Luc Bouvet, Eiffage Immobilier : « Sagesse et temps long sont le propre de nos métiers actuellement »
Pouvoir d’achat, investisseurs, logement abordable, construction hors site, relance attendue des projets après les municipales : le directeur général d’Eiffage Immobilier, Luc Bouvet livre sa lecture d’un marché immobilier neuf encore fragile mais porteur de besoins massifs, et appelle à rapprocher prix du logement et budget des ménages.
- Quelle est votre perception du marché du logement neuf depuis le début de l’année ? Y-a-t-il eu un avant et après le début de la guerre en Iran ?
Luc Bouvet : « Il y avait, je dirais, un petit allant en début d’année, avec toujours ce besoin fondamental de se loger. Mais en France, on reste dans une forme d’attentisme : “il faut le faire, mais on va attendre un peu”.
Et tout est dans ce “un peu”. Mois après mois, on trouve toujours une raison d’attendre : les municipales, puis autre chose… Aujourd’hui, le contexte international vient ajouter une nouvelle incertitude.
Quand on regarde ailleurs en Europe, comme en Pologne par exemple, où la guerre est aux portes, le climat de confiance est paradoxalement plus fort. En France, on épargne beaucoup, mais on décide peu. On fait des non-choix. »
« En France, on a des besoins, mais on attend des jours meilleurs »
Les besoins sont là, les élus le savent, les Français doivent se loger. Mais on attend. Je ne suis pas certain que les taux évoluent dans le bon sens, ni que les permis de construire repartent massivement. C’est pour cela que, chez Eiffage Immobilier, nous raisonnons à moyen-long terme : proposer une offre pertinente, adaptée au budget des ménages.
Nous continuons à vendre, à retrouver des rythmes d’écoulement, mais depuis quelques semaines, avec la guerre au Moyen-Orient, une inquiétude supplémentaire s’est installée : hausse des taux annoncée, inflation des matériaux, coût de l’énergie… Tout cela pèse sur le pouvoir d’achat. Les visites sont toujours là, mais le passage à l’acte sera plus difficile. »
- Le dispositif Jeanbrun, nouveau statut du bailleur privé, peut-il relancer l’investissement locatif dans l’hexagone ?
« Oui, clairement. C’est un segment que nous avions perdu. Nous n’avions quasiment plus d’investisseurs privés. Ce dispositif est bien accueilli et génère du trafic. Nous passons beaucoup de temps à l’expliquer, notamment sa logique car ce n’est plus uniquement un outil de défiscalisation, mais un placement patrimonial de long terme.
« Le dispositif Jeanbrun remet de la sagesse dans l’investissement immobilier »
Il répond à une double attente : fiscalité et sécurisation de l’investissement. Sur le long terme, la pierre reste une valeur refuge, souvent perçue comme plus sûre que la Bourse. On voit revenir une appétence, ce qui est une bonne nouvelle. »
- Qu’en est-il des accédants à la propriété, cœur du marché du neuf désormais ?
« Il faut distinguer deux profils. L’acquéreur en TVA à 20 % existe toujours, mais, pour lui, il faut être encore plus exigeant sur les fondamentaux : emplacement, qualité du projet, proximité des transports.
Aujourd’hui, “l’acquéreur classique” a changé, c’est celui qui bénéficie de la TVA réduite à 5,5 %, le primo-accédant. Il est le vrai moteur du marché avec l’immobilier abordable. C’est là que se concentrent les volumes. Il faut travailler davantage pour aligner nos produits avec le pouvoir d’achat des ménages. »
- Les élections municipales sont passées. Est-ce que cela peut changer la donne et relancer des projets ?
« Oui, clairement. Avant les élections, beaucoup de projets étaient à l’arrêt, à la demande des maires. Aujourd’hui, nos équipes retournent voir les élus. Et la différence avec 2020 est nette : à l’époque, certains voulaient stopper la construction et avaient été élus pour cela.
