Logement neuf à Lyon : vers une relance indispensable en 2025

La construction neuve à Lyon traverse une période critique et peine à redémarrer. Offres en baisse, investisseurs frileux, blocages administratifs mais un espoir renaît avec des mesures attendues en 2025. Etat des lieux d’un secteur sous tension grâce aux chiffres de la FPI Région Lyonnaise.

Le marché du logement neuf dans la Métropole de Lyon traverse une crise profonde qui s’est poursuivie en 2024, avec un volume de réservations quasi identique à celui de l’année précédente ; mais restant à des niveaux historiquement bas. Malgré quelques signes encourageants, notamment une nouvelle légère baisse des taux d’intérêt attendue en 2025, les défis restent nombreux pour l’immobilier neuf à Lyon. Lors d’un état des lieux organisé en présence de Renaud Payre, Vice-Président de la Métropole de Lyon, Philippe Layec, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI de la Région Lyonnaise, a dressé un bilan alarmant et présenté des propositions pour relancer la production de logements neufs.

 

Un marché lyonnais en tension, une stabilisation à bas niveau

 

À la fin décembre 2024, les ventes de logements neufs en collectif, hors ventes en bloc, dans la Métropole de Lyon atteignent 1 502 réservations, soit une hausse modeste de 4 % par rapport à 2023. Cette augmentation relative ne doit pas masquer la gravité de la situation puisque plus de 5 000 logements neufs étaient vendus lors des meilleures années dans la métropole lyonnaise. 
Le marché restait l’an dernier largement dépendant des acquéreurs occupants, qui représentent 78 % des transactions, tandis que les investisseurs privés se désengagent avec seulement 326 logements réservés, un niveau historiquement bas.
Les ventes en bloc, principalement soutenues par les bailleurs sociaux et le locatif intermédiaire, s’élèvent à 1 845 logements, dont 941 en locatif intermédiaire. Cette dynamique peine à compenser la baisse de la production de logements accessibles à l’achat pour les ménages.

 

Un effondrement des nouveaux programmes neufs

 

L’une des tendances les plus préoccupantes reste la chute des nouveaux projets lancés dans la capitale des Gaules. En 2024, seulement 1 127 logements ont été mis sur le marché métropolitain, soit une baisse de 29 % par rapport à l’année précédente. Cette contraction résulte de plusieurs facteurs : des autorisations de construire toujours plus difficiles à obtenir, l’augmentation des coûts de construction et le resserrement du crédit au premier semestre, freinant l’accès à la propriété.
En conséquence, l’offre disponible s’est encore réduite, atteignant 2 742 logements fin 2024, soit une baisse de 12 % par rapport à l’année précédente. Cette diminution de l’offre pèse sur le marché, rendant l’accès au logement de plus en plus difficile pour de nombreux ménages lyonnais.
Dans le détail, dans la ville de Lyon, seuls 423 logements ont trouvé preneur, un chiffre stable par rapport à 2023, mais les mises en vente se sont effondrées de 58 %, réduisant l’offre disponible de 18 %. Villeurbanne suit la même tendance avec une baisse de 7,2 % des réservations et une offre qui se raréfie de 18 %, tandis que les extérieurs de la Métropole enregistrent un repli de presque 11 % des ventes.

 

Prix des appartements neufs à Lyon et Villeurbanne en légère baisse

 

Si le marché souffre d’un manque de dynamisme, une légère baisse des prix a été observée en 2024. Dans la Métropole de Lyon, le prix moyen en secteur libre (hors stationnement, en TVA normale) s’établit à 5 255 €/m², soit une baisse de 3,5 % par rapport à 2023. La tendance est encore plus marquée dans la ville de Lyon, où le prix moyen recule de 5,2 % à 6 138 €/m². À Villeurbanne, le prix s’établit à 5 334 €/m² (-1,1 %), tandis que dans les communes en périphérie de la métropole, il reste à 4 050 €/m², sans variation notable. Suivre l'évolution des prix des appartements neufs à Lyon en temps réel.

 

Les freins à la construction : un blocage administratif et financier

 

Les professionnels de l’immobilier neuf lyonnais alertent depuis plusieurs années sur la crise de l’offre qui empêche la production de nouveaux logements. La FPI rappelle que la promotion immobilière privée joue un rôle clé dans la construction des logements sociaux et que l’actuelle pénurie impacte directement le secteur du logement abordable.
L’un des principaux problèmes reste le blocage des autorisations de construire. À Lyon, 21 communes ne proposent aucun logement neuf à la vente et ce chiffre grimpe à 38 communes si l'on considère celles ayant moins de 10 logements en commercialisation. Face à cette situation alarmante, la Préfète Fabienne Buccio a pris la décision de reprendre la compétence de l’instruction et de la délivrance des permis de construire pour 7 communes du Rhône à compter du 1er janvier 2024. Cette mesure vise à accélérer les projets bloqués localement. Une décision que salue les promoteurs lyonnais.
D’autant que la hausse des taux d’intérêt amorcée en 2022 a considérablement réduit la capacité d’achat des ménages. Bien que la nouvelle baisse attendue en 2025 puisse redonner un peu de souffle au marché, les professionnels réclament des mesures d’accompagnement pour relancer la demande et stimuler l’investissement locatif privé.

 

2025 : une année de transition pour préparer la relance

 

Si la situation actuelle reste critique, les acteurs du secteur veulent croire en une reprise progressive à partir de 2025. La baisse engagée des taux d’intérêt pourrait enrayer la dégradation du marché, mais cela ne suffira pas sans un véritable plan de relance de la construction neuve.
La FPI Région Lyonnaise plaide pour plusieurs mesures tant au niveau local que national afin de débloquer le marché :
- Assouplir les contraintes locales en favorisant la densification des zones bien desservies et en révisant les limitations imposées par le PLU-H.
- Mettre en place une pause normative pour éviter la multiplication des chartes locales qui alourdissent les coûts de construction.
- Créer un statut du bailleur privé pour prendre le relais du dispositif Pinel, arrivé à son terme en décembre 2024.
- Partager la TVA immobilière entre l’État et les communes pour inciter les maires à soutenir la construction de logements neufs.
Certaines mesures du budget 2025 vont dans le bon sens, comme l’extension du prêt à taux zéro à l’ensemble du territoire, la réduction temporaire des droits de succession pour l’achat d’un logement neuf, ou encore l’accès facilité aux logements locatifs intermédiaires via une SCI.
Mais pour Philippe Layec, président de la FPI Région Lyonnaise, « il ne s’agit plus seulement de sauver une filière avec tous ses acteurs, entreprises, maîtrise d’œuvre, notaires, promoteurs… mais de mettre fin à cette spirale sclérosante qui depuis 6 ans a figé le marché du logement ». Selon lui, le manque de logements disponibles bloque la mobilité résidentielle et rend plus difficile l’accès au logement, que ce soit pour les jeunes actifs, les familles en quête de plus d’espace ou les personnes en mutation professionnelle. 
En 2025, la relance de la construction neuve doit être une priorité absolue, d’après les promoteurs lyonnais, qui souhaitent que l’État et les collectivités locales travaillent ensemble pour accélérer les procédures, soutenir la production et éviter que la crise du logement ne devienne un problème encore plus profond et durable.
Si des signaux positifs émergent sur le marché lyonnais, ils doivent impérativement, selon les acteurs lyonnais, s’accompagner de mesures structurelles pour permettre un redémarrage durable du marché du logement neuf dans la Métropole de Lyon.