Centre Val-de-Loire : la promotion immobilière continue de vaciller

Le marché immobilier neuf en Centre-Val de Loire chancelle. Entre chute des mises en vente, retraits massifs et prix en berne, les agglomérations d’Orléans, Tours et Chartres subissent un ralentissement brutal et font face à une crise sans précédent. La région Centre-Val de Loire traverse une période critique. Décryptage d’un secteur sous tension.

Le marché de la promotion immobilière en Centre-Val de Loire, et plus particulièrement dans les aires urbaines d’Orléans, Tours et Chartres, a connu une année 2024 marquée par un net ralentissement, selon les chiffres présentés par l’observatoire Ocelor. Baisse des mises en vente, chute des réservations et explosion des retraits caractérisent une période de crise pour le secteur, malgré tout de même quelques signaux encourageants en fin d’année.

 

Un contexte national et régional préoccupant

 

À l’image de l’échelle nationale, le secteur de la construction en Centre Val-de-Loire est également en grande difficulté. Avec seulement 263 000 logements commencés en 2024, soit une baisse de 11 % par rapport à l’année précédente, la France atteint ses niveaux les plus bas depuis les années 1950. La région Centre-Val de Loire suit cette tendance avec 10 000 logements autorisés : - 21 % et 8 400 logements commencés : - 12 %. Ces chiffres témoignent d’une véritable crise, notamment sur le logement individuel, qui poursuit sa chute avec - 28 % en 2024.
Le Loiret, l’Indre-et-Loire et l’Eure-et-Loir, historiquement les départements les plus dynamiques de la région, enregistrent des baisses marquées des mises en chantier. Le Loiret, en particulier, subit un recul de 33 % des logements commencés.

 

Orléans, Tours et Chartres : des marchés du logement neuf en crise

 

Dans les principales villes du Centre-Val de Loire, l’année 2024 a été marquée par une chute historique des mises en vente. Orléans et Tours enregistrent des baisses respectives de 53 % et 33 %

, tandis que l'immobilier neuf à Chartres s’écroule avec un recul de 68 % en un an et moins de 300 logements commercialisés. Sur l’ensemble de la région, ce sont un peu plus de 1 200 lots mis en vente, soit une diminution de 52 % en douze mois. 
En conséquence, les réservations de logements neufs aux particuliers s’effondrent avec - 29 % et 1 100 ventes sur la région. Malgré un rebond en fin d’année, dû à l’anticipation de la fin du Pinel, le segment de l’investissement immobilier est particulièrement en berne sur la métropole orléanaise avec un recul de 45 % des ventes aux investisseurs. Sur toute la région, les ventes à investisseurs ont chuté de 18 %. Si les volumes d’investisseurs sont restés majoritaires en 2024, ils ont toutefois été divisés par deux par rapport à la moyenne des années 2016-2022.
C’est en effet surtout les réservations aux occupants qui enregistrent une baisse plus sévère de 42 % et moins de 400 ventes pour habiter. Un retour au bas niveau de 2008 ! L’offre disponible diminue de 38 %, conséquence directe du nombre croissant de projets retirés du marché. En effet, plus de 1 200 logements ont été retirés de la commercialisation en Centre-Val de Loire, 4 fois plus en un an, un phénomène inédit. Le retrait massif d’opérations initialement destinées à la vente aux particuliers accentue et accentuera à l’avenir la tension sur le marché.
Parmi les trois principales agglomérations de la région, on note qu’Orléans devient le 3e marché régional. Un déclassement qui s’explique avec une chute des ventes de 44 % et seulement 260 lots réservés, avec un prix moyen de 4 080 €/m², en baisse de 3 %. Tours résiste mieux avec une baisse de 19 % et 479 ventes et un prix au mètre carré atteignant 4 380 €/m², en recul de - 5 % en un an. L’agglomération de Chartres, entre les deux, enregistre 372 logements vendus, soit - 27 %, à un prix en diminution de 4 % lui permettant de rebaisser sous le seuil symbolique des 4 000 €/m². 

 

Des prix en baisse et un pouvoir d’achat qui s’améliore

 

Malgré la crise, les prix du marché ont donc légèrement fléchi. En 2024, le prix moyen d’un logement neuf dans la région Centre Val de Loire s’établit à 4 160 €/m², en recul de 4 %. Cette baisse, combinée à une légère détente des taux d’intérêt immobiliers, a permis une amélioration du pouvoir d’achat. Un ménage percevant 2,5 SMIC peut désormais s’offrir 53 m² de surface habitable, contre 47 m² en 2023.
Malheureusement, cette situation ne suffit pas à relancer la dynamique du marché. Les promoteurs font face à des coûts de construction encore élevés qui ne leur permettent pas de baisser davantage leur prix pour resolvabiliser la demande. L’impact se ressent particulièrement sur le logement collectif, dont les mises en vente sont tombées à un niveau historiquement bas depuis la création des observatoires régionaux.
Face à cette situation préoccupante du manque de renouvellement de l’offre, les acteurs de l’immobilier appellent à une adaptation rapide des politiques publiques. Une relance de la construction locative semble essentielle pour répondre aux besoins des ménages en attente de logement. En effet, comme le rappellent les professionnels du secteur, « pas d’entreprise sans salarié, pas de salarié sans logement ». La réindustrialisation de la région ne pourra être efficace sans une offre de logements suffisante.
L’amélioration des conditions de financement, une simplification des procédures administratives ou encore des incitations fiscales pourraient redonner un second souffle à la promotion immobilière. En attendant, l’année 2025 s’annonce encore délicate pour les professionnels du secteur, qui devront composer avec un marché atone et une demande en berne.