Caroline Pasquereau, Empruntis : « Les banques veulent préparer la rentrée et ne pas perdre de terrain »
INTERVIEW - Les taux immobiliers résistent aux turbulences, les banques sont à l’offensive et le PTZ soutient toujours les primo-accédants dans le neuf. Caroline Pasquereau, directrice marketing et communication d'Empruntis, décrypte les tendances du marché du crédit à la veille de la rentrée.
- Comment avez-vous ressenti l’évolution des taux d’intérêt au premier semestre et en ce début juillet ?
Caroline Pasquereau : « Nous avons eu une grosse frayeur en janvier. En décembre, les taux tournaient autour de 3 % à 3,30 %, puis le marché a rapidement repris environ 0,20 point en deux mois. Finalement, cette hausse s’est stabilisée dès le mois de mars, alors même que le contexte géopolitique s’est fortement tendu fin février. Au final, il y a eu plus de peur que de mal : les taux sont aujourd’hui stables.
« Les marchés absorbent désormais les chocs sans faire déraper les taux »
Les banques avaient commencé à réajuster leurs barèmes parce que les OAT étaient restées très élevées pendant de longs mois. Elles avaient résisté en 2025 malgré ce coût de refinancement, puis ont progressivement répercuté une partie de cette hausse. Ce qui est intéressant, c’est que les marchés semblent désormais mieux absorber les chocs. Même après la hausse de 0,25 point des taux directeurs de la BCE mi-juin, les barèmes bancaires n’ont pas été relevés cet été.
Nous abordons donc l’été avec des taux stabilisés depuis deux mois, et certaines banques adoptent même des politiques commerciales particulièrement offensives, ce qui est assez rare à cette période. »
- Justement, quelles sont aujourd’hui les banques les plus offensives ?
« La Société Générale communique beaucoup sur ses offres, mais elle n’est pas la seule. Le Crédit Agricole Ile-de-France, par exemple, propose également des enveloppes de prêts bonifiés ouvertes à un public très large. Habituellement, ces dispositifs sont réservés aux primo-accédants ou aux moins de 36 ans ; aujourd’hui, certaines banques élargissent considérablement les critères.
« Certaines banques préparent déjà la rentrée »
Je ne pense pas qu’elles soient forcément en retard sur leurs objectifs de production, mais elles cherchent clairement à préparer la rentrée. Elles ne veulent pas perdre de terrain si l’activité devait ralentir à l’automne. »
- Quel bilan tirez-vous du marché du crédit immobilier sur ce premier semestre ?
« Le marché a connu un net repli juste après la remontée des taux. Les volumes de production étaient tombés sous les 11 milliards d’euros en janvier, avant de remonter progressivement pour retrouver en mars un niveau comparable à celui de l’année précédente, soit plus de 12 milliards d’euros.
« Le marché se redresse, mais il reste loin des niveaux de 2022 »
Sur le premier trimestre 2026, nous enregistrons une progression d’environ 7 % par rapport au premier trimestre 2025. Mais il faut garder en tête que nous restons très loin des niveaux du début 2022 : à l’époque, la production atteignait 56 milliards d’euros sur le trimestre, contre environ 35 milliards aujourd’hui. Le marché se tient donc mieux qu’on ne pouvait le craindre, mais il n’est pas revenu à son niveau d’avant-crise. »
- Le neuf reste-t-il particulièrement en difficulté ?
« Oui, le manque de nouvelles constructions continue de peser. Il est encore trop tôt pour mesurer pleinement les effets du renouvellement des équipes municipales et des nouveaux permis de construire. En revanche, nous constatons que le neuf attire davantage les primo-accédants, notamment grâce au prêt à taux zéro. »
« Le PTZ est désormais un mécanisme que tout le monde connaît »
- Quel est aujourd’hui le profil type de l’emprunteur ?
- Le PTZ universel, rétabli en avril 2025, produit-il de réels effets dans le neuf ?
