Jacques Jenn, Stradim : « Le Prêt à Taux Zéro reste une stratégie gagnante »
Jacques Jenn, directeur commercial du promoteur Groupe Stradim, partage son regard sur la rentrée 2024 et les perspectives du marché immobilier. Entre frémissements classiques en début d'année et stratégie de vente en bloc, il aborde les enjeux du PTZ, la fin du dispositif Pinel et les projets emblématiques de Stradim en régions.
- Comment se passe la rentrée 2024 pour Stradim ? Y a-t-il un léger frémissement ?
« De manière logique, nous dirons qu'avant le 15 janvier, année après année, il ne se passe pas grand-chose. Si l'on parle de frémissement, il s'agit des frémissements classiques de début d'année, où après la période des fêtes, nous retrouvons des clients ayant l'envie de concrétiser un projet immobilier, principalement des projets d'habitation principale. L'année dernière, le marché était déjà porté par des projets d'habitation principale, et c'est à nouveau le cas depuis le début de cette année. Nous espérons que les investisseurs nous rejoindront cette année, car c'est la dernière année validée par la loi de finances dans le cadre de la loi Pinel et Pinel Plus. Cela devrait stimuler les choses, mais nous connaissons la prudence des Français : « tant que nous avons le temps, nous prenons le temps ». Ils ne se sont pas précipités depuis le 1er janvier, malgré cette dernière année. L'an dernier, il y a eu un défaut de communication. Le grand public, même certains professionnels, pensaient que le dispositif Pinel prendrait fin en 2023. Nous savons que ce n'est pas le cas. Il a été renforcé avec le dispositif Pinel Plus. Il est donc fort probable qu'au cours de cette année, espérons au premier semestre mais plus logiquement au second semestre, les investisseurs reviennent enfin s'intéresser à l'immobilier et aux enjeux de la mise sur le marché de biens à louer. »
- C'est un début d'année qui ressemble à celui de 2023. Comment cela s'est-il passé pour vous l'année dernière ?
« C'était conforme à ce que l'on observe au niveau national. En gros, le marché des particuliers a connu une baisse moyenne de 30 %. Une baisse que nous avons réussi à compenser grâce à des ventes en bloc. Le projet AMI lancé au niveau national nous a naturellement aidé. Cela nous a permis de conclure l'année avec une baisse de seulement 10 % grâce à ces ventes en logement intermédiaire. Il est important de souligner qu'il ne s'agit pas de ventes de quotas sociaux complémentaires. Certes, nous avons des quotas sociaux dans les grands programmes nécessitant une telle production, mais il s'agit principalement de ventes en bloc de logements intermédiaires qui ont contribué à minimiser la baisse à 10 %. Nous avons limité la baisse, qui a donc eu un moindre effet à notre échelle, parce qu'elle a été compensée par ces ventes en bloc, en logements intermédiaires. »
- Les ventes en bloc n’avaient pas été un choix opéré pendant la pandémie. Qu'est-ce qui a conduit à changer votre approche cette fois-ci ?
« De manière générale, dans nos métiers, nous avons une inertie impressionnante. D’expérience, nous savons qu'il ne faut pas tout de suite se démunir de son offre parce que le marché est compliqué à un instant T. Cela a été la bonne stratégie pendant la période du Covid puisque nous ne nous sommes pas massivement déshabillés de notre offre et cela nous a permis de continuer à progresser sur les marchés où nous étions présents avec les résultats qu'on connaît en 2021 et 2022. Pour 2023, nous savions depuis l'automne 2022 que le marché allait devenir compliqué. Là, il est devenu évident que nous devions étudier des ventes en logements intermédiaires à des investisseurs institutionnels pour pouvoir compenser ce fort recul des ventes aux particuliers que l’on pressentait. Cette stratégie de ventes en bloc nous a donc permis de redresser le cap par rapport à notre production et de trouver des opportunités sur le marché. »
- Lors de notre dernier échange en marge des élections présidentielles de 2022, vous aviez évoqué la nécessité de soutenir l'accession à la propriété en raison de la précarité du statut de locataire. Deux ans après, la crise du logement s'aggrave en France et aucune mesure n'a été prise. En tant qu'acteur du marché, comment percevez-vous cette absence de réaction face à la crise actuelle du logement ?
