Immobilier neuf Normandie : de premiers signes de reprise à Caen et Rouen
Après une année 2023 difficile, le marché immobilier neuf en Normandie montre des signes de reprise au premier semestre 2024, notamment dans les métropoles de Caen et Rouen. Une accalmie à confirmer dans un contexte économique encore fragile.
La Normandie amorce un rebond timide sur le marché immobilier neuf en 2024. Le marché du logement neuf normand, après une année 2023 marquée par une forte récession, semble repartir au premier semestre 2024. Selon une note de conjoncture publiée par le Groupe de Recherche sur l’Économie de la Construction et de l’Aménagement (Grecam), l’offre neuve connaît une légère relance, bien que des défis persistent, notamment un stock élevé et une évolution incertaine des ventes.
Logement neuf : un retour progressif après un ralentissement marqué en 2023
L’année 2023 a été particulièrement difficile pour l’immobilier neuf en Normandie, avec une baisse de 35 % des mises en vente par rapport à 2022. Ce recul s’inscrit dans un contexte national de hausse des taux d’intérêt, rendant l’accès au crédit plus difficile et freinant ainsi les ventes. En mars 2023, le taux bancaire avait dépassé les 3 %, marquant un tournant pour le marché immobilier. La chute des ventes a été sévère, atteignant une baisse de 39 % par rapport à la fin de l’année 2022.
Cependant, le début de l’année 2024 semble annoncer une accalmie. Le Grecam rapporte une hausse de 39 % des mises en vente par rapport au second semestre 2023, avec 1 261 logements mis sur le marché et 969 réservations au cours des six premiers mois de l’année. Ces chiffres, bien qu’encourageants, restent inférieurs aux niveaux atteints entre 2020 et 2022, une période de forte croissance pour la région.
Une hausse des ventes, mais un stock d’appartements neufs toujours élevé
Le volume des ventes a également connu une hausse significative, avec une augmentation de 27 % par rapport au second semestre 2023. Le prix moyen des logements neufs a continué de croître légèrement, atteignant 4 351 €/m² parking inclus (PI) en juin 2024. Cette hausse des prix, bien que modérée, reflète une certaine résilience du marché face aux conditions économiques difficiles.
Néanmoins, le stock de logements neufs reste préoccupant. À fin juin 2024, il s’élevait à 3 665 lots, principalement concentrés dans les départements du Calvados et de la Seine-Maritime, qui représentent 86 % du total. Avec un rythme de vente actuel, ce stock nécessiterait environ 26 mois pour s’écouler, un délai relativement long qui pourrait continuer à exercer une pression sur les promoteurs et les prix.
Caen-la-Mer et Rouen Métropole tirent l’habitat neuf
- Caen-la-Mer : une demande forte mais un stock important
La métropole de Caen-la-Mer reste l’un des pôles les plus dynamiques en Normandie. En juin 2024, 66 programmes collectifs étaient en cours de commercialisation, dont 27 concentrés dans la ville de Caen. Malgré une offre abondante, le stock de logements demeure élevé, avec un délai d’écoulement de plus de 26 mois. Les prix y sont également soutenus, oscillant entre 4 200 €/m² PI et 6 000 €/m² stationnement compris, bien que ce dernier niveau de prix n’ait attiré aucune réservation depuis mai 2024.
Les investisseurs restent attirés par les petites surfaces, notamment les T2 et T3, grâce au dispositif fiscal Pinel qui continue de stimuler les réservations. Ce type de bien a été particulièrement prisé dans des secteurs à forte demande locative, notamment en raison de la présence d’une population étudiante importante. Investir en loi Pinel à Caen.
- Côte Fleurie : une offre en berne malgré des prix élevés
La Côte Fleurie, autrefois un marché dynamique, subit pleinement les effets de la crise. En juin 2024, seulement un programme neuf à Cabourg avait été lancé, proposant 33 lots dont 22 ont trouvé preneur malgré un prix moyen de 8 800 €/m² parking inclus, en partie grâce à la proximité de la plage et à des prestations haut de gamme. À Deauville, le prix moyen a atteint 8 128 €/m² stationnement inclus, mais l’offre reste principalement constituée de stocks anciens avec un délai d’écoulement qui dépasse les 47 mois.
- Rouen Métropole : un marché actif mais un stock croissant
Rouen Métropole demeure un marché clé pour la Seine-Maritime, avec 69 programmes collectifs en cours de commercialisation, sur les 110 en cours dans tout le département. Les prix varient fortement, allant de 3 500 €/m² parking compris en périphérie à plus de 5 000 €/m² stationnement inclus dans le centre de Rouen. Au premier semestre 2024, aucun programme en Bail Réel Solidaire, BRS n’a été lancé, mais l’offre en Prêt Social Location-Accession, PSLA reste présente, avec 70 lots encore disponibles.
Le délai d’écoulement à Rouen dépasse les 21 mois, et bien que 24 lots aient été vendus en bloc au cours du semestre, le stock continue de croître, posant des défis pour la gestion de l’offre sur le long terme. Acheter un appartement neuf à Rouen et sa région.
- Le Havre Métropole : une croissance ralentissant mais des prix stables
Le marché du logement neuf au Havre a montré des signes de ralentissement, avec seulement 22 programmes collectifs en cours de commercialisation, dont quatre lancés en 2024. Les prix restent relativement stables, autour de 5 000 euros par mètre carré avec parking, mais aucun lot n’a été vendu en bloc au premier semestre, contrastant avec les 79 lots vendus en 2023. Le délai d’écoulement dépasse désormais les 31 mois, une situation qui pourrait peser sur les futures mises en vente.
Une reprise à confirmer pour les programmes neufs normands
Le premier semestre 2024 marque donc une timide reprise du marché immobilier neuf en Normandie, principalement portée par les métropoles de Caen et de Rouen. Si l’augmentation des ventes et la légère hausse des prix sont des signes positifs, le marché reste fragile, avec un stock important et un contexte économique incertain.
L’impact des taux bancaires élevés continue de se faire sentir, rendant l’accession à la propriété difficile pour les primo-accédants. De plus, avec les élections municipales à l’horizon 2026, les mises en vente pourraient ralentir au second semestre, prolongeant la pression sur le marché. Les prochains mois seront donc décisifs pour déterminer si cette accalmie se transforme en véritable reprise ou si le marché du neuf en Normandie continuera de stagner au fond de la piscine.