Dispositif Jeanbrun : le statut du bailleur privé enfin remusclé dans le budget 2026
Amortissement renforcé, imputation sur le revenu global, plafonds relevés : avec le dispositif Jeanbrun, le statut du bailleur privé devient un mécanisme fiscal plus puissant pour relancer l’investissement locatif. De quoi frapper fort pour redonner de l’attractivité à l’immobilier locatif neuf en pleine crise.
Après le Périssol, le De Robien, le Scellier, le Duflot ou encore le dernier en date, le dispositif Pinel, l’investissement locatif pourrait accueillir un nouveau dispositif : le dispositif Jeanbrun, du nom de l'actuel ministre de la Ville et du Logement. Inscrit dans le budget 2026 en vue de l’adoption par l’article 49.3, il enterrerait définitivement le statut du bailleur privé dans sa version initiale, jugée trop timide par les investisseurs et les professionnels.
Du Pinel au Jeanbrun : un nouveau chapitre de la défiscalisation immobilière
Depuis la fin du Pinel au 31 décembre 2024 qui a laissé un vide béant, le marché du logement neuf, dans une crise historique avec un nombre d’investisseurs divisé par 6, attendait un signal fort. Il est venu de l’exécutif, sur fond de crise aiguë de la construction.
Budget 2026 et 49.3 : le tournant politique pour le logement neuf
« Le logement est une priorité » et « Il faut relancer l’investissement locatif privé ». Ces paroles du Premier ministre Sébastien Lecornu ont marqué un changement de ton. Longtemps, le ministère du Logement s’était heurté à Bercy, soucieux de contenir un coût public estimé à 43 milliards d’euros, tout en oubliant que le logement génère 99 milliards de recettes chaque année.
La première mouture du statut du bailleur privé adoptée, fondée sur un mécanisme d’amortissement limité, avait déçu. « Le statut du bailleur privé ainsi amendé est complètement inopérant », avait regretté, en fin d'année, Pascal Boulanger, président de la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, complètement désabusé face aux amendements du gouvernement. Le dossier s’enlisait, jusqu’à, nous dit-on, l’intervention directe du ministre du Logement.
Lors d’une réunion interministérielle, Vincent Jeanbrun aurait tranché. « On ne va pas sacrifier le logement au profit des logiques comptables ! », a-t-il lancé, selon une source gouvernementale. Résultat : un changement de paradigme assumé. « Le statut du bailleur privé est mort, place au dispositif Jeanbrun ! » Validé par le Premier ministre et travaillé avec les professionnels en direct, ce nouveau cadre a pour objectif d’enfin relancer l’offre.
Loi Jeanbrun : des avantages fiscaux largement renforcés dans le neuf
Dans le logement neuf, l’amortissement fiscal est fortement relevé, sans zonage :
• Logement intermédiaire : 3,5 % d’amortissement, plafonné à 8 000 €
• Logement social : 4,5 %, plafonné à 10 000 €
• Logement très social : 5,5 %, plafonné à 12 000 €
Innovation majeure : l’amortissement est imputable sur le revenu global, une première pour un dispositif d’investissement locatif. En contrepartie, le bailleur doit s’engager à louer pendant 9 ans (et non plus 12 ans comme dans la précédente mouture).
Immobilier ancien : amortissement et déficit foncier prolongé
Le dispositif Jeanbrun s’applique aussi à l’ancien, à condition de réaliser 30 % du prix d’achat en travaux. Les taux d’amortissement vont de 3 % à 4 %, avec un plafond unique de 10 700 €. Le déficit foncier à 21 400 € est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Une rupture assumée avec les anciens dispositifs pour construire 50 000 logements
« C'est une très bonne nouvelle parce que nous allons pouvoir relancer fortement le secteur du logement. Ce dispositif va créer un choc d'offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an. Avec le Premier ministre et la Ministre de l'Action et des comptes publics, nous avons voulu envoyer un signal très fort au monde du logement et je m'en réjouis. Il y avait urgence et le Gouvernement est à la hauteur des enjeux », détaille le ministre qui espère jusqu’à 500 millions d’euros de recettes fiscales annuelles, en marge d’une relance des mises en chantier.
Selon l’ambition gouvernementale, le dispositif Jeanbrun veut marquer une rupture nette dans la politique de soutien à l’investissement locatif. C’est la première fois qu’un dispositif combine à la fois un amortissement sur l’investissement immobilier et une imputation sur le revenu global. De quoi créer une efficacité fiscale inédite pour les bailleurs privés. Contrairement au Pinel, fondé sur une simple réduction forfaitaire d’impôt, le nouveau mécanisme se veut plus structurel, plus lisible et surtout plus rentable sur la durée.
Travaillé en étroite concertation avec les professionnels du secteur et validé au plus haut niveau par le Premier ministre, le dispositif Jeanbrun assume clairement son ambition : remplacer définitivement le statut du bailleur privé par un cadre plus incitatif fiscalement, capable de relancer l’offre locative et de redonner confiance aux investisseurs. Un changement de doctrine où l’État, avec le dispositif Jeanbrun, parie sur un bailleur privé redevenu enfin acteur économique central de la relance du logement.