Filiep Loosveldt, Build Europe : « Le logement neuf partout en Europe est frappé par une violente tempête »

Administrateur délégué de Build Europe, le Belge Filiep Loosveldt, était l’un des invités de la Convention nationale du Pôle Habitat de la FFB. L’occasion de faire le point sur la situation critique du logement neuf en Europe, alors qu’un inédit Commissaire européen au Logement doit être nommé.

- Comment se porte le logement neuf en Europe ?

 

« Le logement neuf en Europe traverse une crise majeure. On constate une baisse générale des permis de construire, ce qui gèle l’ensemble du marché. Cet immobilisme est principalement dû à un énorme écart entre les salaires des citoyens européens et le coût du logement neuf, en particulier dans les grandes villes. Cet écart est tel que de nombreuses personnes ne parviennent plus à se loger. 
Mais il existe d'autres facteurs qui compliquent la situation, comme la rareté des terrains à bâtir, la hausse des coûts de construction et l'augmentation des taux d'intérêt des crédits immobiliers. Ces derniers pèsent lourdement sur les familles. Si elles doivent payer des taux élevés, et si les banques exigent des garanties financières plus strictes, il devient difficile d'acheter, que ce soit pour l'acquisition ou la location.
Les promoteurs sont eux aussi confrontés à ces difficultés. D’une part, il est de plus en plus difficile d’obtenir des permis, et d’autre part, beaucoup de projets sont bloqués par des recours juridiques. C’est ce qu’on appelle le phénomène du « NIMBY », « Not In My Backyard », « Pas dans mon jardin », où tout le monde est d'accord pour densifier les villes, mais personne ne veut de nouvelles constructions près de chez soi.
Ce phénomène, combiné à l'inflation et à la hausse des taux d'intérêt, rend l’accès au financement bancaire de plus en plus complexe pour les promoteurs. On parle en anglais d'une « perfect storm », violente tempête, qui bloque la construction neuve dans toute l'Europe. »

 

- La situation semble particulièrement difficile en France, mais qu’en est-il ailleurs en Europe ?

 

« On a longtemps eu l'impression que certains pays étaient moins touchés, comme l'Allemagne, qui était réputée pour ses logements plus abordables. Cependant, même là-bas, la situation se détériore. Par exemple, en Allemagne, de janvier à juillet 2024, seulement 100 023 logements ont été construits ou approuvés, soit une baisse de plus de 20 % par rapport à l'année précédente. Cela montre que l’ensemble de l’Europe, y compris des pays comme la Norvège, est affecté.

En Pologne, face à la crise, une autre solution a été tentée récemment. Le gouvernement a pris en charge la différence entre le taux d’intérêt du marché, qui était entre 8 et 9 %, et un taux d’intérêt plafonné à 2 %. Cette mesure a permis de relancer les achats immobiliers, mais elle a un coût élevé pour l’État, d’où l’incertitude quant à sa pérennité. »

 

- L’intervention de la Commission européenne avec la nomination d’un nouveau Commissaire européen au Logement peut-elle changer les choses ?

 

« Oui, on peut dire qu'il y a enfin une prise de conscience au niveau européen. Ursula von der Leyen, Présidente de la Commission européenne, a récemment nommé un Commissaire au Logement, ce qui montre que la question est désormais au centre des préoccupations. Cela fait déjà plusieurs années que nous alertons sur cette crise et nous sommes ravis de voir cette évolution. Toutefois, il reste à savoir si ce commissaire disposera des moyens financiers nécessaires pour agir. Pour nous, il est crucial que ces moyens aillent directement aux citoyens et non à l’administration et aux institutions européennes. »

 

- Certaines voix regrettent que ce nouveau commissaire, le Danois Dan Jørgensen, soit également en charge de l’énergie. Est-ce que cela dilue son action ?

 

« C’est effectivement une critique que nous avons formulée. Nous aurions préféré un commissaire exclusivement dédié au logement. Cela aurait renforcé le message de l’urgence de la situation. On aurait pu lui adjoindre la compétence de l’aménagement du territoire car en France, par exemple, la réglementation actuelle en matière d’aménagement du territoire, comme le ZAN, Zéro Artificialisation Nette, pose des problèmes supplémentaires aux promoteurs et il faut des réponses européennes. »

 

- Quelles solutions pourraient être mises en place rapidement pour sortir de cette crise ?

 

« Il va falloir travailler ensemble, tant au niveau national qu'européen. Une solution universelle pour l'ensemble de l'Europe est irréaliste, car chaque pays a ses spécificités. Toutefois, il est important que le nouveau commissaire écoute les acteurs du terrain et identifie les bonnes pratiques. Il faut se méfier des « fausses bonnes idées », comme la régulation trop stricte des loyers ou la limitation de la liberté contractuelle, qui risquent de décourager les investisseurs et d’aggraver la pénurie de logements abordables.
La crise du logement neuf est un défi majeur pour l’Europe. Il est impératif d'agir rapidement et de manière coordonnée pour répondre aux besoins des citoyens. Le secteur privé doit être intégré dans les solutions, car il fait partie de la réponse, et non du problème. »