Crédit immobilier : a-t-on touché le fond de la piscine ?

C’est avec un marché du crédit immobilier complètement transformé que se termine 2023, selon l’analyse de l’Observatoire Crédit Logement ; mais des signaux positifs sont perceptibles, d’après l’expert Michel Mouillart. Bilan et perspectives.

Le marché du crédit immobilier s’est transformé en profondeur au cours de cette année 2023, selon l’analyse de l’économiste, Michel Mouillart pour l’Observatoire Crédit Logement. Cela se voit en termes de localisation, de revenus, de la clientèle… d’après lui. Et pour cause, les taux moyens des crédits, la durée des prêts, le coût des opérations et la capacité d'achat des ménages ont tous subi des transformations notables ces derniers mois. Cet article propose un examen approfondi du bilan de l'année 2023 et explore les perspectives pour l'année à venir.

 

Taux moyens des crédits : stabilisation après une progression rapide

 

Au quatrième trimestre 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s'est établi à 4.20 %. Bien que la progression ait été rapide jusqu'en octobre, avec une moyenne de +18 points de base par mois, elle a ralenti en novembre : + 9 points de base et en décembre : + 2 points de base. En détail, le taux moyen des crédits en décembre 2023 était de 4.24 %, contre 2.35 % en décembre 2022.
Après deux années de croissance ininterrompue, le taux moyen des crédits est revenu à son niveau du printemps 2009, malgré une augmentation de 189 points de base en 2023. Cette hausse reste en deçà de celle du taux d'usure, qui a augmenté de 306 points de base pour les prêts à plus de 20 ans. 

 

Fin de l’augmentation des durées de prêt et impact sur la capacité d'emprunt

 

C’en est terminé de l’allongement des durées de prêt pour compenser la hausse des taux d’intérêt et des prix, voilà ce que précise Michel Mouillart en établissant ce bilan 2023. La durée moyenne des prêts accordés était de 248 mois au dernier trimestre 2023, soit 20 ans et 8 mois. En décembre 2023, 65.1 % des prêts bancaires à l'accession à la propriété ont été octroyés sur une durée de plus de 20 ans et 25 ans, contre 46 % en 2019. Cette stabilisation constatée depuis plusieurs mois ne permet plus d'amortir les augmentations de taux de l'année, réduisant ainsi la capacité d'emprunt des ménages de 16.7 %. 
Toutefois, l'augmentation de l'apport personnel depuis la fin de 2021 a eu un effet dépressif sur la demande, surpassant même l'impact des taux d'intérêt.

 

Coût des opérations : en recul malgré des taux en hausse

 

Du jamais vu, les revenus des emprunteurs ont augmenté de 8.1 % en 2023, tandis que le resserrement de l'accès au crédit a pesé sur une demande fragilisée. Cela a conduit à une réduction de 6.2 % du coût des opérations en 2023, malgré une augmentation soutenue en 2022. Le coût relatif, cependant, reste élevé, équivalant à un recul des prix de l'immobilier de 15.7 %. L'apport personnel, bien que reculant légèrement, continue de jouer un rôle essentiel dans ce contexte. D’après les chiffres du Crédit Logement, le montant moyen des opérations a reculé de 13 % en un an, passant de 260 000 € à 227 000 € pour toutes les catégories d’emprunteurs. Les acheteurs, qui peuvent encore emprunter, font donc le choix de localisations différentes : s’éloigner des centres-villes pour trouver des prix plus abordables, voire de réduire la qualité ou superficie de leur bien.

 

Davantage de profitabilité et une réouverture du robinet du crédit

 

La remontée du taux des crédits, facilitée par les relèvements du taux d'usure, a donc contribué à la reprise de la profitabilité des nouveaux crédits en 2023 par les établissements bancaires, leur permettant de rouvrir progressivement le robinet du crédit. Cependant, la dégradation de la solvabilité de la demande a limité l'impact escompté sur l'activité du marché. Après - 19.9 % en 2022, la production de crédits a reculé de 41.7 % en 2023, avec des signes d'amélioration à la fin de l'année, puisque le recul n’était plus que de 20 % au quatrième trimestre 2023. Dans l’immobilier neuf, la production de crédit a d’ailleurs été marquée par l’effet d’anticipation avant la fin du PTZ, Prêt à Taux Zéro, à compter du 1er avril 2024, dans les zones B2 et C. 
Reste que la reprise s'annonce lente et hésitante, avec un accès au crédit toujours contraint. L'année 2024 s'annonce avec des évolutions contrastées. La hausse des prix des appartements anciens a cédé la place à un recul en 2023, mais l'augmentation des taux d'intérêt a contribué à une dégradation rapide de la capacité des ménages à acheter. La surface achetable a diminué de 5.2 m² en 2023, accentuant une tendance observée depuis 2021. Malgré cela, la surface achetable demeure plus grande de 10.1 m² qu'en 2011.
Reste que pour le moment, les taux se stabilisent seulement : 4.22 % en novembre, 4.24 % en décembre et une prévision de 4.23 % en janvier : « la dégradation de l’offre serait derrière nous », prévient Michel Mouillart, qui vise sur une baisse progressive des taux d’intérêt avec un taux moyen à 3.25 % au dernier trimestre 2024. De quoi permettre à la demande de retrouver le chemin des banques si la confiance revient.