Au sein de l'univers complexe de l'immobilier, une option se distingue et reste encore peu connue du grand public : il s'agit de la vente à réméré. Cette approche traditionnelle, qui n'a rien perdu de sa pertinence à l'heure actuelle, se révèle être une véritable planche de salut pour les propriétaires faisant face à des difficultés financières. Elle permet à ces derniers de retrouver des fonds rapidement tout en ayant l'opportunité de rester propriétaires de leur bien. Penchez-vous sur les mécanismes de la vente à réméré pour comprendre en quoi elle peut constituer un véritable levier vers un rééquilibrage de la situation financière.

 

Réméré : quelle est la définition ?

La transaction de réméré permet au propriétaire d'un bien immobilier de transférer la propriété de ce dernier à un acquéreur en échange d'une certaine somme d'argent, tout en se réservant le droit de racheter le bien dans un délai convenu, compris entre six mois et cinq ans, tel que le stipulent les articles 1659 et suivants du Code civil.

 

Comment fonctionne la vente avec faculté de rachat ?

 

La durée du réméré

La durée de l'opération, l'article 1660 du Code civil stipule une durée maximale de cinq ans pour exercer la faculté de rachat. Une fois ce délai expiré, le vendeur perd le droit de racheter la propriété. Toutefois, habituellement, les contrats de vente à réméré sont conclus pour une période allant de 12 à 36 mois.

 

Quel est le coût de vente ?

L'acquisition d'un bien immobilier par l'investisseur est effectuée à un tarif réduit, variant de 50 à 70 % de la valeur réelle de la propriété. Cette réduction s'explique par le maintien du vendeur en tant qu'occupant du logement et par la possibilité qui lui est donnée de procéder à un rachat à tout moment, et ce, jusqu'à l'expiration du délai convenu. Cette décote est aussi avantageuse pour le vendeur, car elle détermine les frais, le loyer et la marge bénéficiaire lors du rachat, en se basant sur le prix initial de vente.

 

Quel est le prix de rachat ?

Pour ce qui est du prix de rachat, il est usuellement plus élevé que le prix initial de vente. Celui-ci est déterminé conjointement par les deux parties lors de la signature de l'acte de vente, et la différence de prix reflète le niveau de risque associé à l'opération.

Indemnités d'occupation

En ce qui concerne les indemnités d'occupation, le vendeur, devenu locataire, s'acquitte d'un loyer, nommé indemnité d'occupation, envers le nouveau propriétaire. Souvent, un accord d'occupation est établi entre les deux parties et sa durée est alignée sur celle de la faculté de rachat. Pour une vente à réméré excédant trois années, il est envisageable de conclure un bail d'habitation standard ou un bail pour logement meublé.

La vente à réméré implique également des frais de notaire, qui représentent à peu près 7 % du prix de vente pour un bien ancien (construit depuis plus de cinq ans). Si l'achat est réalisé par l'intermédiaire d'une société de marchands de biens avec l'intention de revendre dans les cinq années, les frais de notaire peuvent être réduits à environ 2,5 % du prix de vente.

 

Quelles sont les étapes pour un réméré ?

Première phase : cession de votre propriété immobilière

Vous vous trouvez dans une situation où votre besoin de fonds n'est pas satisfait, et vous décidez de procéder à une vente avec possibilité de rachat exclusif. La première démarche consiste à évaluer la valeur de votre propriété, sachant que la transaction se réalise habituellement à hauteur de 60 % de cette valeur;

Par la suite, l'analyse de votre situation financière est primordiale. Il faut garantir que la somme obtenue par la vente en réméré suffise à apurer vos dettes, mais aussi que vous disposiez des capacités financières pour racheter ultérieurement le bien à l'investisseur, notamment grâce à un prêt immobilier.

Une fois ces contrôles effectués, il convient de concrétiser cette première phase en procédant à la signature de l'acte de vente de votre propriété immobilière. La formalisation de la vente en réméré se fait devant notaire, en présence de l'investisseur. Habituellement, les frais notariés sont à la charge du vendeur et sont déduits du montant de la vente. De plus, un dépôt de garantie est laissé chez le notaire par le vendeur, qui sera utilisé lors du rachat du bien.

 

Deuxième phase : rééquilibrage de votre budget

Avec les fonds libérés par la vente de votre bien immobilier, vous percevez le montant de la transaction. Cette somme vous permet de rembourser vos crédits en cours, vous aidant ainsi à sortir d'une situation de fichage bancaire ou de surendettement, si tel est le cas. Il est crucial de s'assurer que les organismes bancaires aient effectivement annulé le fichage.
La période de réméré, pouvant aller de 6 mois à 5 ans, est généralement fixée entre 18 et 24 mois. Durant ce laps de temps, vous continuez d'occuper les lieux, comme stipulé dans l'acte de vente en réméré, à condition que l'indemnité d'occupation soit réglée de manière ponctuelle. Tout au long de cette phase, il est indispensable de veiller au maintien de votre équilibre financier et de la stabilité de votre emploi, éléments déterminants pour l'obtention d'un prêt futur.
Dès que les conditions le permettent et dans les délais les plus brefs, l'étude pour la mise en place d'un nouveau prêt immobilier est entreprise afin de récupérer la propriété de votre logement, avant même l'échéance prévue par le contrat initial.

 

Troisième phase : reprise de votre bien immobilier

Lorsque l'obtention d'un crédit est validée par l'organisme prêteur, vendeur et acheteur se retrouvent de nouveau chez le notaire. L'accord initial de vente en réméré est annulé quand l'ancien propriétaire apporte le capital nécessaire pour exercer son option de rachat, capital obtenu par le biais du prêt. À ce moment, vous retrouvez la pleine propriété de votre bien immobilier.

 

Les avantages du réméré

 

Opter pour la vente à réméré se révèle être une stratégie avantageuse pour le propriétaire désireux de vendre son bien. Ce dispositif lui offre, en premier lieu, l'opportunité de demeurer dans son logement durant la totalité de la période du réméré, lui garantissant ainsi de préserver son cadre de vie malgré la transaction.
Un autre atout majeur réside dans le fait que le vendeur jouit d'un droit de rachat exclusif. Autrement dit, une fois qu'il aura réglé ses dettes et qu'il aura la capacité de contracter un nouvel emprunt bancaire, il lui sera permis de récupérer la propriété de son bien immobilier. Ce rachat peut s'effectuer à tout instant durant l'intervalle fixé par le réméré, lui offrant une flexibilité considérable.
L'option de la vente à réméré peut s'avérer pertinente pour une multitude de motifs. Elle s'adresse notamment à ceux qui font face à une situation financière précaire ou qui sont accablés par un endettement excessif. Cette alternative offre une issue pour surmonter ces épreuves, en permettant par exemple de lever une interdiction bancaire enregistrée auprès de la Banque de France ou d'effacer son nom du Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers.
De plus, la vente à réméré peut être un moyen d'éviter une procédure de saisie immobilière, de régler ses dettes ou même de financer un nouveau projet.

En définitive, si l'on se trouve dans l'obligation de vendre son bien précipitamment à cause de difficultés à honorer les échéances d'un crédit, le réméré offre une bouffée d'air frais. Il permet d'apurer son crédit tout en se donnant le temps nécessaire pour céder son bien à un tarif optimal, sans avoir à précipiter la vente sous la pression de contraintes financières.