Crédit immobilier : comment calculer son taux d'endettement ?

Un projet d'achat immobilier en vue ? Besoin d'un financement via un prêt immobilier ? Avez-vous la capacité de vous endetter ? Voilà tout ce qu'il faut savoir sur le taux d'endettement, sésame pour obtenir un crédit immobilier.

Le taux d'endettement, c'est cet indicateur qui permet de mesurer le niveau d'endettement d'une personne. Il est calculé en divisant les charges de remboursement des crédits par le total des revenus mensuels nets. Le taux d'endettement maximal autorisé est de 33 %, ce qui signifie que le total du montant des mensualités des crédits ne doit pas dépasser un tiers des revenus du ménage.

Cela donne ces fameux 33 % de taux d’endettement, ce taux que les établissements bancaires scrutent tout particulièrement avant de donner leur accord ou non pour un crédit immobilier. Voilà un terme que l’on utilise souvent lorsque vient le temps de parler de budget ou d'achat immobilier. Mais qu'est-ce que c'est exactement que la capacité d’endettement ? 

Avant même de signer un compromis de vente ou un contrat de réservation d'un logement neuf sur plan, il faut en effet d’abord évaluer son taux d’endettement maximum. Cela permet d’orienter la recherche du bien dans la fourchette de prix correspondant à sa capacité d’emprunt. N'oubliez pas non plus de négocier avec votre promoteur immobilier...

 

  

La définition du taux d’endettement, c’est en pourcentage la part des revenus consacrée au remboursement des charges financières mensuelles, comme le coût de remboursement d’un prêt immobilier par exemple. Le taux d'endettement est le ratio entre le montant total des dettes et le revenu mensuel du ménage. Il est calculé en divisant le montant total des dettes par le revenu mensuel du ménage, et en multipliant le résultat par 100. Le taux d'endettement représente donc le pourcentage du revenu mensuel qui est consacré aux remboursements de dettes.

D'une manière générale, l'endettement considéré par le prêteur, comme étant correct, est de l'ordre de 33 %, soit un tiers des revenus. Les banques utilisent cet indice pour évaluer la capacité de remboursement ou solvabilité des ménages. Il s'agit du pourcentage du total des charges de crédits, tous crédits confondus : consommation, revolving, immobilier… par rapport aux revenus des emprunteurs.

Concrètement, il s’agit de vérifier la faisabilité de l’emprunt immobilier et limiter les cas de surendettement des ménages, qui pourraient alors ne pas pouvoir faire face aux dépenses courantes.[ENCART1]

 

 

Pour calculer les revenus pris en compte par les banques dans l’estimation du taux d’endettement, il y a bien sûr les revenus fixes avant prélèvement à la source du foyer ; mais aussi les éventuels revenus fonciers issus de la location d’investissement immobilier, les pensions alimentaires… A l’inverse, les allocations familiales ne sont pas ajoutées dans le calcul des revenus. Si les primes salariales exceptionnelles et autres bonus ne sont pas comptabilisés, un 13e mois, voire un 14e mois entrent en ligne de compte. 

 

 

Pour ce qui est du calcul des charges dans l’évaluation de la capacité d’endettement, les établissements bancaires ajoutent l’ensemble des crédits en cours de remboursement : crédit auto, crédit revolving, prêt à taux zéro, crédit immobilier… Auxquels s’additionnent également l’éventuel loyer et les pensions alimentaires versées. 

 

 

Le taux d'endettement correspond au total des dépenses d’un ménage : crédits en cours, loyer… sur l'ensemble des revenus, multiplié par 100. Il indique par exemple la marge disponible pour contracter un nouveau crédit.

Exemple de calcul du ratio d'endettement : pour un revenu mensuel de 3 000 €, avec un crédit auto de 250 € et un crédit immobilier de 750 €, le taux d’endettement est déjà de 33 % : 1000 € de crédit x 100, le tout divisé par 3 000 € de revenus = 33 %

Selon cette formule de simulateur de taux d'endettement, il ne sera donc pas possible à première vue de s’engager dans un nouveau prêt immobilier ou autre crédit supplémentaire.

