Bilan 2025 de l'immobilier : reprise ou pause pour les bureaux et la logistique ?
Bureaux, commerces, logistique : le marché français de l’immobilier d’entreprise clôture 2025 sur un mélange de reprise et de prudence, avec Paris et l’Ile-de-France en première ligne des investissements majeurs.
Le marché de l’immobilier d’entreprise en France et en Ile-de-France a montré en 2025 des investissements en hausse mais une activité locative en recul. Les données trimestrielles publiées par ImmoStat, en collaboration avec BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield, dessinent donc un paysage contrasté où la prudence demeure.
Immobilier de bureau en Ile-de-France : point bas historique
En 2025, la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’établit à 1,638 million de m², soit une baisse de 9 % par rapport à 2024 et de 15 % par rapport à la moyenne post-Covid. Le quatrième trimestre totalise 436 000 m², en recul de 11 % sur un an mais en légère progression par rapport au trimestre précédent.
« Le marché des bureaux en Ile-de-France a clairement touché un point bas en 2025. Le redressement observé au quatrième trimestre pour les surfaces supérieures à 5 000 m² confirme que les grandes entreprises recommencent progressivement à se projeter », détaille Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial chez Cushman & Wakefield.
L’offre immédiate continue d’augmenter, atteignant 6,247 millions de m², avec un taux de vacance francilien à 10,7 %. Paris QCA connaît la hausse la plus nette : + 52 %, permettant un rééquilibrage du marché avec un taux de vacance de 5,3 %. Les loyers faciaux restent stables pour le neuf ou restructuré à 450 €/m²/an, tandis que les biens de seconde main enregistrent une baisse de 5 % à 429 €/m²/an.
« Même si les recherches exprimées restent fragiles, l’amélioration des perspectives économiques et les annonces de retour au bureau pourraient provoquer une plus forte mobilité des entreprises et alimenter la demande placée en 2026, que nous estimons comprise entre 1,7 et 1,8 million de m² », précise Éric Siesse, Directeur Général Adjoint, Bureaux Location Île-de-France, BNP Paribas Real Estate.
Investissements immobiliers : une reprise à deux vitesses
Le marché français de l’investissement totalise 13,7 milliards d’euros, en hausse de 8 % par rapport à 2024. La dynamique est cependant contrastée : le premier semestre a été très actif : + 37 %, alors que le second semestre recule de 8 %.
En Ile-de-France, 8,4 milliards d’euros ont été investis, soit une progression spectaculaire de 44 % sur un an, concentrée sur des actifs de bureaux premium. Paris représente 72 % de l’investissement francilien, avec le Quartier des Affaires captant 47 %. « De très belles transactions dépassant les 300 millions d’euros signalent l’intérêt toujours présent d’investisseurs. », souligne Sébastien Masson, directeur du Capital Markets et Agency chez Colliers.
A l’inverse, les régions enregistrent un recul de 23 % pour les bureaux et un tassement pour la logistique : - 22 % et le commerce, malgré une légère progression : + 9 %.
Investir en logistique et entrepôts : un marché en attente
La demande placée en entrepôts de plus de 5 000 m² atteint 3,17 millions de m², en baisse de 4 % sur un an. Le quatrième trimestre montre toutefois un rebond de 15 % par rapport à 2024. L’Ile-de-France contribue pour 802 000 m², soit + 64 % sur l’année, permettant à la Dorsale logistique de retrouver sa représentativité habituelle.
Alexis Bouteiller, co-directeur Logistique France chez Cushman & Wakefield, observe que : « Le plateau bas de fin de cycle semble avoir été atteint… la reprise reste assujettie à la bonne santé de notre économie et à la consommation des ménages. »
Perspectives 2026 : prudence et recomposition
Les experts s’accordent sur un constat : 2025 a été une année de transition. La concentration des investissements sur Paris et les très grands bureaux masque l’atonie des autres segments, tandis que l’activité locative reste prudente face aux incertitudes économiques et politiques. La qualité des immeubles, la localisation et l’adaptation aux nouveaux usages seront les critères déterminants pour la reprise en 2026, préviennent les experts.