Bilan 2025 et perspectives 2026 : le logement neuf à la croisée des chemins
Mises en chantier en berne, collectif à l’arrêt, investisseurs absents : le logement neuf paie l’attentisme budgétaire. A l’aube de 2026, l’avenir du secteur dépend désormais d’un choix politique décisif, prévient la Fédération Française du Bâtiment.
« Logement, le mal aimé de la république » : le titre est volontairement grave, annonce Olivier Salleron, président de la FFB, au moment d’ouvrir le dernier point de conjoncture de l’année. Il traduit une réalité sociale et économique de plus en plus difficile à ignorer. Le logement représente désormais plus de 30 % du budget des Français, au point que certains ménages renoncent à rénover ou à déménager. Dans ce contexte, « les Français vont bientôt descendre dans la rue à cause du logement », avertit le président du BTP.
A l’approche de 2026, le secteur attend toujours des signaux clairs du législateur. Le PLF 2026 n’est pas encore voté, la commission mixte paritaire étant toujours attendue, tandis que le statut du bailleur privé reste en suspens. Une situation qui pèse directement sur le logement neuf, en particulier le collectif.
Le logement, « le mal-aimé de la République »
D’autant que le cadre économique reste contraint. Les prévisions de croissance du PIB s’établissent autour de + 0,9 % en 2026. Un seul point positif émerge : la possible stabilisation des taux d’intérêt, qui limiterait la dégradation du marché du crédit immobilier sans pour autant provoquer un véritable rebond.
« Aujourd’hui, il n’y a que les entreprises qui tiennent la France », martèle Olivier Salleron. Le bâtiment reste un pilier : 4 millions de salariés sur 20 millions au total, avec un impact budgétaire majeur. Sur les 42 milliards d’euros consacrés au logement, dont 20 milliards aux APL, « cela en rapporte 100 ! ».
2025 : un bilan encore très dégradé pour les appartements neufs
L’année 2025 marque la troisième année consécutive de recul de l’activité du bâtiment, avec un chiffre d’affaires en baisse de 4 % hors effet prix. Le logement neuf reste le principal point de faiblesse, conséquence directe de l’effondrement des mises en chantier entre 2021 et 2024.
Un léger mieux apparaît néanmoins : les mises en chantier progressent de + 4,4 % sur un an, pour un total d’environ 283 000 logements, très loin tout de même des 360 000 unités de la moyenne de long terme.
Le redémarrage est très contrasté :
• Maison individuelle : + 15 %, portée par le retour du PTZ depuis le 1er avril.
• Logement collectif : - 2 %, pénalisé par la fin du Pinel et l’arrêt des plans de rachat d’Action Logement et de CDC Habitat.
Les permis de construire confirment cette fracture : + 14 % en individuel, mais - 7,2 % en collectif, pour un total à peine positif : + 0,6 % en 2025.
La crise laisse des traces profondes : 65 000 emplois ont été perdus dans le BTP ces dernières années, un chiffre qui double si l’on considère l’ensemble de la filière construction. « Seule bonne nouvelle : le bâtiment ne s’écroule pas ! Mais il reste à un niveau historiquement bas. », résume Olivier Salleron.
2026 : un rebond pour le bâtiment sous conditions
Les perspectives 2026 tablent sur un rebond technique du logement neuf : + 9,5 %, principalement tiré par l’individuel. Les mises en chantier atteindraient environ 296 000 logements, un niveau encore insuffisant pour parler de sortie de crise. Le collectif continuerait de fléchir : - 2 %, si aucun cadre fiscal réellement incitatif pour l’investissement locatif privé n’est adopté.
Jusqu’à maintenant, la déception est vive chez les professionnels. « Quelle grande déception que les sénateurs aient été abusés par les chiffres du ministère des Comptes publics lors du vote sur le statut du bailleur privé », résume Olivier Salleron. Au-delà du simple taux d’amortissement que les professionnels espèrent voir relever en Commission Mixte Paritaire, deux points restent bloquants : l’imputation totale du déficit foncier sur le revenu global et le niveau, jugé trop bas, des plafonds de loyer, afin que le dispositif soit vraiment opérant.
Le statut du bailleur privé, clé de la reprise durable
Sans inflexion budgétaire, le léger rebond prévu pour 2026 risque donc de rester éphémère. A l’inverse, un statut du bailleur privé véritablement incitatif pourrait débloquer rapidement des opérations neuves et relancer le logement collectif, prévient la FFB. En attendant le vote du budget, le logement neuf demeure donc, une nouvelle fois, suspendu aux arbitrages politiques, plus que jamais au cœur des enjeux économiques et sociaux de 2026.