Promotion immobilière : crise sans précédent sur le marché de l'immobilier neuf

Dans un contexte où chaque conférence de presse semble être plus alarmante que la précédente, Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI, ne mâche pas ses mots : « A chaque fois, je crois que le logement neuf a touché le fond de la piscine et à chaque point de conjoncture, c’est de plus en plus catastrophique ». Cette déclaration résume à elle seule la situation critique que traverse le secteur de l'immobilier neuf en France.

Un tableau du logement neuf de plus en plus sombre 

Les chiffres du premier trimestre 2024, révélés par la FPI, ne laissent place à aucun optimisme. Tant du côté de la demande que de l'offre, la situation est alarmante. Cette conjoncture s'inscrit dans un contexte macroéconomique préoccupant, avec l'investissement des ménages qui continue de chuter, de 1,5 % au premier trimestre 2024, aggravant ainsi le déclin amorcé en 2023, malgré une croissance du PIB maintenue et une inflation en baisse. Cela se traduit par un secteur de la promotion immobilière en très grande difficulté. Selon Pascal Boulanger, « la crise nourrit la crise », avec le retrait des opérations du fait du niveau de ventes médiocres.

Effondrement de l'offre et de la demande

Les chiffres sont sans appel : les mises en vente sur les trois premiers mois de l’année ont atteint leur niveau le plus bas depuis 2010, avec une chute de 41 % en un an, soit un peu plus de 11 000 logements commercialisés, contre une moyenne de 23 000 depuis 2018. « Faute d’écoulement, les promoteurs ne mettent plus rien en vente ou abandonnent des opérations quand ils n’atteignent pas le seuil de pré-commercialisation, c’est extrêmement violent », précise la FPI.
Malgré le plan de rachat en ventes en bloc d'Action Logement et de la CDC Habitant, les réservations connaissent également une baisse vertigineuse, avec une diminution de 15 % sur un an. Pour la deuxième fois en 6 mois, un trimestre passe sous les 20 000 logements vendus, on est donc loin de la moyenne au-delà des 31 000 ventes trimestrielles depuis 2018. Cette tendance à la baisse concerne toutes les catégories d'acheteurs particuliers en recul de 27 % : investisseurs : - 40 %, accédants : - 20 %. Les conséquences se font et se feront sentir sur le marché locatif à terme, avec la perspective d'une absence d'offre nouvelle. Pour le président de 700 promoteurs à travers l’hexagone, « il n’y aura plus d’offre locative nouvelle sur le marché d’ici moins de cinq ans ».

Un marché de l’habitat neuf en crise profonde

La crise actuelle ne se limite pas à une simple conjoncture. Elle est le résultat d'une double problématique : une baisse de la demande malgré les besoins criants en logements dans les zones tendues, et une crise de l'offre durable. Selon le président de la FPI, « nous vivons une crise majeure du logement ».
Depuis novembre 2022, le délai d’écoulement de l’offre commerciale s'allonge ainsi de manière alarmante, dépassant les 22 mois, alors que l'équilibre habituel est d'environ un an. Cette prolongation est le reflet d'une chute drastique de la demande, qui persiste malgré un niveau d'offre déjà très bas. En effet, dans cinq métropoles du pays, le stock théorique de logements excède largement les 30 mois, avec des chiffres frappants : près de 40 mois à Lille, 36 mois à Nantes, 35 mois à Rennes et 31 mois à Bordeaux et Lyon.
Face à cette conjoncture préoccupante, les promoteurs sont contraints de prendre des mesures drastiques pour survivre. Impossible de baisser les prix puisque le prix des logements neufs est un prix technique, les promoteurs préfèrent se retirer du marché, quand, en parallèle, la hausse du prix catalogue de 1,9 % à 5 169 €/m² au premier trimestre est justifiée par le président de la FPI par « la réglementation, la fiscalité et la rareté des autorisations de construction », ce qui laisse présager autant de temps difficiles pour les acheteurs potentiels.
La crise se traduit également par une vague de licenciements, touchant aussi bien les grandes entreprises que les plus petits promoteurs. Cette situation engendre une perte de compétences et de savoir-faire considérable pour le secteur. Si la tendance ne s'inverse pas rapidement, le président de la FPI met en garde contre un scénario catastrophique : « si cela repart : nous n’aurons pas d’offre de foncier, plus de matière grise, plus de compétences tels que les monteurs d’opérations ». 
Face à cette situation alarmante, Pascal Boulanger lance un nouvel appel pressant aux autorités. Il dénonce le manque de réponse adéquate de l'exécutif, soulignant l'insuffisance de la future loi pour le logement abordable. Pour lui, il est urgent de prendre des mesures significatives, telles que la mise en place de nouveaux dispositifs fiscaux, afin de relancer la demande et, par ricochet, l'offre. Il interpelle ainsi l'exécutif en demandant : « Déni, désinvolture, cynisme de la part de l’exécutif qui ne peut pas ignorer la situation du logement neuf ? Les Français jugeront ».
Si rien n'est entrepris rapidement pour inverser cette tendance, le président de la FPI met en garde contre un avenir encore plus sombre. La disparition progressive de l'offre risque de compromettre tout retour de la demande, plongeant ainsi le marché dans une crise majeure du logement.