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Mise à jour le 20/07/2020

Permis de construire : mode d'emploi

permis de construire mode d'emploi
Parfois parcours du combattant, l'obtention du permis de construire répond pourtant à des règles qui se sont simplifiées. © Fotolia

Tags : Permis de construire, construction maison, maison individuelle, démarches administratives


Obtenir un permis de construire est une étape obligée dans la construction d’une maison individuelle. Voici quelques bons conseils pour faciliter cette démarche administrative à prendre au sérieux. Mode d’emploi pour obtenir un permis de construire.

Etape incontournable pour toute construction d’une maison neuve, le permis de construire est le sésame pour lancer les travaux d’une maison individuelle. Cette démarche à réaliser auprès de la mairie ou de l’intercommunalité du lieu de la future maison peut être longue et fastidieuse. Voici comment réussir l’obtention d’un permis de construire.

C'est quoi un permis de construire ?


Le permis de construire, c’est une autorisation administrative préalable qui vise avant tout à faire respecter le droit de l’urbanisme et les règles d’urbanisme dans la commune de la construction. Le service d’urbanisme ou service instructeur communal ou intercommunal vérifie alors si votre projet immobilier à construire répond aux règles et codes de l’urbanisme local.
Attention : construire ou agrandir sans permis de construire, c’est s’exposer à des risques d’amendes, d’arrêt des travaux voire de démolition de l’ouvrage et ce, jusqu’à 10 ans après les travaux.
Facile : pour faciliter les démarches des administrés, l'administration a notamment mis en ligne le formulaire Cerfa de dépôt de permis de construire pour une maison individuelle ; mais il est plus que conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour effectuer cette démarche. De quoi gagner du temps et faire aboutir votre projet de construire.

Quelle est la surface autorisée sans permis de construire ?


Pour toute construction neuve, sur un terrain constructible nu par exemple, le permis de construire est obligatoire à partir de 20 m² ; mais 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, cela représente à peine un studio. Le PC est donc quasi une évidence pour toute construction sur un terrain à bâtir nu.
Il est également nécessaire pour toutes les extensions, surélévations, aménagements de combles supérieurs à 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol pour les communes couvertes par un PLU ou un POS Plan Local d’Urbanisme, anciennement un POS, Plan d’Occupation des Sols, 20 m² pour les localités non-couvertes. Sous la barre des 20/40 m² d’agrandissement, il n’est pas obligatoire de se voir délivrer un permis de construire mais les travaux peuvent nécessiter une déclaration préalable, dossier administratif moins lourd qu’un PC. 
Un permis de construire est aussi indispensable aussi pour les abris de jardin et autre garage séparé au-delà de 20 m² et pour les piscines de plus de 100 m² d’emprise au sol.
A noter que pour toutes les constructions supérieures ou égales à 150 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, l’assistance et signature d’un architecte est obligatoire pour réaliser cette démarche administrative d’obtention du permis de construire. Si obtenir un permis de construire est une procédure administrative gratuite, l’assistance d’un architecte ou d’un professionnel sera forcément payante ! 

Qui peut déposer un permis de construire ?


C’est en principe au propriétaire du terrain d’effectuer et de signer la demande de permis de construire ; mais le plus souvent, le constructeur, dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, ou l’architecte se charge de la procédure.  

Permis de construire : les pièces à fournir


Pour les communes ayant un PLU, le dépôt du permis de construire se fait auprès de la mairie du site de construction ou auprès de l'intercommunalité qui en a désormais parfois la compétence. 
Le dossier de permis de construire, qui correspondant au formulaire Cerfa n°13406*07 doit être fourni avec une série de pièces justificatives : 
- l'identité du demandeur, l'identité et la qualité de l'auteur du projet, la situation et la superficie du terrain à bâtir, l’éventuelle identité du propriétaire s'il n'est pas le demandeur, la nature des travaux, la destination et la densité des constructions.
En annexe, la demande de permis de construire doit fournir plusieurs documents :
- le plan de situation du terrain : PC1. Il s’agit de localiser
Comment obtenir un permis de construire ? © Trouver-un-logement-neuf.com
le terrain à bâtir au sein de la commune et ainsi de connaître les règles spécifiques qui s’y appliquent. 
- le plan masse des constructions à édifier ou à modifier : PC2. Ce plan, en trois dimensions, doit faire apparaître les travaux extérieurs, les plantations à supprimer ou à replanter, le tracé des équipements publics ou privés auxquels se raccorder. 
- des plans de coupes, PC3, pour préciser l’implantation de la maison dans le terrain, avant et après la construction. Il s’agit de préciser les changements sur le profil du terrain à bâtir et de spécifier le volume de la construction sur celui-ci. 
- une notice descriptive, PC4, permettant d'apprécier l'impact visuel du projet dans le paysage et l'environnement, notamment avec le choix des matériaux ou coloris prévus. Il peut être nécessaire de fournir une étude d'impact sur l'environnement.
- les plans des façades et des toitures : PC5. Le plan de chaque façade doit être présenté au service instructeur, là encore, avec les spécificités de matériaux et de coloris.
- des perspectives du futur projet de construction, PC6, le plus souvent désormais sous forme de modélisation 3D, afin de montrer au service d’urbanisme qui va instruire le dossier de permis de construire son insertion dans le voisinage.  
- une photo du terrain dans l’environnement proche, PC7 pour permettre de visualiser celui-ci parmi les constructions environnantes.
- une photo du terrain dans l’environnement lointain, PC8, montrant les rues et espaces publics avoisinants.
A noter qu’il n’est pas nécessaire de fournir les plans et agencements intérieurs de la future maison. Seuls les aspects extérieurs de la future construction sont pris en compte pour délivrer ou non un permis de construire.
Nouveauté : pour les nouveaux projets ou les agrandissements de plus de 50 m² sur une maison existante, une étude thermique réglementaire respectant la RT 2012 pour réglementation thermique est aussi demandée.
Info en + : en amont du dépôt du permis de construire, il est possible de demander en mairie un certificat d’urbanisme pour connaître les possibilités de construction d’une parcelle à bâtir.