« Les élus ne disent plus “on arrête de construire” »
En 2026, le discours a évolué. La crise du logement est passée par là, le marché locatif est complètement bloqué. Les élus ont compris qu’il fallait construire pour loger leurs habitants : étudiants, seniors, familles... Nous sommes davantage dans une logique d’exigences fortes pour nos projets que de blocage. Nous discutons surtout du “comment construire”, mais plus du “faut-il construire ?”. »
- Où en est votre concept F de construction hors site, après le projet pilote à Dieppe ?
Le hors-site permet d’aller vers un chantier d’assemblage, avec des modules fabriqués en usine. Et surtout, au-delà de la notion de frugalité, le concept F introduit une notion clé : la flexibilité dans la programmation. Demain, un bâtiment pourra évoluer selon les usages, être transformé à moindre coût. C’est une vraie rupture.
« Le hors-site ouvre une révolution de la flexibilité du logement »
A Dieppe, la particularité est que nous développons ces logements transformables : d’abord pour loger des compagnons et salariés liés au projet industriel de la construction de l’EPR de Penly sur une période de douze ans, puis transformés en logements sociaux pour un bailleur.
Nous travaillons aussi sur des villages modulaires démontables de 500 logements pour loger également temporairement ces compagnons du chantier de l’EPR. Ces logements provisoires, construits à partir de modules préfabriqués en usine, permettent d’accueillir les équipes pendant la durée du chantier, puis d’être transformés ou démontés pour réaffecter le foncier, loué à des agriculteurs, à d’autres usages. C’est une nouvelle manière de penser le logement, qui répond à la fois aux besoins immédiats des travailleurs et aux contraintes économiques et territoriales. » Parcourir davantage - Concept F d'Eiffage Immobilier : un nouveau mode constructif hors site et modulaire au service du logement abordable
- Parmi vos opérations laboratoires, il y a aussi Smartseille dans le périmètre d’Euroméditerranée à Marseille. Qu’en retenez-vous aujourd’hui en tant qu’aménageur, près de 20 ans après son lancement ?
« C’est un laboratoire grandeur nature. Nous y vivons les usages au quotidien : de la mixité, une inédite mutualisation des parkings, de la performance énergétique imaginée dès 2008 bien avant les crises énergétiques.
« A Marseille, on expérimente depuis plus de dix ans la ville de demain »
Rien n’est parfait, mais globalement cela fonctionne bien. La mixité sociale et fonctionnelle est réelle, le quartier prend vie avec l’arrivée du tramway. Au-delà de la boucle d’eau de mer pour chauffer les bâtiments, nous y avions aussi anticipé une deuxième boucle sur un sujet aujourd’hui central, la solidarité énergétique entre bureaux et logements. Ces opérations d’aménagement demandent du temps. Une ville ne se juge pas en cinq ans, mais sur plusieurs décennies. »
- Quelles sont vos perspectives pour les mois à venir, au-delà des incertitudes géopolitiques ?
Mais il faut être lucide : nous ne reviendrons pas aux niveaux d’avant-Covid où nous vendions plus de 5 000 logements neufs par an. Nous en sommes à la moitié seulement.
« Si on parvient à aligner prix et pouvoir d’achat, le marché repartira »
Le point clé, c’est l’alignement entre prix de l’immobilier et pouvoir d’achat. Si nous y parvenons, les rythmes de vente redeviendront normaux. Nous n’attendons pas une année exceptionnelle, mais une année solide. »
- Pour conclure, quelles sont les opérations emblématiques du moment chez Eiffage Immobilier ?
« J’aimerais vous parler d’opérations d’aménagement menées sur le temps long, propre à notre casquette de promoteur-aménageur. Sur la ZAC Paul Hochart de L’Haÿ-les-Roses, en région parisienne, un programme récemment lancé a enregistré 43 réservations en cinq mois, soit environ 8 ventes par mois. C’est un très bon rythme pour la période. Un autre programme sur la ZAC Lallier, toujours à L’Haÿ-les-Roses, a atteint 84 réservations sur 108 logements. Là encore, autour de 8 à 10 ventes mensuelles. Ces performances s’expliquent par des fondamentaux solides : proximité des transports, TVA réduite, prix adaptés. Cela confirme une chose : quand le produit est en phase avec le marché, la demande est bien là. »