Immobilier neuf Montpellier : des promoteurs prêts à rebondir, malgré l'ampleur de la crise

Malgré la crise de plus en plus sévère que connait le marché du logement neuf à Montpellier et sa région, les promoteurs de la FPI Occitanie Méditerranée tentent de rester optimistes.

Des difficultés inextricables, une crise durable, un début d’année avec aucune perspective d’amélioration… les mots du président de la FPI Occitanie Méditerranée, Laurent Villaret, sont forts en ouverture de la présentation des chiffres du logement neuf à Montpellier au premier trimestre 2023. Pourtant, un peu d’espoir persiste car ici, la Métropole de Montpellier a impulsé un choc de l’offre pour construire 8 000 logements en février 2022. Même si depuis les difficultés s’accumulent, les promoteurs immobiliers de Montpellier et sa région, réunis par la FPI se savent prêts à redémarrer quand la crise voudra bien passer. 

 

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Reste qu’en attendant, les chiffres sont très mauvais. Si au niveau national, les mises en vente diminuent de près de 25 % et les ventes nettes de 40 % au premier trimestre, le bilan autour de Montpellier et sa région, est pire. Le constat est encore plus marqué sur la région Languedoc-Roussillon avec des mises en vente en baisse de près de 60 % dans l’ex Languedoc-Roussillon représentant 520 logements, quand les ventes nettes diminuent de 46 % représentant 605 logements vendus. Un premier trimestre pire même que celui perturbé par le premier confinement strict lié au Covid en 2020.

 

L’habitat neuf dans Montpellier résiste mieux

 

Cette tendance se vérifie sur la Métropole de Montpellier où les mises en vente et les ventes chutent de près de moitié en un an. A Montpellier, en revanche, la baisse de l’activité est moins prononcée qu’à l’échelle de la métropole : - 21 % de mises en vente et - 36 % de ventes. Les communes hors ville centre sont les plus impactées. 
Dans les autres villes moyennes de la région, la diminution des mises en vente est encore plus importante qu’à l’échelle de la région : - 73 % pour l’immobilier neuf à Nîmes Métropole, -75 % sur le territoire de Perpignan-Méditerranée et - 97 % à Béziers et son agglomération. Seul l’immobilier neuf à Sète Agglopôle Méditerranée voit ses mises en vente augmenter. Des marchés secondaires où les ventes reculent également de presque 60 %, sauf à Béziers où le recul n’est « que » de 10 %, selon les chiffres fournis par le cabinet Adéquation. Cela ne représente qu’une cinquantaine de ventes de logements neufs chacune dans ces villes moyennes.
Une forte chute des ventes qui s’explique notamment par un contexte peu favorable : augmentation des taux d’intérêt, difficultés d’accès au crédit, réforme du dispositif Pinel entraînant un contexte d’incertitude sur l’avenir du dispositif de défiscalisation et une offre de logements limitée. Les ventes aux investisseurs en particulier se sont effondrées : - 53 % sur l’ensemble de la région. 

 

Une forte pression sur les prix des appartements neufs en Languedoc-Roussillon

Du fait de la baisse considérable des ventes, l’offre commerciale se stabilise ; les durées d’écoulement sont cependant en augmentation : 18 mois en Languedoc-Roussillon au premier trimestre 2023 contre seulement 9,7 à la même époque l’an dernier. Idem à l’échelle de la Métropole de Montpellier : 17,2 mois d’écoulement contre 10,3 il y a un an. Dans le même temps, les prix de l’immobilier neuf en Languedoc-Roussillon, à 4 733 €/m², continuent de progresser plus vite que dans le reste des régions françaises : + 10,5% à l’échelle de la région Languedoc-Roussillon contre 7,6 % au niveau national. Sur la métropole de Montpellier, l’augmentation des prix est même de 11,6 % à 5 420 €/m² en collectif, hors stationnement. Sur l’agglomération de Nîmes Métropole, cela atteint même les + 12 % en un an. Des niveaux de prix qui excluent de plus en plus de ménages, notamment primo-accédants, d’où la crise profonde traversée par la promotion immobilière à Montpellier comme ailleurs en France. « La crise que nous traversons depuis plusieurs mois ne fait que s’aggraver. La FPI réclame des mesures fortes à l'Etat pour faire face aux difficultés actuelles du marché tels qu’une pause normative, une TVA immobilière fléchée vers les maires bâtisseurs, un statut du bailleur professionnel pour les particuliers qui investissent dans le logement et renforcent l’offre de biens à la location, une TVA réduite pour les opérations de démolition-reconstruction, une fiscalité foncière inversée, un maintien du dispositif Pinel actuel… Aujourd’hui, plus encore qu’hier, la promotion immobilière, les collectivités locales et les services de l’état doivent œuvrer de concert pour répondre à la demande en logements et au bien vivre de nos concitoyens. », conclut Laurent Villaret, président de la FPI Occitanie Méditerranée. Sauf que pour l’heure, les premières mesures annoncées par le gouvernement en marge de la restitution du CNR Logement ne semblent pas être à la hauteur de l’ampleur de la crise dans le neuf.