 

 

Chaque emprunteur étant unique, il existe plusieurs hypothèses pour optimiser son taux d’endettement et ainsi obtenir un taux d'endettement supérieur. 

- 1ère hypothèse d'endettement prêt immobilier : dans le cas de revenus variables, il faut surtout prendre en compte son salaire fixe comme base. En fonction de l’ancienneté, l’établissement prêteur pourra alors faire une moyenne des salaires nets sur les 3 dernières années et y inclure les primes et commissions. 

 

 

- 2ème hypothèse d'endettement crédit immobilier : dans le cas des revenus modestes et de plus en plus sur l’ensemble des profils d'emprunteur, les banques pratiquent le calcul du « reste à vivre » qui permet de déterminer si le foyer peut subvenir à ses besoins après paiement du crédit immobilier. Le « reste à vivre » sera calculé en fonction du revenu résiduel par personne après paiement des charges et du prêt. Un taux d’endettement est acceptable lorsque la somme par personne restant disponible permet de supporter les dépenses quotidiennes.

- 3ème hypothèse d'endettement prêt immobilier : le taux d’endettement de 33 % peut être modulé à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’étude complète du dossier de prêt. Pour un ménage ayant des revenus confortables, présentant un « reste à vivre » élevé, la banque pourra accepter un taux d’endettement à 35 % ou plus. A l’inverse, certains emprunteurs avec des revenus plus faibles ou moins réguliers ne pourront pas obtenir de prêt au-delà de 30 % d’endettement.[ENCART2]

 

 

Autre solution pour améliorer sa capacité d’endettement lors d'une demande de prêt : le rachat de crédit. Il s’agit de regrouper l’ensemble de ses encours sur un unique crédit, ce qui fait baisser le coût global. Grâce à une mensualité réduite, le taux d’endettement maximum d’un ménage diminue automatiquement. 

 

 

Reste que depuis plusieurs mois, les règles du taux d’endettement sont plus strictes. Le Haut Conseil de Stabilité Financière, HCSF, impose même depuis janvier 2022, aux établissements bancaires d’appliquer un strict respect de la règle du taux d’endettement. Une règle qui passe à 35 % mais assurance-emprunteur comprise désormais. 

Exemple taux endettement immobilier : pour 4 000 € de revenus mensuels, la mensualité de crédit immobilier à ne pas franchir passe de 1 320 € à 1 400 €. 

Concrètement, c’est le calcul du taux annuel effectif global, TAEG, qui est pris en compte pour réaliser la simulation du taux d’endettement, c’est-à-dire le montant total du capital remboursé, des intérêts d’emprunt et de l’assurance emprunteur.

 

 

Autre changement sur le taux d'endettement depuis 2022 : le volume des dérogations au taux d’endettement est aussi davantage encadré : 1 dossier de prêt sur 5, soit seulement 20 % des dossiers de prêt pourront dépasser les 35 % d’endettement. Des dérogations accordées sur la durée des prêts immobiliers ou sur la capacité d’endettement qui doivent profiter davantage aux primo-accédants et à ceux qui achètent leur résidence principale. 

Concrètement, depuis le 1er janvier 2022 et encore en cette année 2024, la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière de ne pas dépasser 35 % d’endettement et 25 ans de durée de crédit est devenue une norme juridiquement contraignante. Cela signifie qu’en cas de non-respect de la marge de flexibilité de 20 % de leur production, réservée à 80 % à des acheteurs de résidence principale, les banques peuvent s’exposer à des sanctions de la part du HCSF. De quoi inciter les établissements bancaires à être encore plus sélectifs si vous n'êtes pas dans les clous de ces deux règles.

 

Dans tous les cas, le plus simple dans le cadre d'une demande de prêt, il est préférable de faire appel à un courtier qui vous fournira une étude de faisabilité de votre capacité d'emprunt dans le cadre d'un projet immobilier.