Logement neuf : une dynamique toujours à la peine malgré quelques signes positifs
Le marché immobilier neuf en France continue de se contracter en 2024. Les réservations de logements sont en baisse de 18 % au premier semestre, tandis que les prix restent stables et que certaines zones permettent aux mises en vente d’enfin se stabiliser. Retour sur les chiffres clés de la rentrée par Adéquation.
De premiers signaux faibles d’amélioration sont enfin visibles sur le marché du logement neuf. C’est ce que rapporte Adéquation, société de référence spécialisée dans l'analyse des marchés immobiliers, qui vient de dévoiler plusieurs chiffres clés concernant l'activité résidentielle dans l’immobilier neuf pour les huit premiers mois de 2024. Ces données confirment la persistance d'une crise sur le marché, toujours marquée par une baisse continue des réservations, malgré quelques signaux de stabilisation sur d'autres indicateurs.
Un volume de ventes d’appartements neufs toujours en baisse
Entre le 1er janvier et le 31 août 2024, 34 200 logements neufs ont été réservés en promotion immobilière par des particuliers. Ce chiffre traduit une baisse significative de 18 % par rapport à la même période l'année précédente. Cette contraction s'inscrit dans un contexte économique incertain, où l'accès au crédit immobilier reste toujours difficile en raison de la hausse des taux d’intérêt, ce qui décourage une partie des acheteurs potentiels.
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La demande des particuliers reste donc en berne, constituant néanmoins 44 % des ventes totales en promotion immobilière au premier semestre 2024. Ce chiffre est en baisse par rapport à 2023, car la part des ventes réalisées en bloc, principalement par des bailleurs sociaux et des investisseurs institutionnels, continue de croître, représentant désormais 56 % des transactions. Cette tendance reflète une mutation du marché vers une concentration de l’offre auprès de grands opérateurs institutionnels, tandis que les ménages particuliers peinent à suivre.
Programmes neufs : une stabilisation de l’offre disponible
Du côté de l’offre, Adéquation indique que 95 000 logements neufs étaient disponibles à la vente en promotion immobilière au 31 août 2024. Ce chiffre marque un retour à la situation observée en août 2022, après avoir atteint un pic à près de 109 000 logements fin juillet 2023. Cette correction s'explique par la diminution des mises en vente au cours des derniers mois, reflet de la prudence des promoteurs immobiliers face à la baisse de la demande.
Le retour à ces niveaux montre une certaine stabilisation de l’offre après une période d'excès, mais il met également en lumière l'ajustement du marché à une demande moins vigoureuse. Les promoteurs ralentissent les nouveaux projets, préférant écouler leur stock existant plutôt que de risquer une surabondance de biens invendus.
Des prix de l’immobilier neuf qui stagnent malgré un marché en souffrance
Malgré cette baisse des volumes de ventes, les prix de vente en promotion immobilière, eux, restent stables. Sur l’été 2024, le prix moyen de vente s'établit à 5 400 €/m² (stationnement compris), un chiffre qui n’a pas évolué depuis 18 mois. Cette stabilité des prix contraste avec la contraction de la demande et peut s'expliquer par une pénurie relative de terrains constructibles dans certaines zones, ainsi que par la hausse des coûts de construction. En effet, les promoteurs ne peuvent faire autrement que de répercuter en partie l’augmentation des prix des matériaux et des normes environnementales telles que la RE 2020 sur les acquéreurs.
Des territoires davantage moteurs pour les mises en vente
Malgré un contexte national difficile, certains territoires tirent mieux leur épingle du jeu en matière de mise en vente de logements neufs. Entre janvier et août 2024, seulement quatre territoires, hors Ile-de-France, ont franchi le cap des 1 000 nouveaux logements mis en vente. Toulouse, l'agglomération franco-genevoise, Lyon et Rennes se distinguent comme des marchés malgré tout dynamiques. Ces zones continuent d'attirer des projets de promotion immobilière, portées par des dynamiques démographiques, économiques voire politiques favorables, comme la croissance de l’emploi, des infrastructures de qualité, des politiques locales volontaristes ou encore une demande locale soutenue.
Une pression accrue sur les terrains à bâtir
Pour ce qui est de la construction de maisons individuelles, la question de la disponibilité des terrains à bâtir reste capitale. La surface moyenne des terrains aménagés vendus en France entre 2010 et 2023 a ainsi chuté de 26 %, frôlant désormais les 500 m². Alors que les terrains se font plus rares, leur prix, lui, continue d’augmenter, avec une progression de 16 % sur la période, atteignant aujourd’hui une moyenne de 80 000 € par parcelle.
Cette évolution s’explique par la raréfaction des espaces constructibles dans les zones attractives, liée à la volonté de certaines collectivités de limiter l’étalement urbain pour préserver l'environnement. La tension sur les terrains à bâtir entraîne donc une hausse des prix, qui se répercute ensuite sur le coût final des logements neufs. Hausse des prix qui entraîne de fait une réduction de la taille des parcelles.
L'année 2024 confirme donc que le marché du logement neuf dans l’hexagone traverse une période toujours complexe. La baisse des ventes aux particuliers, la montée en puissance des investisseurs institutionnels et la stagnation des prix traduisent un changement structurel. Si certains territoires parviennent à continuer de porter la dynamique du marché, les incertitudes économiques et politiques ne permettent pas, pour le moment, de laisser entrevoir de réelles améliorations.