Loi de finances 2025 : à quoi s'attendre pour la construction et l'immobilier ?
Le gouvernement vient de dévoiler le projet de loi de finances 2025 avec des réformes majeures pour l’immobilier et la construction. Entre retour à un PTZ élargi, coup de rabot sur la fiscalité des LMNP et incertitudes sur le Pinel, quelles seront les répercussions pour les investisseurs et les primo-accédants ? Tour d’horizon des mesures à suivre.
Le projet de loi de finances pour 2025, présenté par le gouvernement ce jeudi 10 octobre 2024, introduit des changements significatifs dans le secteur immobilier et de la construction. Si l’objectif général est de réaliser 60 milliards d’euros d’économies pour redresser les finances publiques, certaines mesures concernent directement les propriétaires, les primo-accédants et les investisseurs immobiliers. Parmi elles, le retour du Prêt à Taux Zéro, PTZ sur l'ensemble du territoire et les changements majeurs dans la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels, LMNP, sont à surveiller de près.
Vers un retour du Prêt à Taux Zéro sur tout le territoire
Bonne nouvelle pour les primo-accédants : le PTZ, jusqu’à présent réservé aux zones tendues, devrait être réétendu à l'ensemble du territoire. Ce dispositif, très attendu par les professionnels du secteur immobilier, facilite l’accès à la propriété en permettant d’obtenir un prêt sans intérêt pour financer une partie de l’acquisition d’un bien immobilier. Objectif : pallier les difficultés rencontrées par les jeunes ménages pour devenir propriétaires dans un contexte de marché immobilier tendu et de hausse des taux d’intérêt.
Plusieurs questions restent tout de même en suspens concernant les modalités précises de ce PTZ « nouvelle formule ». Quelles seront les conditions d'éligibilité ? Ce prêt s’appliquera-t-il à l’achat de maisons individuelles, alors que la lutte contre l’artificialisation des sols, dans le cadre du ZAN, a conduit à limiter l'aide à l'achat d'appartements neufs en zone urbaine dense depuis plusieurs mois ? Ces points devraient être clarifiés lors des débats parlementaires, notamment par le biais d’amendements a d’ores et déjà annoncé le gouvernement. Ce PTZ élargi serait une bouffée d’oxygène aux primo-accédants en difficulté et à tout le secteur du logement neuf.
La suppression de la niche fiscale Airbnb : vers un rééquilibrage du marché locatif
Les bailleurs de logements meublés non professionnels, sous le statut du LMNP, ne seront pas épargnés par les nouvelles mesures fiscales. La suppression de la « niche fiscale Airbnb », souvent évoquée à propos de la location de courte durée, pourrait entrer en vigueur dès 2025. Ce régime fiscal, qui permettait aux propriétaires de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, est jugé responsable de l'assèchement du marché locatif traditionnel, notamment dans les zones touristiques et tendues.
Une mesure tout de même à relativiser selon l'analyse de Baptiste Bochart, juriste à J2DM. En effet, deux éléments limitent l'effet de cette mesure de taxation sur les plus-values. D'une part, l'imposition des plus-values des particuliers inclut déjà des abattements légaux progressifs : après 22 ans de détention, les propriétaires sont totalement exonérés d'impôt sur la plus-value, et après 30 ans, des prélèvements sociaux. D'autre part, dans la plupart des cas, les biens ne sont pas vendus mais transmis par donation ou succession, échappant ainsi à l'imposition sur les plus-values.
Un coup d’arrêt final pour la loi Pinel ?
En revanche, c’est l’une des grandes absentes du projet de loi de finances : la prolongation du dispositif Pinel, qui s’éteindra fin 2024 et plus largement, ainsi, la fin des plusieurs décennies de mécanisme de défiscalisation soutenant l’investissement locatif.
Mis en place il y a dix ans pour encourager l’investissement dans l’immobilier neuf, même si ce dispositif a perdu de son attrait ces dernières années, sa non-reconduction pourrait encore davantage freiner les investissements dans le neuf, un secteur déjà en difficulté face à la hausse des coûts de construction et la baisse de la demande.
Certains professionnels de l’immobilier espèrent encore une prolongation par voie d’amendement lors des débats parlementaires. En l’absence d’alternatives claires, la suppression du Pinel pourrait peser lourdement sur le secteur de la construction résidentielle.