« En fait, je ne suis pas d'accord avec cette vision. En ce début d'année, des annonces ont déjà impacté le marché avec l'arrivée d'un nouveau prêt à taux zéro, revu et annoncé pour une période nettement plus longue. Le prêt à taux zéro est une bonne chose car il soutiendra les primo-accédants, facilitant ainsi le passage d'un statut de locataire à un statut de propriétaire. Pour ceux qui sont sensibles à cela. À condition que le prêt à taux zéro ait une enveloppe plus importante et concerne un public plus large, car c'est un véritable levier financier qui aidera le marché dans son objectif d'acquisition en résidence principale. Seul bémol, selon les banques et les spécialistes du financement immobilier, il n'est pas encore actif. Il devrait l'être réellement au 1er avril. Cela signifie qu'à l'heure actuelle, l'ancien prêt à taux zéro est toujours en vigueur. C'est une bonne chose, mais nous attendons clairement un nouveau prêt à taux zéro, un outil prometteur pour maintenir notre activité dans le cadre de la vente de proximité et des clientèles à la recherche de résidences principales. »
- Pourtant, le PTZ dans le collectif neuf ne sera plus éligible en zone B2 et C sur lesquelles vous êtes également présents.
« Oui, bien sûr, nous sommes présents en B2 et C et nous avons déjà produit des opérations dans ces zones dites détendues. Mais ce recentrage est dans l'ordre des choses, selon moi. Globalement, si l'on cherche un parcours résidentiel, nous avons des primo-accédants qui peuvent être des situations monoparentales ou des futurs parents. Ils ont besoin d'être à proximité de services de transport, d'éducation, de solutions d'éducation, de clubs sportifs… Le prêt à taux zéro peut combler ce besoin de parcours résidentiel là où la densité est plus importante. C'est parfaitement justifié. Ce serait parfait si cela touchait toutes les zones, car il n'y a aucune raison d'exclure les primo-accédants sur des marchés de moindre importance. Mais nous ne serons pas critiques. C'est une bonne chose. »
- C'est un discours un peu discordant par rapport à ce que l'on entend généralement à propos du nouveau PTZ, n'est-ce pas ?
« J'arrive à me satisfaire des outils qui me sont donnés. Ce sont de véritables outils. Ils fonctionnent, ils permettent de faire progresser l’accession à la propriété, ils ont une logique sociale. Il suffit de le comprendre et de ne pas partir dans des discours négatifs. Il faut utiliser ces outils pour permettre à ceux qui, grâce à ces aides, pourront plus facilement devenir propriétaires. Je n’ai pas tendance à me plaindre, mais plutôt à me satisfaire. »
- Alors, quelles sont vos perspectives pour 2024 ? Si l'on considère qu'on aura un PTZ plus fort, selon vous, et que le Pinel va se terminer, pouvant être vu comme un effet d'aubaine pour certains investisseurs qui en profiteront une dernière fois, cela pourrait-il être le combo gagnant pour relancer la machine ?
« Les effets d’aubaine sont de courte durée. Les spécialistes de la défiscalisation ou de la réduction d’impôts dans le cadre de la loi Pinel doivent se concentrer sur des résidences où l’actabilité est certaine pour cette dernière année. Cela permet d’initier l’offre de prêts, de transmettre cette offre, d’attendre la signature des contrats, qui doivent être complétés par des garanties financières et une assurance dommages-ouvrage, et que la résidence soit actable.
Pour l’instant, le marché ne prend pas cette direction de l’investissement immobilier. Il est donc logique de projeter 2024 principalement sur une stratégie de résidence principale, que ce soit pour les primo-accédants ou dans le parcours résidentiel. En fin d’année, il pourrait y avoir un rush, mais cela ne révolutionnera pas nos chiffres.
Il est possible d’espérer une relance, mais tout dépend de la rapidité avec laquelle les investisseurs vont adhérer à cette dernière année de la loi Pinel. Cela signifie qu’il y a aussi un travail à faire de la part des professionnels et des médias pour promouvoir le dispositif Pinel, qui est exceptionnel et permet de répondre à un besoin que nous aurons tous : des compléments de revenus à la retraite. »
- Vous avez un fort développement régional. Comment se déroule ce développement territorial pour Stradim et comment le voyez-vous pour 2024 ?
