- Quelques jours après son entrée en vigueur, quel est votre premier ressenti sur le dispositif Jeanbrun ?

 

« D'abord, très concrètement, nous avons déjà fait des réservations cette semaine. Donc nous sommes très contents : ça a démarré. C'est une bonne nouvelle et cela signifie que le dispositif Jeanbrun est calibré pour sa cible.
Comme toujours dans nos métiers, nous exerçons une activité utile. Et ici, on répond à un besoin clair : celui du logement locatif. Le marché est ultra tendu, quasiment sur l'ensemble du territoire. Là, nous allons chercher la création et la production de logements familiaux. Les logements étudiants avaient déjà été en partie traités avec le statut du LMNP, qui s'adresse à un certain type d'investisseurs.
Avec l'amortissement Jeanbrun, on répond au besoin des Français sur le logement locatif familial, dans un marché très tendu, avec des loyers abordables. On parle principalement de 2 et 3 pièces, sur l'ensemble du territoire.

 

« Un vrai succès non pas pour les promoteurs uniquement, mais pour loger les Français, créer du logement locatif »

 

Deuxième point : nous n'avions plus de dispositif. Celui-ci est bien fait, intelligent. L'épargne des Français a augmenté et on vient la mobiliser grâce à deux leviers puissants : des loyers non fiscalisés et une réduction d'impôt liée à l'amortissement. Historiquement, ces leviers ont toujours fonctionné pour les investisseurs qui préparent leur retraite dans une logique de détention longue.
C'est aussi vertueux pour l'économie française, pour la mobilité professionnelle, pour l'équilibre emploi-logement-transport. Il faut produire du logement partout en France, et le choix du législateur d'ouvrir le dispositif à l'ensemble du territoire, dans le neuf comme dans l'ancien, va dans ce sens.
Nous pensons qu'il peut monter en puissance progressivement. A terme, on parle de 15 000 logements par an. Dès cette année, on pourrait déjà observer un effet favorable de 5 000 à 8 000 logements supplémentaires. »

 

- Comment l'expliquer simplement, alors que le Pinel était très lisible pour le grand public ?

 

« On peut expliquer simplement en trois points la loi Jeanbrun.
1.    J'achète un logement.
2.    Je m'engage à le louer pendant au minimum 9 ans, à des loyers plafonnés.
3.    En contrepartie, je bénéficie d'un avantage fiscal plus ou moins puissant selon le loyer pratiqué.
L'intérêt fiscal repose sur deux registres : pas d'impôt sur les loyers perçus, et une réduction d'impôt grâce à l'amortissement. Ensuite, les chiffres varient selon le profil fiscal, le taux marginal d'imposition, la durée de détention. C'est pour cela que nous avons conçu un simulateur simple : il faut rendre le sujet lisible.
L'enjeu est clair : faire de ce dispositif un vrai succès non pas pour les promoteurs uniquement, mais pour loger les Français et créer du logement locatif. On s'adresse à une frange de foyers fiscaux différente de celle du LMNP, avec des taux marginaux d'imposition plus élevés.
Nous avons déjà des réservations en vente directe et via des prescripteurs. Nous avons formé nos équipes. C'est un dispositif qui nécessite d'être bien conseillé, par des professionnels qui maîtrisent le cadre fiscal et la localisation des produits.

Je vais vous faire une confidence : un de nos conseillers en gestion de patrimoine a acheté pour lui-même. C'est un signal extrêmement fort. S'il y croit, ses confrères y croiront. La machine de distribution immobilière va se mettre en marche. »

 

- Vous annoncez que 3 500 logements Bouygues Immobilier sont éligibles. A quoi ressemblent-ils ?

 

« De manière simple : sont exclus les logements gérés et les maisons individuelles. Le dispositif concerne uniquement les appartements.
Nous sommes implantés dans plus d'une vingtaine de villes en France. Les 3 500 logements éligibles sont répartis sur tout le territoire, dont plus de 800 en Ile-de-France. C'est un point clé : la localisation reste déterminante.
Nos investisseurs recherchent une capacité à louer dans la durée, avec un risque locatif maîtrisé. Nous opérons dans des marchés pérennes, avec une profondeur locative réelle. La logique reste la même qu'avec les dispositifs précédents : emplacement, transports, commerces, dynamique territoriale. »

 

- Qu'est-ce que cela change pour vous après plusieurs années marquées par le recul des investisseurs ?

 

« Les investisseurs n'avaient pas complètement disparu, mais ils avaient fortement baissé. Nous avons toutefois conservé un socle d'investisseurs patrimoniaux, attachés à la pierre, dans une logique de transmission. L'an dernier, environ 30 % de nos ventes directes aux particuliers concernaient encore des investisseurs. Ce n'est pas neutre.
Ce que nous attendons aujourd'hui, c'est une animation du marché. Si le dispositif fonctionne, il va booster nos taux d'écoulement, accélérer les mises en chantier, permettre de produire et livrer plus rapidement du logement locatif.
Nous n'avons pas modifié nos prévisions. Nous observons simplement l'installation progressive du dispositif. Notre rôle est d'expliquer, d'accompagner. L'immobilier reste une question simple : est-ce que j'achète au bon endroit, sur un marché locatif profond et dynamique ? »

« Il existe aussi un « booster » possible avec le LLI pour particuliers »

- Ce dispositif semble inciter à conserver plus longtemps le bien ? Une logique davantage patrimoniale de long terme ?

 

« Oui. Il est porteur de valeur dans la durée. C'est une constitution de complément de retraite intéressante. On n'est pas dans une logique court-termiste. C'est rassurant pour le législateur comme pour les finances publiques.
Il existe aussi un « booster » possible avec le LLI pour particuliers : TVA réduite à 10 %, exonération temporaire de taxe foncière. Rien n'interdit aujourd'hui de coupler les deux dispositifs. Cela suppose une détention plus longue, souvent via une SCI, mais cela renforce la logique patrimoniale et de transmission. »

 

- Location aux ascendants et descendants, ajustements fiscaux : faut-il d'ores-et-déjà aller plus loin ?

 

« Les bonus sont toujours les bienvenus. La possibilité de louer à un ascendant ou un descendant serait un déclencheur puissant. Nous sommes une génération qui gère à la fois ses enfants et ses parents vieillissants. Cela fait sens patrimonialement.
On peut aussi imaginer des ajustements sur les taux d'amortissement ou les plafonds. Mais d'abord, rendons le dispositif simple et efficace. Montrons qu'il fonctionne. Cela donnera confiance au législateur pour éventuellement le renforcer. »

 

« Nous avons un dispositif qui fonctionne, à nous de le rendre puissant en l'expliquant aux investisseurs »

 

- L'accès au crédit en raison des règles du HCSF sur l'investissement locatif peut-il freiner le dispositif ?

 

« C'est un levier supplémentaire. Nous discutons avec le HCSF pour faire évoluer la prise en compte des revenus locatifs dans le calcul du reste à vivre. Selon les profils, la situation n'est pas la même.
Nous respectons les recommandations dans nos simulations. Mais certains investisseurs se projettent avec des évolutions de revenus futures. Il existe aussi une population plus jeune, avec des perspectives de progression rapide et une anticipation de taux d'imposition plus élevés.
Aujourd'hui, nous avons un dispositif qui fonctionne. A nous de le rendre puissant en l'expliquant aux investisseurs identifiés. Il faut leur montrer pourquoi il est pertinent d'investir dans ce type de logement plutôt que de laisser dormir leur épargne sur des livrets bancaires. »