Immobilier neuf : l'attractivité de la Loire-Atlantique ne se dément pas

Face à une démographie galopante, le marché de l’immobilier neuf en Loire-Atlantique est tiraillé entre un manque d’offre et des prix d’une grande diversité et qui prennent même des directions opposées selon les territoires ligériens.

9 000 nouveaux habitants supplémentaires chaque année dans la métropole nantaise, l’attractivité de la Loire-Atlantique ne se dément pas, selon les notaires du département. Si les retraités ont plutôt tendance à s’installer sur le littoral, familles et étudiants plébiscitent toujours Nantes et son agglomération, tandis que certains migrent dans des villes moyennes du département, dans le Sud Loire par exemple, quand le phénomène des résidences semi-principales se développe sur la côte, grâce au télétravail. 

 

Un fort turn-over sur le marché immobilier

 

Fort de cette pression sur tous les secteurs de la Loire-Atlantique, les notaires ont enregistré près de 35 000 transactions immobilières l’an dernier, dont 11 % dans l’immobilier neuf à Nantes et son département et 11 % dans la vente de terrains à bâtir. Des notaires qui ont observé un fort turn-over puisque plus d’un tiers des biens immobiliers ont changé de propriétaires au cours des cinq dernières années, tendance qui s’est accélérée post-Covid.
Reste que les professionnels notent un ralentissement de la dynamique immobilière ces derniers mois, en raison des conditions d’accès au crédit immobilier. Les taux d’intérêt historiques à 1 % de fin 2021 sont en effet maintenant loin. « C’est le retour à des taux classiques autour de 3 % », précise Jean-Charles Veyrac, le vice-président des notaires de Loire-Atlantique.
A cela, s’ajoute le manque d’offre dans l’immobilier neuf, qui accroît la pression sur les prix et qui se répercute fortement sur l’activité. Les ventes d’appartements neufs ont reculé de 25 % en 2022, de 31 % si l’on compare à 2019, période pré-Covid, de 13 % par rapport à 2016. 
Compter un prix médian de 4 590 €/m² pour acheter un appartement neuf en Loire-Atlantique. En progression de 1,6 % en un an, de 18,8 % sur cinq ans et de 24 % en dix ans. Une augmentation moindre que dans l’ancien.

 

L’écart de prix se resserre entre les prix d'achat dans le neuf et l'ancien

 

A Nantes, sur les rives de l'Erdre et les bords de la Loire, les notaires de Loire-Atlantique repèrent en effet un resserrement des prix entre l’ancien qui continuent de grimper : + 3,2 % en un an, contre une légère baisse de 0,3 % dans l’immobilier neuf. Le prix médian d’un appartement neuf à Nantes est ainsi de 5 090 €/m² pour une acquisition moyenne de 257 000 €. Des prix qui ont grimpé de 21,8 % en cinq ans, de 25,6 % en dix ans.
Les prix restent très conséquents dans le centre-ville de Nantes, en raison du manque d’offre, augmentant encore de 5,2 % à 6 790 €. La plus forte augmentation est enregistrée dans le quartier Breil / Barberie : + 15,4 % à 5 470 €/m². A l’inverse, à noter le recul du prix médian dans le quartier prisé des Hauts-Pavés et Saint-Félix à 5 830 €/m², en baisse de 7,5 %. 

Autre spécificité du marché nantais, plus on s’éloigne de la ville centre, plus les prix du neuf augmentent : + 4,5 % en première couronne nantaise à 4 640 €/m² ; + 11,5 % en deuxième couronne à 4 100 €/m². Là encore, les notaires ligériens évoquent la difficulté à obtenir des permis de construire, ce qui bloque le marché et oblige les promoteurs immobiliers à élargir leur terrain d’action. 

Découvrir notre dossier dédié à l'immobilier neuf à Nantes

 

Le pouvoir d’attraction des littoraux et de Saint-Nazaire pour les projets immobiliers

 

Sur la Côte d’Amour, à l’image de La Baule, l’intérêt des acquéreurs est freiné par la volonté politique de ne plus construire, ce qui bloque le marché. Les prix du neuf ne s’y retrouvent pas avec un recul incompréhensible de 17,7 % à 5 460 €/m², ce qui entraîne en cascade le recul des prix de toute la Côte d’Amour : - 4,5 % à 5 130 €/m² pour un panier moyen de 300 000 euros tout de même. 
Sur la Côte de Jade, du côté de Pornic, baisse des prix également de 2,3 % à 4 750 €/m², tout comme à Saint-Nazaire : - 1,4 % à 3 930 €/m². A noter tout de même que certains quartiers, comme le quartier Jardin des Plantes, connaissent un fort attrait dans l’ancien comme dans le neuf, ce qui se traduit par une progression annuelle de 5 % pour un appartement neuf.

 

Les problématiques du neuf à Nantes et sa région

 

Pour le vice-président des notaires de Loire-Atlantique, Jean-Charles Veyrac, « l’effondrement des permis de construire délivrés est le premier et vrai sujet, car cela entraîne un déversement de la demande de neuf vers l’ancien, déjà très tendu ». Autre sujet selon lui, l’entrée en vigueur à venir de la ZAN, Zéro Artificialisation Nette, qui va assécher la vente et la production de terrains à bâtir dans les communes suburbaines et les campagnes, ce qui va donc limiter la construction de maisons neuves dans ces territoires dans le futur. Quid des répercussions de ce manque de lotissements face à la dynamique démographique de la Loire-Atlantique ? S’interrogent les professionnels en conclusion.