Changement de zonage : quelles conséquences positives pour les accédants et les investisseurs ?
Alors que les PTZ ont chuté de 24 % l’an dernier et que les ventes Pinel continuent de reculer, le reclassement de 865 communes en zones tendues promet de bouleverser le marché immobilier neuf. Alors quelles implications pour ceux qui veulent devenir propriétaire et ceux qui veulent investir ?
La Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété, SGFGAS, vient de publier son bilan 2023 pour les Prêts à Taux Zéro, PTZ, révélant une chute de 24 % du nombre de prêts émis par rapport à l'année précédente. En parallèle, les ventes aux investisseurs utilisant le dispositif Pinel continuent de diminuer. Les réservations en investissement ont presque été divisées par deux sur un an au terme du premier trimestre 2024, selon les chiffres de la fédération des promoteurs. Avec le changement de zonage annoncé affectant 865 communes à compter du 1er août 2024, la dynamique du marché immobilier neuf pourrait-elle être bouleversée ? Quels seront les effets pour les accédants à la propriété et les investisseurs ?
Un bilan décevant pour les Prêts à Taux Zéro et la loi Pinel
Confirmation que l’immobilier, neuf surtout, va mal avec le bilan fourni par la SGFGAS du nombre de PTZ émis l’an dernier et les derniers chiffres de l’investissement en France. En 2023, 47 260 PTZ ont été émis en France métropolitaine, représentant un montant total de 2 516,5 millions d'euros. Cette baisse de 24,1 % par rapport à 2022 est encore plus marquée pour les logements neufs, avec une diminution de 31,6 %. Malgré cette baisse en volume, le montant moyen des opérations financées par PTZ dans le neuf a augmenté, passant de 216 286 € à 235 497 €, reflétant l'augmentation globale des prix de l'immobilier neuf. De même, le montant moyen des PTZ a légèrement augmenté, de 51 236 € en 2022 à 57 012 € en 2023.
La majorité des PTZ (70,6 %) ont été utilisés pour l'acquisition de logements neufs, dont 27 % dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, CCMI. Les 29,4 % restants ont financé l'acquisition de logements anciens, avec une proportion de 5,5 % concernant des ventes en HLM. Par ailleurs, le nombre de PTZ émis dans le cadre de l’opération de bail réel solidaire, BRS, a triplé, représentant près de 8 % des PTZ distribués dans le neuf hors CCMI.
La baisse du nombre de PTZ distribués en 2023 est observable pour tous les types de communes. Les grands pôles urbains sont les moins touchés pour le neuf. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette diminution. D'une part, la hausse des prix de l'immobilier rend l'accession à la propriété plus difficile, même avec des aides telles que le PTZ. D'autre part, les critères d'éligibilité au PTZ et les conditions économiques actuelles, marquées par une hausse des taux d'intérêt, compliquent l'accès au crédit pour de nombreux ménages.
Pour ce qui est de l’investissement locatif, rien que sur le premier trimestre 2024, les ventes aux investisseurs particuliers se sont encore réduites de presque 40 % et ne représentent que 29 % de la globalité des réservations au détail. Sur une année glissante, le recul atteint presque 49 %. En 2023, la FPI annonce 20 735 réservations pour louer, contre plus de 41 000 en 2022. Face à ce bilan désastreux, un changement de zonage vient d’être acté pour plus de 850 communes.
Reclassement des communes : une nouvelle donne
Le 5 juillet 2024, un arrêté ministériel a ainsi reclassé 865 communes en zones tendues, permettant à plusieurs milliers de ménages supplémentaires d'être éligibles au PTZ ou à certaines communes de redevenir éligible à la loi Pinel. Ce reclassement vise à contrer la crise immobilière et à répondre à la demande croissante de logements dans certaines régions. Désormais, 48 nouvelles communes sont en zone A bis : comme Chamonix et Cassis, 142 en zone A comme Nantes et Rennes et 675 en zone B1 comme Angoulême, La Roche-sur-Yon, ou encore Auteuil et Thoiry dans les Yvelines.
Un changement qui intervient alors que la dernière révision générale du zonage A/B/C date du 1er août 2014. Depuis, trois révisions partielles avaient eu lieu : le 4 juillet 2019 pour Poitiers et Angers, le 16 février 2022 pour 57 communes, principalement en Haute-Savoie, et le 2 octobre 2023 pour 209 communes couvrant près de 5 millions d'habitants. Les nouvelles zones sont stratégiquement réparties pour répondre aux déséquilibres entre l'offre et la demande de logements.
PTZ : quelles conséquences pour les accédants ?
Pour les accédants à la propriété, ce changement de zonage est une aubaine. Les ménages qui ne pouvaient auparavant bénéficier du PTZ dans des zones non tendues peuvent désormais accéder à ce financement avantageux pour acheter un logement neuf. Par exemple, dans des villes comme Vitré (35), Sommières (30), Villette d’Anthon (38) qui sont passées de la zone C à la zone B1, le plafond de revenus pour une famille de quatre personnes a augmenté de 59 850 € à 72 450 €. Davantage de familles peuvent donc bénéficier du PTZ. Le montant plafond d’opération est également plus important. Cela permet de financer une partie plus importante du prix d'achat d'un bien immobilier grâce au PTZ, rendant l'accession à la propriété plus accessible.
