à Marseille que le budget mensuel dédié à l'achat immobilier progresse le plus fortement, avec une hausse de 23 %, suivi de Toulouse : + 20 %, Strasbourg : + 19 %, Bordeaux : + 17 %, Lille : + 14 %, Paris : + 13 %, Montpellier et Lyon : + 11%. Nantes : + 8 % et Nice : + 5 % sont les deux grandes villes qui sont le moins pénalisées.

Perspectives à court terme et conseils pour les acquéreurs

Cécile Roquelaure de chez Empruntis anticipe une stabilisation des taux en dessous de 5 % grâce à la stabilité annoncée des taux de la BCE et le maintien de l'OAT 10 ans entre 3 et 3.5 % : « C'est une bonne nouvelle pour les emprunteurs d'autant que les banques sont plus volontaristes, le contexte leur étant financièrement moins défavorable ». La directrice des études du courtier souligne tout de même les possibles contraintes à venir pour les futurs acquéreurs, notamment les modifications des conditions d'accès au PTZ en 2024.

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Malgré ce contexte, Céline Coletto de Trouver-un-logement-neuf.com encourage toujours les ménages à privilégier l'immobilier neuf pour habiter ou investir. Elle souligne l'avantage comparatif du neuf avec des prix de mise en vente stabilisés, des décotes actuelles et des remises commerciales accordées par les promoteurs. Les avantages, tels que les frais de notaire réduits, le PTZ même recentré, les derniers mois du Pinel pour défiscaliser, et la valeur verte d'opter pour un logement à la pointe environnementale, font du neuf un choix stratégique malgré le contexte financier.