Quand demander un permis de construire ? 


Trop tôt ou trop tard, quand faut-il demander votre permis de construire ? D’abord, il est nécessaire d’être propriétaire du terrain à bâtir ou en passe de l’être. Une signature de promesse de vente pour l’acquisition de la parcelle chez le notaire est un bon prérequis. Attention également de ne pas trop tarder car le délai d’instruction du permis de construire est incompréhensible. 
Le dépôt d’un permis de construire se fait donc par lettre recommandée ou contre décharge en mairie qui ne peut refuser d’instruire votre dossier. Un numéro et une date d’enregistrement est alors fourni en échange, nommé récépissé de dépôt. C’est cette date qui sert de point de départ pour instruire le dossier.
Un avis de dépôt de demande de permis est alors affiché en mairie dans les 15 jours qui suivent. Cet avis détaillant les caractéristiques essentielles du projet sera affiché durant toute l’instruction du dossier de permis de construire.

Permis de construire : quel délai d’instruction ?


Si le délai d’instruction est en principe de deux mois pour la construction d’une maison individuelle, l’administration doit vous faire savoir dès le premier mois :
- si un délai plus long est nécessaire, par exemple s’il faut consulter d’autres services ;
- s’il manque des pièces à votre dossier de permis ;
- si dans le cas de votre demande, le permis tacite ne s’applique pas.
C’est ainsi qu’en cas de dossier incomplet, le service instructeur des permis de construire a un mois pour signaler les pièces manquantes. Le dossier de permis de construire devra alors être complété dans les trois mois suivants ; sinon, votre demande deviendra caduque et sera automatiquement rejetée. 
Info en + : dans le cas d’un permis de construire pour une maison individuelle dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou à proximité des monuments historiques, le délai d'instruction
démarches administratives maison individuelle
L'administration peut quand elle le souhaite visiter les constructions en cours et se faire communiquer tous les documents techniques. © Trouver-un-logement-neuf.com
est porté à trois mois.

Qu’est-ce qu’un permis tacite ?


A l’issue du délai d’instruction fixé, deux mois en général pour la construction d’une maison individuelle, si le demandeur n’a pas eu de signe de l’administration, il bénéficie alors d’un permis tacite : le silence de la commune / intercommunalité vaut comme acceptation. Les travaux peuvent débuter sans attendre. Sur simple demande, la mairie peut toutefois délivrer une attestation validant l’existence de ce permis tacite.
Accordé ou non, le permis de construire est validé par un arrêté. Cet arrêté fixe le début de la date de validité du permis, soit une base de trois ans. La décision de la municipalité est le plus souvent signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ; mais la validation par courrier électronique peut aussi être utilisée.  

Permis de construire : les raisons des refus


Si la mairie refuse votre demande de permis de construire, cela doit obligatoirement être motivé et basé sur les règles d'urbanisme, la protection du patrimoine et de l'environnement de la commune, la sécurité ou en raison de la voirie.
Si le refus ne semble pas justifié, le demandeur a un délai de deux mois pour demander un recours gracieux auprès du maire par lettre recommandée avec accusé de réception. La mairie a alors un délai de quatre mois pour répondre. En cas de nouveau refus, il faudra alors s’adresser au tribunal administratif ou revoir votre projet immobilier pour correspondre aux règles d’urbanisme locales.

Qu’est-ce que le sursis à statuer pour un permis de construire ?


A noter qu’une mairie peut suspendre sa décision jusqu’à deux années en motivant un sursis à statuer, dans le cas d’un permis de construire en ZAC, Zone d’Aménagement Concerté ; si le PLU, Plan Local d’Urbanisme est en passe d’être révisé et que le projet impacterait celui-ci dans le futur… 

Permis de construire accordé, quelle suite ?


Dans le cas d’un permis tacite ou lorsque la commune vous signifie son accord et vous délivre le permis de construire, un extrait du permis est affiché en mairie dans les huit jours qui suivent et ce durant deux mois. Place donc à l’affichage dans les règles du permis de construire et surtout, après le délai de recours des tiers, le début des travaux de la future maison de vos rêves. 
Par Céline Coletto

Après l'acceptation, l'affichage du permis de construire


Une fois le permis accordé par la mairie, attention de ne pas oublier d’afficher le permis de construire. Là aussi, les règles d’affichage sont très précises car l’affichage marque le délai de recours contentieux de deux mois pendant lequel le permis de construire peut être attaqué par un tiers : voisins, riverains, associations... Le délai de recours des tiers s’applique si le voisin peut prouver que votre projet affecte les conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien immobilier. Il est préférable d’attendre la fin du délai de recours des tiers, soit deux mois, avant de démarrer les travaux.
Le permis de construire doit être affiché sur un panneau d’au moins 80 cm², visible de l’extérieur du terrain et ce durant toute la durée des travaux.
Cet affichage doit indiquer : l’identité du demandeur, la date et le numéro du permis de construire, les superficies du terrain et de plancher, la hauteur des bâtiments et le lieu en mairie où le dossier peut être consulté.
Info en + : la durée de validité d’un permis de construire est de trois ans, renouvelable deux fois un an, sous conditions. La durée maximale de validité d’un permis de construire est alors de cinq ans. En revanche, si les travaux n’ont pas débuté après les trois premières années, il faudra le renouveler entièrement.
Attention de ne pas oublier d’informer officiellement le maire de l’ouverture et de la fermeture du chantier.

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