Prenons le cas de l'achat d’une résidence principale à Sommières dans le Gard. Avec le reclassement de la commune en zone B1, le montant maximum du PTZ pour une famille de quatre personnes peut atteindre 113 400 €, soit 40 % de 283 500 € si le montant de l’opération est de ce montant. Cette augmentation du plafond de revenus et du montant du PTZ facilite grandement l'accession à la propriété pour les ménages des classes moyennes, leur permettant de compenser la hausse des prix de l'immobilier.
Un soutien au logement locatif intermédiaire, LLI
L'extension des zones éligibles favorise également le développement de l'offre de logements locatifs intermédiaires, LLI, destinés aux « salariés, jeunes actifs, fonctionnaires et autres travailleurs clés ». Ces logements, proposés à des loyers inférieurs de 10 à 15 % au marché locatif local, peuvent également être pris à bail par des entreprises privées ou des organismes publics pour loger leurs travailleurs.
Les logements locatifs intermédiaires jouent un rôle capital dans les zones tendues, où les prix des loyers sont souvent prohibitifs pour les travailleurs essentiels.
En proposant des loyers réduits, ces logements permettent à des segments de la population de se loger près de leur lieu de travail, réduisant ainsi les temps de déplacement et contribuant à une meilleure qualité de vie. Le reclassement des communes jusqu’ici en zones détendues B2 et C en zones A, A bis et B1 rend ainsi possible la construction de ces logements dans des zones où ils étaient auparavant interdits, augmentant ainsi leur disponibilité.
Une fenêtre de tir pour les investisseurs Pinel
Pour les investisseurs en loi Pinel, la révision du zonage présente aussi des opportunités intéressantes. Les propriétaires de biens en zones nouvellement classées A ou B1 peuvent désormais fixer des loyers plus élevés et augmenter ainsi leur rentabilité locative. Par exemple, un logement de 41 m² à Nantes ou Rennes pourra avoir un loyer de 622 € à compter du 1er août, contre 501 € auparavant, soit une hausse de plus de 24 %.
Cette reclassification permet également à des communes qui n'étaient pas éligibles au dispositif Pinel de le devenir de nouveau, offrant ainsi des opportunités d'investissement attractives. En effet, depuis mars 2019, les zones B2 et C étaient exclues de l’application de la loi Pinel. Avec ce nouveau classement, ce sont 688 localités qui redeviennent éligibles au Pinel pour quelques mois avant sa disparition annoncée au 31 décembre 2024. Une fenêtre de tir à ne pas manquer même si les experts le rappellent, il faut toutefois être prudent face à certaines anomalies de marché, c’est-à-dire des communes dans lesquelles la vacance locative aurait augmenté ces derniers temps.
Le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier de réductions d'impôts en investissant dans l'immobilier locatif, devient ainsi accessible dans de nouvelles communes. Par exemple, un investisseur prêt à acquérir un T3 de 60 m² à La Roche-sur-Yon en Vendée pour 280 000 € pourra désormais bénéficier de 33 600 € de réduction d'impôts sur 12 ans, grâce à la reclassification de la commune en zone éligible au Pinel.
Vigilance et analyse de marché sont nécessaires
Malgré ces opportunités, les investisseurs et, dans une moindre mesure, les accédants à la propriété doivent bien analyser le marché local avant de prendre des décisions. Les variations du marché immobilier, notamment en termes de vacance locative et de profondeur de marché, peuvent avoir des impacts significatifs sur la rentabilité des investissements et sur la faisabilité des projets d'accession à la propriété.
Pour les investisseurs surtout, il faudra vérifier la dynamique du marché local. Par exemple, dans une ville comme Vitré, qui passe en zone B1, la vacance locative a augmenté, passant de 5 % à près de 8 % en 15 ans, rapporte le spécialiste Maslow. Une telle tendance peut indiquer un marché moins attractif pour les investisseurs, malgré les avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel. Une analyse approfondie de la demande locative, de la croissance démographique et de l'activité économique locale est donc nécessaire pour prendre de bonnes décisions.
En bref, la modification du zonage des communes offre de nouvelles opportunités. Pour les accédants, cette évolution peut faciliter l'accès à la propriété dans des zones où le marché était jusqu'alors moins tendu et donc moins cher. Pour les investisseurs, elle ouvre de nouvelles perspectives d'investissement, tout en exigeant une vigilance accrue face aux dynamiques locales du marché immobilier. Les prochains mois seront déterminants pour observer comment ces changements se traduiront concrètement sur le terrain.
Le reclassement des communes en zones tendues et donc l'extension de l'éligibilité au PTZ et au Pinel pour certaines d’entre-elles sont des mesures qui visent à répondre à la crise du logement en France. De quoi soutenir les projets immobiliers neufs tant pour les accédants à la propriété que pour les investisseurs.