Crise du logement neuf : une lente reprise freinée par une offre en berne
Le marché du logement neuf en France vacille entre espoir et inquiétude : si les réservations progressent légèrement, l’effondrement des mises en vente inquiète les experts, selon les derniers chiffres sur les commercialisations fournies par le ministère du Logement.
Le marché du logement neuf en France traverse une période toujours aussi complexe. Si les statistiques du troisième trimestre 2024 montrent une légère reprise des réservations, les mises en vente continuent de fléchir, signe d’une crise de l'offre qui peine à se résorber et qui freinera la reprise en cas de retour fort de la demande. Une situation préoccupante confirmée par les chiffres publiés récemment par le ministère du Logement et de la Rénovation urbaine. Décryptage.
Légère hausse des réservations : des signes de vie pour un marché moribond
Entre juillet et septembre 2024, les réservations de logements neufs par des particuliers ont atteint 17 456 unités, en hausse de 4,6 % par rapport au trimestre précédent. Cette progression, bien que modeste, marque le troisième trimestre consécutif de hausse. Elle concerne tant les appartements collectifs : + 4,7 % que les maisons neuves : + 3,7 %.
Sur un an, cette dynamique semble se consolider avec une augmentation globale de 5,8 %. Selon Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, qui a présenté ses propres chiffres la semaine dernière, cette tendance pourrait être liée à l’attrait des investisseurs souhaitant bénéficier du dispositif fiscal Pinel, dont la disparition est prévue fin décembre. Toutefois, malgré cette embellie, les volumes restent historiquement bas, bien en deçà des niveaux nécessaires pour répondre aux besoins de logement.
Chute des mises en vente et aggravation de la crise de l'offre
Le rebond des réservations ne parvient pas à masquer une autre réalité inquiétante : le recul des mises en vente. Avec seulement 13 947 logements mis sur le marché au troisième trimestre 2024, soit une baisse de 5,7 % par rapport au trimestre précédent, le déficit d'offre s'aggrave encore. Les appartements : - 5,9 % comme les maisons neuves achetées à des promoteurs : - 3,7 % sont touchés. Sur une année, la chute atteint 30,4 %, traduisant une frilosité persistante des promoteurs face à la demande.
Le stock de logements disponibles reflète également cette tendance. Fin septembre, 121 008 logements neufs étaient encore en vente, un chiffre en diminution de 3,4 % par rapport à juin, et de 9,7 % sur un an. Ces chiffres traduisent l’ampleur de la crise : alors que les besoins potentiels restent forts, l’offre peine à suivre, entravée par des délais d’exécution de plus en plus longs. En moyenne, les chantiers démarrent 18 mois après l’obtention des autorisations, contre 14 mois en 2022.
Immobilier neuf : quelles sont les régions et zones les plus dynamiques ?
Les disparités territoriales accentuent les tensions sur le marché du logement neuf. Les zones les plus denses (A et B1), comprenant Paris, l’Ile-de-France, la Côte d’Azur et les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, concentrent toujours l’essentiel de l’activité.
Au troisième trimestre, ces zones représentent 92,8 % des réservations et 85,6 % des mises en vente. Les zones A et Abis enregistrent une hausse des réservations de 6,3 %, tandis que la zone B1 affiche une progression encore plus marquée : + 8,6 %. À l’inverse, les zones B2 et C, regroupant les communes plus petites, exclues cette année du PTZ ou du Pinel, connaissent un recul significatif des réservations : - 19,7 % et - 21,7 %, respectivement. Malgré des prix moindres, le logement en zones rurales, exclu des deux principaux dispositifs d’aide à l’achat, ne trouve plus preneurs ou presque, de quoi exacerber la fracture géographique.
Des perspectives toujours très incertaines pour 2025
Les données du troisième trimestre 2024 présentent donc un tableau plus que contrasté. Si les réservations progressent légèrement, le marché est loin d’un véritable rebond, freiné par des mises en vente atones et un stock de logements qui peinent à trouver preneurs. La crise de l’offre persiste, aggravée par des délais d’exécution plus longs et une prudence des promoteurs face à des conditions économiques et financières instables.
Pour inverser la tendance, des solutions structurelles sont nécessaires telles que l’assouplissement des contraintes administratives, l’amélioration de l’accès au crédit et les incitations pour relancer la construction avec le retour du PTZ partout et pour tout type de logements neufs en 2025. En attendant, les acteurs du marché immobilier et les futurs acheteurs devront s’adapter plus que jamais à un environnement encore marqué par de tensions fortes et des opportunités limitées.
Les ventes en bloc, un pilier aussi en difficulté
Les ventes en bloc, où un investisseur institutionnel acquiert un ensemble de logements, continuent de jouer un rôle clé dans le marché. Au troisième trimestre 2024, elles représentent 45 % des réservations totales, soit 14 310 logements. Toutefois, ce segment montre également des signes de faiblesse avec une baisse globale de 3,5 % par rapport au trimestre précédent. Le plan d’investissement porté par des acteurs tels qu’Action Logement et la CDC Habitat ne compensera plus à terme la perte des ventes aux particuliers.La répartition des ventes en bloc met en évidence des dynamiques contrastées. Les réservations effectuées par des bailleurs sociaux diminuent sensiblement : - 5,6 %, tandis que celles des autres investisseurs progressent : + 10,4 %. Paradoxalement, les zones les plus tendues (A, Abis et B1) enregistrent une diminution des réservations en bloc d’environ 7.5 %, tandis que les zones B2 et C, moins denses, connaissent une augmentation notable : + 10,6 %. Ces chiffres soulignent la dépendance du marché aux grands acteurs institutionnels pour maintenir un certain niveau d'activité.