Pourquoi la France vit-elle un double paradoxe ? Trop de logements... et trop peu adaptés
Face à la crise du logement, l’Atlas d’Icade et OPC jette une lumière crue sur les déséquilibres territoriaux. Un appel urgent à repenser le logement comme levier central d’aménagement face à un paysage en mutation, entre vacance structurelle et zones en surchauffe.
A l'approche des élections municipales, Icade et OPC publient « L’Atlas du logement : quelles dynamiques territoriales en France ? », une analyse inédite de 50 cartes qui éclaire les profondes mutations du parc résidentiel. Entre 2010 et 2021, la France a ainsi gagné 3,8 millions de logements : + 11,5 %, un rythme bien supérieur à la croissance démographique : + 4,3 %, ce qui pourrait s’apparenter à une bonne nouvelle. Pourtant, derrière cette progression, l’attractivité territoriale se redessine : glissement du Nord-Est industriel vers les littoraux, les métropoles, les territoires frontaliers et les villes moyennes.
Un outil pour comprendre la France des logements et agir localement
Cet atlas met en lumière la diversité des enjeux : ancienneté du bâti, accessibilité, vacance, pouvoir d’achat, vieillissement, risques climatiques. Autant de données qui invitent à repenser la planification, au moment où la crise du logement se durcit. Comme le rappelle l’ex-ministre du Logement, Valérie Létard : « Nous traversons une grave crise du logement qui impacte le quotidien de nos concitoyens […] Cet Atlas rappelle l’urgence d’une planification ambitieuse et partagée. »
Dynamiques locales : un paysage de plus en plus contrasté
Si la production de logements progresse, elle reste concentrée. Métropoles, couronnes périurbaines, littoraux et zones d’agrément concentrent les hausses de transactions, portées par la quête d’espace et de prix maîtrisés. En parallèle, 3,4 % du parc privé connaît une vacance de longue durée, notamment dans la « diagonale du vide ». Le parc ancien pèse également sur la transition écologique : 40 % des résidences principales datent d’avant 1970, avec des consommations énergétiques élevées.
Les inégalités territoriales persistent : suroccupation dans les métropoles, vacance structurelle dans les territoires en déclin, pression foncière dans les zones attractives. Le vieillissement renforce encore ces déséquilibres : 1 Français sur 5 a plus de 65 ans, souvent installé dans des territoires déjà fragiles.
L’attractivité résidentielle s’entrechoque désormais avec l’exposition croissante aux risques naturels. Littoraux atlantiques et méditerranéens, vallées fluviales et grandes agglomérations concentrent les sinistres, entre inondations, sécheresses et mouvements de terrain.
Planifier pour reconstruire une stratégie territoriale du logement
L’Atlas propose donc un socle d’analyse indispensable pour élaborer des réponses différenciées. Pour Olivier Portier, « Pour comprendre le logement, il faut d’abord comprendre les territoires. » Icade partage cette conviction : « Cet Atlas du logement a pour objectif de comprendre et agir localement […] et proposer un socle pour répondre de façon adaptée à la diversité des besoins », souligne Charles-Emmanuel Kühne.
En révélant les logiques profondes qui structurent les bassins de vie, l’étude appelle à une décentralisation opérationnelle et à une planification plus fine. Condition indispensable pour relancer la production, adapter le bâti ancien, anticiper le vieillissement et orienter les investissements dans les territoires de demain.