Le marché de l'investissement résidentiel signe un net rebond au premier semestre 2025, stimulé par de grandes opérations en logements étudiants. En effet, selon les chiffres récemment publiés par le GIE ImmoStat, un volume de 1,9 milliard d'euros a été engagé sur les six premiers mois de l'année, soit une progression de 11 % par rapport à la même période en 2024. Cette performance, portée particulièrement par une importante transaction dans le secteur des résidences étudiantes, reflète un regain de confiance sur un marché en pleine recomposition.

Résidentiel géré : une envolée spectaculaire, mais à relativiser

C'est surtout le secteur du résidentiel géré qui affiche une croissance spectaculaire avec 719 millions d'euros investis au premier semestre, soit + 122 % sur un an. Ce résultat est principalement tiré par une opération majeure : l'acquisition par Nuveen Real Estate d'un portefeuille de résidences étudiantes auprès de Gecina, pour un montant de 576 millions d'euros. Cette transaction illustre la forte attractivité des résidences étudiantes, devenues des actifs refuges, qui concentrent à elles seules 691 millions d'euros, soit 37 % des volumes totaux.
Pour autant, la dynamique globale du résidentiel géré est plus contrastée : en dehors de cette transaction exceptionnelle, les segments du coliving et des résidences seniors restent en net recul. Le premier enregistre une chute de 94 % de son activité, le second un repli de 65 %, avec seulement 17 millions d'euros investis depuis janvier.

Logement classique : un socle solide mais en léger recul

Avec plus de 1,1 milliard d'euros investis, le logement classique et intermédiaire reste le pilier du marché, représentant près de 60 % du total. Toutefois, le segment accuse une baisse de 12 % sur un an. Plus particulièrement, le logement intermédiaire est en difficulté : 77 millions d'euros y ont été investis, soit une chute de 48 %. Ce ralentissement s'explique notamment par le recentrage des bailleurs sociaux sur leur coeur de métier, au détriment de ce type de produit.

Des signaux encourageants pour les mois à venir

Le deuxième trimestre 2025 s'est révélé particulièrement dynamique avec 1,1 milliard d'euros investis, en hausse de 32 % par rapport au T2 2024 et de 49 % par rapport au trimestre précédent. Cette accélération s'explique par la concrétisation de plusieurs portefeuilles importants, dont la transaction phare signée par Nuveen Real Estate.
« Le regain d'activité observé sur les portefeuilles au cours de ces derniers mois est un très bon signal pour le marché, signe d'une confiance totale retrouvée. Les équipes de BNP Paribas Real Estate ont d'ailleurs signé de nombreuses opérations de ce type ce semestre et nous sommes encore très sollicités, ce qui nous laisse présager un très bon deuxième semestre », analyse Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué Conseil Habitation et Hospitality de BNP Paribas Real Estate.
Même son de cloche du côté de Cushman & Wakefield, dont les experts estiment que la dynamique du semestre est largement tirée par « une activité soutenue en immobilier résidentiel existant mais aussi par le marché étudiant ».

Une géographie dominée par l'Ile-de-France, mais une tendance nationale

Si l'Ile-de-France concentre 52 % des volumes investis, l'activité reste bien répartie sur l'ensemble du territoire national. A noter également que, malgré la forte médiatisation de quelques opérations majeures, 81 % des transactions portent sur des actifs inférieurs à 20 millions d'euros, ce qui souligne la vigueur du marché sur les petits et moyens tickets. Néanmoins, les opérations de plus de 100 millions d'euros représentent 40 % des volumes, preuve de la polarisation croissante autour de portefeuilles d'envergure.

Perspectives : cap sur un second semestre prometteur

« Les volumes enregistrés ce semestre témoignent d'un redémarrage solide et durable du marché résidentiel en France... Le résidentiel classique attire les liquidités grâce à des prix métriques attractifs, tandis que les résidences étudiantes et le coliving restent au coeur des stratégies de nombreux investisseurs institutionnels étrangers et français », conclut Alexandra Paulin, Directrice Résidentiel & Santé, Capital Markets France.
Avec une multitude d'actifs en cours de commercialisation et des portefeuilles significatifs attendus d'ici la fin de l'année, le second semestre 2025 pourrait permettre de concrétiser le rebond du marché résidentiel français.