« Oui, très clairement. Aujourd’hui, 56 % des acquéreurs dans le neuf bénéficient du PTZ, contre 5 % dans l’ancien. Le dispositif joue donc un rôle majeur de soutien à l’accession. Le PTZ est désormais bien identifié par le grand public. Les banques, les courtiers et les promoteurs le mettent fortement en avant. On voit aussi se multiplier les offres complémentaires : prêts bonifiés, prise en charge des frais de notaire, voire pièces supplémentaires offertes dans certains programmes. »
- Et, en parallèle, les investisseurs reviennent-ils sur le marché ?
« Non, nous ne les voyons pas revenir. Ils représentent moins de 8 % de notre production et cette part n’a quasiment pas évolué depuis un an. Nous observons un peu plus d’investissement dans le neuf que dans l’ancien, mais cela reste très marginal. Le rendement n’est pas suffisant pour déclencher un nouvel engouement. Le dispositif Jeanbrun n’a pas encore trouvé son public. »
- Les règles du HCSF constituent-elles toujours un frein ? Est-ce que le changement à la tête de la Banque de France pourrait faire évoluer ces règles à terme ?
« Oui, c’est un frein particulièrement pour les investisseurs. Chaque banque applique de manière différenciée des modes de calculs sur les revenus locatifs et restent très prudentes. Les normes du HCSF n’aident pas et je n’ai pas le sentiment que les pratiques aient beaucoup évolué.
« Les banques font peu d’efforts pour attirer les investisseurs »
L’investisseur intéresse aussi moins les banques qu’un accédant à la résidence principale, car il ne génère pas forcément de nouvelle domiciliation bancaire. Cela limite clairement les efforts commerciaux des établissements.
- Face au contexte actuel, quels conseils donneriez-vous aujourd’hui aux accédants ?
« Le principal conseil est d’optimiser au maximum son dossier de financement. Il faut prendre le temps de consulter plusieurs professionnels : courtier, agent immobilier, promoteur. Chacun peut identifier des aides différentes, parfois locales ou régionales, qui réduisent significativement le coût global du projet.
« Les taux actuels sont finalement revenus à un niveau normal »
Il faut aussi accepter que les taux actuels correspondent davantage à une situation normale. Entre 3 % et 3,50 %, nous sommes dans une fourchette historiquement cohérente. Les taux à 1 % relevaient d’un contexte exceptionnel. Les seconds accédants sont d’ailleurs souvent plus pénalisés que les primo-accédants, car ils doivent refinancer un capital restant dû qui avait été emprunté à des conditions beaucoup plus favorables. »
- Quelles perspectives voyez-vous pour les taux d’ici la fin de l’année ?
« Je ne crois pas à une baisse des taux. A court terme, je vois plutôt une stabilisation pendant l’été. En revanche, les OAT restent durablement supérieures aux niveaux auxquels les banques ont prêté pendant longtemps, ce qui réduit leurs marges.
Si la BCE procédait à une nouvelle hausse de ses taux directeurs et si les banques cherchaient à reconstituer leurs marges, nous pourrions assister à de légers relèvements en fin d’année.
Nous parlions il y a encore deux mois de taux pouvant atteindre 3,60 % à 3,80 % d’ici la fin de l’année, voire 4 % dans certains scénarios. Aujourd’hui, ce scénario paraît moins probable, mais je pense malgré tout que les trois derniers mois de 2026 pourraient connaître une hausse modérée, comparable à celle observée l’an dernier. Le scénario le plus probable reste celui d’une stabilité estivale suivie d’un ajustement modéré en fin d’année. »
A retenir
- Taux stabilisés autour de 3 % à 3,50 % après la hausse du début d’année.- Production de crédit en reprise, mais encore loin des niveaux records de 2022.
- Primo-accédants plus âgés, plus solvables et mieux dotés en apport.
- PTZ universel très efficace dans le neuf, où plus d’un acquéreur sur deux en bénéficie.
- Investisseurs toujours peu présents sur le marché du crédit.
- Pas de baisse des taux attendue, mais une possible remontée modérée à l’automne. « Le marché du crédit immobilier n’est plus dans l’euphorie des années à 1 %, mais il a retrouvé une forme de stabilité. Pour les primo-accédants, notamment dans le neuf grâce au PTZ, les opportunités existent encore à condition d’optimiser soigneusement son financement. » Caroline Pasquereau, directrice marketing et communication d’Empruntis