Une priorité au logement social, mais sans révolution
Le gouvernement semble maintenir sa priorité pour le logement social, avec une légère augmentation des crédits alloués à la mission « Cohésion des territoires », passant de 23,5 à 23,7 milliards d’euros en 2025. Toutefois, les bailleurs sociaux n'ont pas obtenu la suppression de la réduction de loyer de solidarité, RLS, qui continue de peser sur leurs finances.
En conséquence, la construction de nouveaux logements sociaux pourrait encore pâtir de ce manque de soutien, alors même que la demande ne cesse de croître. En effet, d’après les derniers chiffres, on compte 2.6 millions de ménages en attente d’un logement social en France, soir 100 000 demandeurs de plus en un an.
MaPrimeRénov' : maintien du budget mais avec des ajustements
Autre mesure phare, MaPrimeRénov', destinée à financer les travaux de rénovation énergétique, conserve son budget en 2025. Toutefois, des ajustements sont à prévoir. Si les deux parcours de rénovation (rénovations d’envergure accompagnées et mono-gestes pour les installations de chauffage décarboné et les travaux d’isolation) seront maintenus, des incertitudes subsistent. Notamment, il n'est pas encore clair si les passoires thermiques pourront bénéficier de ces aides pour des interventions spécifiques comme le changement de chaudière.
Le gouvernement semble privilégier la stabilité dans le cadre de ces aides, afin d’éviter les fluctuations de règles. Cette continuité est rassurante pour les particuliers et les professionnels, mais les critiques se concentrent sur le manque de dynamisme de l’enveloppe allouée, qui pourrait ne pas suffire à maintenir le rythme de rénovation énergétique nécessaire pour atteindre les objectifs climatiques fixés par l'État.
Chaudières à gaz : fin du taux réduit de TVA
Dans le cadre de la transition énergétique, les chaudières à gaz ne bénéficieront plus du taux réduit de TVA. Cette mesure, prise pour se conformer aux exigences européennes, s'inscrit dans la volonté du gouvernement de favoriser les solutions de chauffage plus vertueuses sur le plan environnemental. Pour les propriétaires, cela pourrait augmenter le coût des installations et des travaux liés aux chaudières à gaz, mais l'incitation à adopter des systèmes plus écologiques est évidente.
En bref, le projet de loi de finances pour 2025 traduit donc une volonté de rééquilibrer les aides et avantages fiscaux en faveur des primo-accédants, tout en réduisant les distorsions fiscales dans le marché de la location meublée. Le retour du PTZ sur tout le territoire est une mesure attendue pour relancer l’accès à la propriété, mais les conditions précises devront être clarifiées, notamment pour la maison neuve.
La suppression des avantages fiscaux pour les bailleurs en meublé pourrait réorienter le marché vers la location nue, mais reste à voir si cela suffira à résoudre les tensions locatives. Enfin, les ajustements des aides à la rénovation énergétique montrent que l'État continue d'encourager la transition écologique, bien que des moyens supplémentaires pourraient être nécessaires pour atteindre les objectifs fixés.
Calendrier : place maintenant au marathon parlementaire
Le calendrier parlementaire autour du projet de loi de finances pour 2025 est donc désormais lancé. Les débats s'annoncent intenses à l'Assemblée nationale, avec un agenda serré pour l'examen et l'adoption des mesures prévues, notamment sans majorité absolue pour le gouvernement. Le marathon budgétaire débute donc ce vendredi 11 octobre 2024, avec une série d'auditions par la commission des finances, à l’image de celle du ministre de l'Économie, Antoine Armand, et de celle du ministre en charge du Budget, Laurent Saint-Martin.
La première partie du projet, dédiée aux recettes, sera discutée du 21 au 25 octobre, avant un vote programmé pour le 29 octobre. Après l’intermède de l'examen du projet de loi de financement de la Sécurité sociale qui interviendra entre le 28 octobre et le 4 novembre, suivi d'un vote solennel le 5 novembre, la seconde partie du PLF, qui concerne les dépenses, sera discutée à partir du 5 novembre, avec un vote global prévu pour le 19 novembre avant la transmission du texte au Sénat.
Ce calendrier serré laisse peu de place aux retards, mais permet aussi aux amendements et propositions de modification d'être intégrés dans le cadre des débats parlementaires. Les négociations entre le gouvernement et les différents groupes politiques, qui ont déjà affiché leurs lignes rouges, seront donc déterminantes pour finaliser les contours définitifs de ce budget, notamment en ce qui concerne les mesures en faveur de l'immobilier neuf et des aides à l'accession à la propriété, comme le PTZ.