« L’anticipation est essentielle dans notre stratégie et certaines de nos filiales ont la capacité, grâce à leur offre, de compenser et d’augmenter la vitesse de commercialisation. C’est ce que nous attendons de notre filiale en Occitanie cette année, car nous possédons plusieurs opérations qui sont et seront une véritable force. Cette offre doit nous permettre de réaliser et de compléter les objectifs attendus. Il en va de même pour certains programmes neufs en Ile-de-France.
En regardant le Grand Est, nous sommes historiquement présents en Alsace. C’est une région où nous produisons et continuerons à produire. La Lorraine est également un très beau marché où nous avons la capacité de développer et de soutenir les objectifs attendus.
Nous continuons à nous positionner sur des marchés comme la Lorraine et l’Ile-de-France. Nous attendons un fort développement en Occitanie pour compenser, entre autres, les Pays de la Loire, qui est un marché dynamique mais où nous manquons actuellement d’offres. »
- Quelles sont justement les opérations emblématiques de Stradim, notamment en Occitanie où vous commercialisez une opération à Albi, ville rare sur le marché du neuf ?
« Albi, dans le Tarn, une commune où nous étions déjà présents depuis plusieurs années, se justifie car nous avons un beau foncier et où nous pouvons répondre aux besoins patrimoniaux dans le cadre du parcours résidentiel. C'est également une opportunité pour les investisseurs locaux qui envisagent un revenu locatif. Mais si l'on regarde plus largement en Occitanie, nous trouvons Toulouse intra-muros avec Urban 124 et L'Harmonie. Nous sommes aussi présents sur la commune de L'Union. Des opérations toulousaines qui devraient largement contribuer à atteindre nos objectifs cette année. »
- Il y a aussi une forte présence dans le secteur de Dammarie-les-Lys, en Seine-et-Marne.
« Nous avons une forte présence dans le secteur de Dammarie-les-Lys, dans le département de la Seine-et-Marne. Nous avons une agence à Melun depuis longtemps, et à partir de là, nous avons développé plusieurs programmes dans des villes de Seine-et-Marne, comme Pringy. En se concentrant sur Dammarie-les-Lys, nous avons deux programmes, Stella Verde et L'Amaryllis, qui ont connu un succès commercial. Nous avons également les Jardins de Saint-Ange, qui offrent des tarifs compétitifs et qui est un exemple de promotion bien placée. C’est notre force. Aujourd’hui, compte tenu des difficultés d’emprunt des ménages, nous maintenons des prix abordables. Nous sommes positionnés avec des prix qui attirent de nombreux clients. C’est un très beau projet. »
- Des programmes résidentiels à nous citer à Strasbourg, votre région historique ?
- Signe de votre optimisme, vous continuez donc de lancer de nouvelles opérations chez Stradim ?
« Oui, nous continuons à lancer des opérations chez Stradim. Nous sommes conscients que le rythme est ralenti et que les ventes seront plus lentes. Cependant, nous avons la chance d’avoir une longue expérience dans ce domaine, ayant adopté ce modèle économique depuis mon début de carrière chez Stradim en 1995. Notre force réside dans notre capacité à commercialiser localement avec nos propres conseillers ; même si bien sûr, nous avons aussi des partenaires commerciaux externes. Cette force interne, présente dans toutes nos filiales et surtout au siège en Alsace, est une véritable richesse. Elle s’accompagne d’un savoir-faire en matière de vente de proximité et est soutenue par un service technique capable d’adapter les plans et les prestations sur mesure. Nous sommes donc parfaitement équipés pour répondre aux demandes de projets en résidence principale. C’est cette première force que j’ai la chance de diriger. J’ai des collaborateurs qui s’engagent sur le long terme. Ils savent qu’ils seront régulièrement alimentés en opérations et que nous lançons régulièrement de nouvelles opérations. Même dans un marché difficile, ils savent que les choses sont logiquement un peu moins difficiles sous la bannière Stradim que sous d’autres enseignes. Bien sûr, cela nécessite d’adapter les prix et de trouver des équilibres. Nous avons également abandonné des opérations qui n’étaient plus équilibrées et qui ne pouvaient plus se réaliser. Mais en y réfléchissant bien, la sérénité de notre groupe passe avant tout par l’humain. »