Chute historique des ventes de terrains en Ile-de-France : quelles solutions pour les acquéreurs ?

Le marché des terrains à bâtir s’effrite depuis vingt ans en Ile-de-France, selon la dernière étude des Notaires du Grand Paris. Dans cette période particulièrement difficile, les ventes de terrains destinés à la construction de maisons individuelles ont atteint un niveau historiquement bas en 2024, avec seulement 2 000 terrains constructibles vendus, soit une chute de 39 % par rapport à l’année précédente. Pour mettre ce chiffre en perspective, il y a 20 ans, plus de 7 000 terrains étaient vendus annuellement, et encore 3 800 il y a dix ans.

 

 

Cette contraction s’explique par un ensemble de facteurs structurels et conjoncturels. La complexification réglementaire et les lourdeurs administratives pour obtenir les autorisations type permis de construire, la lutte contre l’artificialisation des sols avec la volonté politique imposée par le ZAN et le souhait de densifier les zones urbaines freinent fortement les projets. 

À cela s’ajoutent les coûts élevés du foncier et la hausse des matériaux de construction, accentuée par les perturbations liées à la guerre en Ukraine depuis 2022. Comme le souligne l’étude des notaires franciliens : « Le recul des ventes est encore plus sévère que pour le marché du logement ancien (-13%) et l’amélioration de l’activité observée au 1er trimestre 2025 en Ile-de-France n’a pas bénéficié au marché des terrains. »

Sur le long terme, le marché est caractérisé par une forte volatilité, avec des rebonds ponctuels liés à certaines mesures législatives, comme la loi ALUR, ou à des phases d’attractivité passagère après la crise sanitaire liée au Covid, suivis de replis significatifs. La tendance générale reste toutefois baissière. Lire également - Comment obtenir un permis de construire ?

 

 

En 2024, le prix médian d’un terrain à bâtir en Ile-de-France était de 135 000 €, avec des différences extrêmement marquées selon les départements. Les Hauts-de-Seine restent le territoire le plus cher avec 358 000 € le terrain, soit 1 200 € le m², tandis que la Seine-et-Marne propose le foncier le moins onéreux, autour de 102 800 €, 169 € le m². La Seine-Saint-Denis, département très dense et où les revenus sont souvent modestes, présente les terrains les plus petits, avec une surface médiane de 293 m². A l’inverse, la Seine-et-Marne bénéficie d’une surface médiane plus généreuse, autour de 520 m².

 

 

Depuis 2007, le prix des terrains s’est situé entre 130 000 € et 150 000 € en moyenne, après une hausse importante entre 2004 et 2007. La légère baisse observée en 2024, après 147 000 € en 2023, reflète des variations limitées par rapport au marché de l’ancien. Ce mouvement doit cependant être analysé en tenant compte de deux facteurs : 

- la concentration des ventes en Seine-et-Marne, où le prix reste très inférieur à la moyenne nationale, 

- et la réduction progressive de la surface des terrains vendus, passée de 693 m² en 2004 à 501 m² en 2024, avec un point bas en 2018 (437 m²). 

 

 

L’âge médian des acheteurs a augmenté au fil des années, passant de 37 ans en 2004 à 41 ans en 2024. Cette hausse reflète la difficulté croissante d’accès au crédit, l’augmentation des coûts de construction et le recul des aides. On note également une évolution des profils socio-professionnels : « Parallèlement, la part de cadres (27%) dépasse pour la première fois celle des professions intermédiaires (25%) en 2024. »

En Ile-de-France, la majorité des acquéreurs achètent dans leur département de résidence, avec environ 70 % des ventes dans ce cas, et un taux encore plus élevé dans la Petite Couronne (près de 80 %). La Grande Couronne, en particulier la Seine-et-Marne, attire davantage de nouveaux arrivants venant d’autres régions.

En termes de répartition départementale des ventes en 2024 :

• Seine-et-Marne : 39 %

• Yvelines : 22 %

• Essonne : 17 %

• Val-d’Oise : 12 %

• Petite Couronne (92, 93, 94) : 11 %, dont seulement 1 % dans les Hauts-de-Seine

 

 

Après l’acquisition du terrain, les futurs propriétaires ont plusieurs options pour construire leur maison. Selon les dernières données disponibles :

• 59 % des maisons sont construites via un constructeur de maisons individuelles et un CCMI

• 25 % par le particulier lui-même,

• Le reste par un architecte, un entrepreneur ou un artisan.

Au niveau national, le terrain représente près du tiers du budget total du projet, avec un coût moyen de 95 400 € pour un projet total de 312 400 €. La surface moyenne de plancher d’une maison individuelle est de 119 m², et atteint 136 m² en Ile-de-France. Découvrir aussi - Construire une maison d'architecte, mode d'emploi

 

 

Face à ces difficultés, l’extension du Prêt à Taux Zéro, PTZ à l’ensemble des zones et types d’habitats, dont la réintroduction de la construction de maison pourrait offrir un soutien notable au marché en 2025, bien que son impact reste à suivre attentivement. Dans un contexte de raréfaction foncière et de régulations strictes, les projets de construction de maisons individuelles restent en effet un véritable challenge, et le rêve de devenir propriétaire d’une maison neuve en Ile-de-France se heurte à des obstacles financiers et administratifs de plus en plus élevés. A la fois fragilisé et inégal, avec des prix élevés, une offre limitée et des ventes concentrées sur quelques départements, le marché des terrains à bâtir en région parisienne reste un parcours exigeant.