Frais de donation : jusqu'à 300 000 € défiscalisés pour investir dans l'immobilier neuf

Investir dans l’immobilier neuf grâce à une donation familiale ? Le budget 2025, définitivement adopté, a mis en place une exonération fiscale qui permet d’utiliser jusqu’à 300 000 € transmis par ses proches pour acheter un bien sans droits de donation. Une chance inédite pour bâtir son patrimoine immobilier !

Bonne nouvelle pour les investisseurs et les familles souhaitant transmettre un patrimoine à leurs proches : la loi de finances pour 2025 a créé une nouvelle exonération fiscale sur les donations d’argent destinées à l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Cette mesure, qui a pour but de redynamiser le secteur de l’immobilier neuf, permet aux parents, grands-parents, arrières grands-parents, voire oncles et tantes, de transmettre jusqu’à 300 000 € à leurs descendants sans droits de succession, à condition que cet argent soit investi dans l’achat, la construction ou la rénovation énergétique d’un logement. Découvrir également - Les bonnes et mauvaises nouvelles du budget 2025 pour le logement

 

Un dispositif temporaire pour soutenir l’investissement dans l’immobilier neuf sans droits de donation

 

Adoptée par l’Assemblée nationale et le Sénat après son passage en commission mixte paritaire, CMP, cette mesure d’exonération s’appliquera entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026. L’article 19 ter du texte prévoit que les dons d’argent en pleine propriété à un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, en l’absence de descendance, à un neveu ou une nièce, seront exonérés de droits de donation sous certaines conditions.
Chaque donateur pourra donner jusqu’à 100 000 € sans imposition, avec un plafond global de 300 000 € par bénéficiaire. Les sommes reçues devront être utilisées dans un délai de six mois pour :
•    L’acquisition ou la construction d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement.
•    Des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRenov’ sur la résidence principale du donataire.
Réclamée depuis plusieurs mois par les professionnels du logement, cette disposition souhaite clairement à encourager les ménages à investir dans le neuf ou à améliorer l’efficacité énergétique des logements, à un moment où le marché de la construction connaît un ralentissement important. Découvrir également - Qui peut me prêter de l'argent ?

 

Une obligation de conservation du bien pendant cinq ans

 

Pour bénéficier de cette exonération fiscale, le bénéficiaire devra s’engager à conserver le bien pendant au moins cinq ans en tant que résidence principale ou à le mettre en location à usage d’habitation pour la même durée. Si le bien est loué, le bail ne pourra pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.

Par ailleurs, cette exonération ne s’appliquera pas si le donataire a déjà bénéficié d’un crédit d’impôt pour service à la personne, d’une déduction fiscale ou de MaPrimeRenov’ pour les mêmes dépenses.
A noter que le bénéficiaire devra conserver toutes les pièces justificatives prouvant l’utilisation des fonds pour répondre aux éventuels contrôles de l’administration fiscale.

 

Succession : le retour d'une mesure pour encourager l’accession à la propriété

 

Ce dispositif s’inspire d’un précédent avantage fiscal supprimé en 2021. À l’époque, les parents pouvaient transmettre jusqu’à 100 000 € à un enfant sans fiscalité pour la construction de sa résidence principale ou pour des travaux de rénovation énergétique. Son rétablissement marque une volonté du gouvernement de relancer l’investissement dans le neuf en proposant aux ménages une alternative aux dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel, qui s’est éteint fin 2024 et qui était en perte de vitesse depuis plusieurs fois avant cela.
Selon le ministère du Logement, en réaction à ce vote définitif du budget, « l’objectif est de favoriser l’acquisition de logements neufs et anciens utilisés comme résidence principale, qu’il s’agisse d’occupation directe ou de location ». Cette mesure pourrait notamment bénéficier à de nombreux jeunes primo-accédants, afin de faciliter leur accès à la propriété ou à des primo-investisseurs, avec l’aide financière de leurs ascendants. Une mesure d'ailleurs également saluée par la Fédération Française du Bâtiment. Découvrir également - Les aides pour un premier achat immobilier

 

Une opportunité unique pour transmettre un patrimoine de manière défiscalisé

 

Ce dispositif représente une véritable opportunité de constituer et transmettre un patrimoine immobilier familial sans frais de succession, à condition d’investir dans l’immobilier neuf. Grâce à cette exonération, les donations d’argent ne se limiteront plus à un simple coup de pouce financier, mais permettront aux parents et grands-parents d’aider concrètement leurs descendants à devenir propriétaires, dans un cadre fiscal avantageux.
Pour ceux qui envisagent un tel investissement, il faudra anticiper et bien structurer la transmission, notamment en respectant les délais et conditions imposés par l’administration fiscale. Avec cette nouvelle disposition, l’immobilier neuf va devenir un vecteur privilégié de transmission de patrimoine, tout en soutenant la construction.