Votre location est-elle vraiment hors du radar de la facture électronique ? En tant que propriétaire bailleur, il est grand temps de vérifier votre situation dès maintenant. En effet, à partir du 1er septembre 2026, la facture électronique deviendra progressivement la norme dans les échanges entre professionnels. Présentée comme une réforme destinée aux entreprises, elle concernera pourtant près de deux millions de propriétaires bailleurs. Une réalité largement méconnue, car beaucoup de particuliers pensent, à tort, qu'ils échappent totalement au dispositif.

Définition : la facture électronique, c'est quoi ?

Avant toute chose, il convient de distinguer deux notions souvent confondues. Recevoir aujourd'hui une facture en PDF par e-mail n'a rien à voir avec la future facture électronique. Demain, les factures devront être émises dans un format informatique normalisé, transitant obligatoirement par une plateforme agréée par l'Etat afin de permettre leur traitement automatisé et, dans certains cas, la transmission des données à l'administration fiscale.
Pour les bailleurs concernés, cette évolution impliquera notamment de disposer d'une plateforme de réception des factures avant septembre 2026.

Ce n'est pas la TVA qui détermine l'obligation

La principale erreur consiste à croire que seuls les bailleurs facturant de la TVA sont concernés. En réalité, le critère déterminant est ailleurs. La réforme vise les personnes exerçant une activité économique et identifiées par un numéro SIREN au titre de leur activité locative. Juridiquement, elles sont considérées comme assujetties à la TVA, même lorsque leurs loyers bénéficient d'une exonération. Autrement dit, un bailleur peut ne jamais collecter de TVA tout en devant recevoir des factures électroniques.
A l'inverse, la majorité des propriétaires qui louent un logement vide en nom propre restent, à ce jour, en dehors du dispositif puisqu'ils ne sont généralement pas tenus de disposer d'un numéro SIREN. Comme le résume la note d'Amarris Immo, « la véritable ligne de partage n'est donc pas "revenus fonciers / revenus BIC", ni "TVA / pas de TVA" : c'est "détention d'un SIREN au titre de l'activité locative / absence de SIREN". »

Loueurs en meublé : les premiers concernés

Les loueurs en meublé constituent la catégorie la plus exposée. Depuis 2023, toute activité de location meublée doit être immatriculée et disposer d'un numéro SIREN. Or, selon les estimations citées par Amarris Immo, près d'un loueur en meublé sur trois ne serait toujours pas en règle.
Pour ces propriétaires, l'absence de SIREN ne constitue donc pas une exemption à la réforme. Elle révèle au contraire une situation administrative qui devra être régularisée avant même la mise en place de la facturation électronique.
A terme, environ 1,4 million de loueurs en meublé seront concernés par l'obligation de recevoir des factures électroniques, qu'ils exercent une activité de location classique ou saisonnière.

Les SCI également dans le champ de la réforme

Les sociétés civiles immobilières sont également nombreuses à penser qu'elles échappent au dispositif parce qu'elles louent des logements exonérés de TVA. Là encore, le raisonnement est trompeur. Une SCI disposant d'un SIREN et exerçant une activité locative entre dans le périmètre de la réforme, y compris lorsque ses loyers restent exonérés de TVA.
A l'inverse, une SCI sans activité locative, par exemple lorsqu'elle met gratuitement un bien à disposition d'un associé, n'est pas concernée.

Etes-vous concerné par la facture électronique en tant que propriétaire-bailleur ?

Tableau récapitulatif : propriétaires personnes physiques et facture électronique

*Situation en vigueur à ce jour.

Tableau récapitulatif : SCI et facture électronique

FAQ : les questions que se posent les bailleurs à propos de la facture électronique

Je suis un particulier. Suis-je automatiquement exclu de la réforme ?

Non. Tout dépend de votre activité locative. Un particulier louant un logement vide en nom propre n'est aujourd'hui pas concerné. En revanche, un loueur en meublé ou un exploitant d'une activité para-hôtelière entre dans le champ de la réforme.

Je ne collecte pas de TVA. Puis-je ignorer la facture électronique ?

Non. Ne pas facturer de TVA ne signifie pas être exclu. Les bailleurs exonérés de TVA restent souvent assujettis et devront recevoir leurs factures électroniques.

Je n'ai pas de numéro SIREN. Cela signifie-t-il que je ne suis pas concerné ?

Pas nécessairement. Pour un loueur en meublé, l'immatriculation est obligatoire depuis 2023. L'absence de SIREN traduit donc une situation à régulariser et non une dispense.

Je bénéficie de la franchise en base de TVA. Suis-je exempté ?

Non plus. Ce régime dispense uniquement de collecter la TVA sous certains seuils de chiffre d'affaires. Il ne supprime pas les obligations liées à la facturation électronique.

Calendrier : quelles échéances faut-il retenir ?

Le calendrier se déroulera en deux temps. Dès le 1er septembre 2026, les bailleurs concernés devront être en mesure de recevoir leurs factures électroniques via une plateforme agréée. Un an plus tard, le 1er septembre 2027, les bailleurs redevables de la TVA devront également émettre leurs propres factures sous ce format et transmettre les données exigées par l'administration fiscale.
Au-delà des sanctions financières prévues par les textes, le principal risque sera très concret : sans plateforme déclarée, certains propriétaires ne pourront tout simplement plus recevoir les factures émises par leurs fournisseurs soumis à l'obligation.

Conseil et astuce : un réflexe simple pour savoir si vous êtes concerné

Pour Aurélie Templé, directrice générale d'Amarris Immo et experte en investissement locatif et fiscalité immobilière, les propriétaires doivent avant tout s'interroger sur leur statut administratif plutôt que sur leur régime de TVA.
En pratique, la règle est simple : si vous disposez d'un numéro SIREN pour votre activité de location, ou si vous êtes tenu d'en obtenir un, il est fortement probable que la réforme de la facture électronique vous concerne dès septembre 2026.