Entre taux, stocks et pouvoir d'achat, la convalescence du neuf pourrait durer jusqu'à 2028
Après quatre années de crise, le logement neuf montre quelques signes de redressement en 2026. Mais entre hausse des taux, difficultés d'accession et ventes encore atones, le retour à la normale apparaît plus lointain qu'espéré, selon les prévisions de BPCE.
Permis de construire en hausse, maisons individuelles soutenues par le PTZ, stabilisation des prix : le marché du neuf retrouve quelques couleurs, d’après l’Observatoire de BPCE. Une amélioration encore fragile qui peine toutefois à masquer la profondeur de la crise du logement.
Après quatre années de chute continue, le marché du logement neuf commence en effet à afficher quelques indicateurs encourageants.
La remontée des permis de construire et des mises en chantier observée depuis plusieurs mois laisse entrevoir une amélioration progressive. Pourtant, les économistes de BPCE appellent toutefois à la prudence. Pour Bertrand Cartier, si l’ancien a progressé de 6 % l’an dernier, l’immobilier neuf reste dans « un autre monde », avec des niveaux d’activité toujours proches des plus bas enregistrés depuis le début des années 2000. Parcourir aussi - Logement neuf : après l'envolée de mars, pourquoi les autorisations replongent-elles ?
Logement neuf : des signaux positifs qui masquent une convalescence prolongée
Cette embellie statistique depuis le début de l'année notamment est d’ailleurs à relativiser. L’écart demeure important entre les logements autorisés et ceux réellement construits. Selon Bertrand Cartier, une partie des acteurs de la promotion immobilière anticiperait une sortie de crise à l’horizon 2028 et sécuriserait ainsi dès aujourd’hui du foncier en déposant des permis de construire, sans pour autant lancer immédiatement les opérations.
La promotion immobilière, qui représente 6 % des transactions de logements neufs et anciens confondus, continue d’ailleurs d’afficher de fortes fragilités. Les ventes aux particuliers restent dégradées tandis que les bailleurs et investisseurs institutionnels occupent désormais une place majoritaire.
Promotion immobilière : un marché sous pression malgré des prix stables
Le secteur subit un véritable « effet de tenaille » : les réservations diminuent, les mises en vente se contractent, mais le stock de logements disponibles continue d’augmenter. Cette situation se traduit par un nombre élevé de retraits d’opérations, représentant près d’un quart des programmes. Les délais de commercialisation ont, eux, doublé par rapport à la période 2018-2022.
Fait notable, les prix du neuf résistent malgré la hausse persistante du foncier et des coûts de construction. Cette stabilité contribue cependant à maintenir un niveau de prix souvent difficilement accessible pour une partie des ménages.
Le PTZ soutient la maison individuelle, mais sans provoquer de décollage
L’extension du prêt à taux zéro depuis avril 2025 apporte un soutien tangible au segment de la maison individuelle. Les ventes devraient progresser pour atteindre environ 70 000 unités en 2026, contre 64 000 l’an dernier.
Pour autant, le marché reste historiquement déprimé. Les volumes observés demeurent comparables à ceux de la fin des années 1950. Le sentiment de reprise apparu en 2025 et au début de l’année 2026 apparaît ainsi beaucoup plus modéré qu’espéré.
Crédit immobilier et économie : les principaux freins de 2026
Les perspectives du neuf restent étroitement liées aux conditions de financement. Après un taux moyen de 3,14 % en 2025 puis 3,22 % en mars 2026, les taux de crédits immobiliers pourraient atteindre 3,43 % au quatrième trimestre, d’après les prévisions du groupe bancaire.
Cette remontée intervient dans un contexte économique plus dégradé, marqué par un ralentissement de la croissance et une hausse du chômage. Résultat : BPCE anticipe une baisse de 6 % de la demande de crédits à l’habitat en 2026.
Selon José Bardaji, directeur Études et Prospective chez BPCE, le problème ne vient pas des banques, qui disposent des ressources nécessaires pour financer les projets ; mais bien de la demande que la remontée des taux d’intérêt et le contexte économique freinent.
Pour preuve, la part des transactions immobilières réalisées à crédit est à 70 % en 2025, après 65 % en 2024 un niveau historiquement bas, contre près de 80 % en moyenne sur la dernière décennie.
2026, une année de transition avant un véritable redémarrage ?
Au total, pour 70 000 ventes de maisons neuves, les ventes dans la promotion immobilière ne progresseraient que marginalement, passant de 65 000 à 66 000 logements, soit « l’épaisseur du trait », commente José Bardaji. Les effets du plan de relance et des mesures gouvernementales autour du dispositif Jeanbrun par exemple ne devraient pas être pleinement visibles avant 2027, voire davantage, prévient BPCE.
Dans ces conditions, les objectifs nationaux de production de logements à 400 000 par an, dont 50 000 destinés à l’investissement locatif, apparaissent hors d’atteinte à court terme, conclut le groupe financier. Si le neuf semble enfin sortir de sa phase la plus critique, l’année 2026 ressemble davantage à une période de stabilisation qu’à un véritable cycle de reprise.