Le BRS, cette solution abordable et anti-spéculative qui cartonne

Face à la crise du logement, le Bail Réel Solidaire se développe avec près de 3 600 logements livrés et plus de 20 000 lots en préparation en France. Focus sur les réussites et défis de ce dispositif qui s’impose comme une solution clé pour l’accès à la propriété abordable. 

Avec 3 588 logements livrés et plus de 20 000 en projet, le BRS gagne toujours et encore du terrain dans l’hexagone. Preuve du succès de ce dispositif de soutien à l’accession abordable. En effet, les 6èmes Rencontres Nationales de Foncier Solidaire, organisées à Nantes, viennent de dresser un bilan du Bail Réel Solidaire, BRS et du rôle des Organismes de Foncier Solidaire, OFS, dans la promotion du logement abordable. Avec près de 400 participants et des échanges riches, cet événement a permis de faire le point sur l’état des lieux du BRS, ses réussites, ses défis et les perspectives pour les années à venir.

 

20 000 logements neufs en BRS en projets

 

Depuis l’introduction du BRS, le dispositif connaît une montée en puissance remarquable. Selon les données présentées par l’Observatoire de Foncier Solidaire France, 3 588 logements ont ainsi été livrés à ce jour et 20 294 sont d’ores-et-déjà en projet. Ces chiffres traduisent une croissance exponentielle, avec un doublement du nombre de logements en gestion en seulement un an.
La répartition géographique des opérations montre une prédominance dans les zones Abis et A : 58 % des BRS livrés et 57 % des projets, des zones marquées par de fortes tensions immobilières, mais aussi une présence notable dans les zones B1 et B2 : 41 % des BRS livrés. Seules 1 % des opérations se situent en zone C, reflétant une concentration dans les régions urbaines et périurbaines à forte demande où l’intérêt et les bénéfices en termes de prix pour l’acquéreur sont les plus pertinents.

En termes départementaux, les livraisons de BRS se concentrent dans 25 départements, tandis que les projets à horizon 2028 couvrent 48 départements, témoignant d’une extension progressive à l’échelle nationale. Toutefois, ces efforts restent inégalement répartis, avec une prédominance, là encore, dans les départements en tension. Les départements les plus actifs dans le développement du Bail Réel Solidaire, avec de nombreux projets livrés ou en préparation, incluent ceux de l’IDF, la Gironde, le Rhône et les Bouches-du-Rhône, l’Ille-et-Vilaine. On peut aussi citer des régions touristiques comme la Haute-Savoie et les Pyrénées-Atlantiques. 

 

Des typologies variées d’appartements neufs pour répondre aux besoins divers

 

La majorité des logements BRS livrés sont des constructions neuves (82 %), suivies par des opérations issues de la vente HLM (11 %) et, dans une moindre mesure, de réhabilitations (1 %). Cette tendance se reflète également dans les futurs projets, où 90 % des logements prévus concernent des constructions neuves.
Côté typologies de logements, les deux et trois pièces dominent, représentant respectivement 25 % et 40 % des logements livrés. Les futurs projets mettent l’accent sur les trois pièces, avec 47 % des logements prévus dans cette catégorie, soulignant un besoin accru pour des logements intermédiaires adaptés aux familles et aux couples.

 

Combien coûte un logement en BRS ? Des prix accessibles mais sous pression

 

L’un des objectifs clés du BRS est de garantir l’accessibilité financière. Le prix moyen au mètre carré des BRS livrés en 2024 s’élève à seulement 2 471 euros, avec des disparités significatives selon les zones : 2 661 euros/m² en zone Abis et A, contre 2 289 euros/m² en zone B1 et B2. Les projets en cours, cependant, indiquent une tendance à la hausse, avec un prix moyen prévu de 3 063 euros/m², conséquence des dynamiques économiques et géographiques actuelles. En sachant qu’au troisième trimestre 2024, la FPI annonçait un prix de vente moyen des appartements neufs de 4 900 €/m², le BRS remplit parfaitement son rôle d’accession abordable avec des prix environ 50 % moins chers que le marché du neuf classique.
Par ailleurs, la redevance foncière, indexée principalement sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), reste modérée, à 0,9 €/m² en moyenne pour les logements livrés. Cette tarification attractive contribue à renforcer l’accessibilité du BRS tout en sécurisant le modèle économique des OFS et la viabilité du bail emphytéotique.

 

Quelles perspectives pour le BRS en 2025 ?

 

Lors de son discours de clôture, Renaud Payre, président de Foncier Solidaire France, a mis en lumière quatre défis majeurs pour l’avenir du BRS :
- L’articulation avec le SRU : comment intégrer le BRS sans compromettre les objectifs de production de logements sociaux ?
- La protection du modèle d’intérêt général : préserver la vocation sociale du BRS face au risque d’élargissement excessif des publics ciblés.
- Un usage renforcé dans des zones spécifiques : exploiter le potentiel du BRS dans les quartiers populaires et les copropriétés fragilisées.
- La sécurisation des reventes successives : étendre le PTZ, Prêt à Taux Zéro aux acquéreurs successifs pour stabiliser le dispositif.
Ces ajustements semblent nécessaires pour maximiser l’impact du BRS tout en assurant sa durabilité. Comme l’a souligné Michel Ménard, président d’Atlantique Accession Solidaire, président du département de Loire-Atlantique qui compte déjà plus de 1 000 logements agréés en BRS et un objectif fixé à 600 logements supplémentaires par an : « les choix courageux et structurants d’aujourd’hui dessineront les territoires de demain ».
Malgré les obstacles à surmonter, le BRS s’impose plus que jamais comme un outil essentiel pour lutter contre la spéculation immobilière et favoriser une accession sociale pérenne à la propriété. À Nantes Métropole, qui a livré ses premières opérations BRS en 2023, Pascal Pras, vice-président chargé de l’habitat, a souligné l’importance de considérer le logement comme un droit fondamental : « Le logement reste abordable de façon pérenne et anti-spéculatif pour des générations de propriétaires occupants ».
Avec des projets de diversification du BRS, grâce par exemple à une offre intermédiaire pour les classes moyennes et un soutien accru des collectivités locales, l’avenir du BRS apparaît prometteur. Les ambitions des OFS, couplées à une mobilisation accrue des acteurs publics et privés, pourraient transformer le paysage du logement abordable en France.
Ce bilan 2024 témoigne d’une montée en puissance du BRS et d’une dynamique collective, mais rappelle également l’urgence de lever les freins persistants pour répondre efficacement à la crise du logement. Le BRS représente une solution d’espoir qui, bien qu’imparfaite, montre une voie vers un logement abordable et inclusif pour tous.