Immobilier neuf en Gironde : entre un rebond fragile à Bordeaux et l'effondrement du terrain à bâtir

En Gironde, l'immobilier neuf connaît une reprise timide, notamment à Bordeaux, mais le marché des terrains à bâtir continue de sombrer, d’après l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest, OISO. Un secteur complexe où l'offre insuffisante et les difficultés économiques des ménages rendent toutefois la relance incertaine.

Les derniers chiffres publiés par l’Observatoire Immobilier du Sud-Ouest (OISO) pour le troisième trimestre 2024 dressent un portrait contrasté du marché immobilier neuf en Gironde. Si les ventes de logements neufs semblent amorcer une légère reprise, les mises en vente et les terrains à bâtir continuent de s’enfoncer dans une crise profonde. Focus sur les dynamiques qui redessinent ce marché de l’immobilier neuf à Bordeaux et sa région.

 

Appartement neuf : des ventes en légère hausse, mais un secteur toujours en crise

 

Les chiffres du logement neuf en Gironde témoignent d’une amélioration relative. Les ventes ont progressé de 25 % au troisième trimestre 2024 par rapport à la même période en 2023, atteignant 408 transactions. Sur les neuf premiers mois de l’année, cette augmentation se chiffre à 12 %, un signal encourageant après plusieurs années de déclin. Les investisseurs représentent 40 % des ventes, un rebond attribué à la fin programmée du dispositif Pinel, qui stimule l’investissement locatif, selon Christophe Duportal, président de l’OISO.
Toutefois, ces résultats ne suffisent pas à masquer les difficultés structurelles. Les mises en vente continuent de reculer, avec seulement 486 lots proposés ce trimestre, soit une baisse de 14 % sur un an et de près de 50 % en trois ans. Ce recul contribue à maintenir une offre commerciale limitée à 3 472 lots, bien en dessous des niveaux nécessaires pour satisfaire la demande. À cela s’ajoutent 164 logements retirés de la commercialisation ou annulés ce trimestre, portant le total à 825 sur les neuf premiers mois de l’année. Il faut surtout noter que c’est un retour à « des volumes très bas, comparables à ce qui se faisait dans les années 2000 », complète le président de l'observatoire.

 

Zoom sur Bordeaux Métropole : un redressement fragile porté par le centre

 

La métropole bordelaise joue un rôle clé dans le rebond des ventes dans l’ensemble de l’immobilier neuf en Gironde, avec une hausse de 23 % sur les neuf premiers mois de 2024 par rapport à 2023. Au troisième trimestre, 293 transactions ont été enregistrées, dont 107 à Bordeaux intra-muros. La majorité de ces ventes (61 %) concernent des occupants, dont plus de la moitié (54 %) bénéficient d’aides à l’achat, témoignant de la fragilité du pouvoir d’achat des ménages.

Côté prix de l'immobilier neuf, Bordeaux Métropole reste sous la barre des 5 000 euros par mètre carré, avec une moyenne de 4 853 euros/m², parking inclus. Si une légère hausse des prix est observée entre le deuxième et le troisième trimestre, les prix ont reculé de 4 % sur neuf mois, ajustement qui pourrait expliquer le regain d’activité. Cette baisse reste insuffisante pour compenser la perte de pouvoir d’achat, estimée à 10 000 euros sur un an pour un couple avec un enfant.

 

Le logement neuf dans le Bassin d’Arcachon toujours un booster

 

Dans l'immobilier neuf du Bassin d’Arcachon, l’activité contraste avec celle du reste de la Gironde. Les ventes progressent de 48 % sur un an grâce à un marché tiré à 42 % par les investisseurs. Malgré une contraction de 49 % des mises en vente sur un an, le niveau des transactions reste solide. Le prix moyen, stable autour de 5 600 euros/m², reflète une certaine résistance de ce marché côtier. Sur le reste du département, périphérie de Bordeaux, secteur littoral et secteur libournais, l'activité est quasi inexistante.

 

La crise qui s’aggrave pour les terrains à bâtir en Nouvelle-Aquitaine

 

En revanche, le marché des terrains à bâtir en Nouvelle-Aquitaine et en Gironde traverse une période extrêmement difficile. Sur une année glissante, les mises en vente dans la région reculent de 22 %, pour atteindre 558 lots au premier semestre 2024. Les ventes s’effondrent de 41 %, avec moins de 400 parcelles vendues. En deux ans, ces chiffres ont été divisés par deux.

En conséquence, le stock de terrains disponibles augmente, atteignant 2 444 lots, soit une progression de 8,5 %. Il faudrait désormais plus de 3 ans pour écouler l’ensemble de l’offre. De plus, 50 % des terrains sont en vitrine depuis plus de deux ans, signe d’une inadéquation entre les produits proposés et les attentes des acheteurs. La surface moyenne des parcelles continue de diminuer, à 542 m², contre 596 m² au semestre précédent. Idem pour les prix de vente, sous la barre des 105 000 € désormais, soit - 14 000 € sur un an. Malgré ce recul, il manquerait entre 50 000 et 90 000 € à un couple girondin avec un enfant et des revenus de 4 550 € nets par mois pour faire construire une maison de 100 m² sur un terrain d’environ 600 m² dans le département, selon les calculs, sans PTZ, de l’OISO.  
C’est ainsi que la Gironde, longtemps leader régional, perd son statut avec une chute spectaculaire de 67 % des ventes au premier semestre 2024. Désormais, la Charente-Maritime domine le marché avec 40 % des ventes régionales, suivie par la Gironde (22 %), les Pyrénées-Atlantiques (17 %) et les Landes (16 %).

 

Un ajustement des prix du neuf comme solution ?

 

Face à cette situation fortement dégradée, plusieurs pistes sont envisagées pour relancer le secteur. L’ajustement des prix semble jouer un rôle clé dans le redémarrage des ventes de logements neufs, comme le montre la baisse de 4 % observée sur Bordeaux Métropole. Pour les terrains à bâtir, l’espoir repose sur un retour à des parcelles plus petites et des politiques d’aide comme le retour du prêt à taux zéro en 2025 dans la maison individuelle.
Le contexte économique reste tout de même défavorable. Les taux d’intérêt élevés limitent la capacité d’achat des ménages et les aides actuelles ne suffisent pas à compenser cette pression. « Une baisse des taux d’intérêt serait idéale, mais il est peu probable qu’ils redescendent à des niveaux proches de 2 % », souligne Guillaume Séguy, vice-président de l’OISO.
Malgré quelques signes positifs, notamment à Bordeaux et sur le Bassin d’Arcachon, l’immobilier neuf en Gironde reste fragile. La hausse des ventes ne parvient pas à compenser les faibles mises en vente et l’accumulation de stocks. Le terrain à bâtir, quant à lui, demeure le talon d’Achille du secteur en Nouvelle-Aquitaine. Sans un changement structurel significatif, il est peu probable que cette branche retrouve un dynamisme soutenable à court terme.