Comment utiliser le levier du crédit immobilier pour investir ?

Mode d’emploi pour utiliser le levier du crédit immobilier quand on veut investir dans l’immobilier neuf ou ancien. Levier d’autant plus intéressant quand les taux d’intérêt sont bas, voire historiquement bas. En effet, plus les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont bas, plus il est pertinent pour les investisseurs d’emprunter pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais. 

Comme le rappelle le courtier Crédixia, « l’immobilier reste une valeur refuge, palpable contrairement à la bourse et, il n’y a pas besoin d’une grosse mise de départ pour investir puisqu’on peut emprunter de l’argent auprès des banques via le crédit ».

Comment se servir du levier du crédit immobilier ? Il s’agit d’investir l’argent de la banque et d’en tirer des revenus. C’est d’autant plus rentable lorsque les taux sont bas et que les loyers perçus permettent de rembourser en intégralité le crédit immobilier. D’ailleurs, « l'immobilier locatif est le seul placement finançable par un emprunt », rappelle Crédixia. 

Depuis 2015, et d’autant plus lors des records du printemps et de l’été 2019, le taux d'intérêt est souvent inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier. Ainsi, en additionnant la rentabilité en capital au rendement locatif alors la rentabilité nette est supérieure au coût total du crédit immobilier. En résumé, l’investisseur-emprunteur est bénéficiaire.

A noter que les propriétaires-bailleurs ont le droit de déduire les intérêts de leur crédit immobilier au moment de la déclaration des revenus fonciers.

Comme pour tout crédit, que ce soit pour habiter en résidence principale ou pour investir dans l’immobilier locatif, il est nécessaire de respecter quelques règles pour obtenir un prêt immobilier auprès des banques. Il faut par exemple veiller à ce que vos comptes bancaires soient en ordre durant les trois mois voire les six mois avant la demande de prêt à la banque. Eviter également d’avoir des crédits à la consommation ou revolving en cours en parallèle.

L’établissement bancaire va ensuite calculer votre taux d’endettement. En général, il ne faut pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels pour obtenir un crédit immobilier. Toutefois, dans le cadre d’un investissement locatif, les banques peuvent aller au-delà de ce seuil de 33 % en fonction du reste à vivre de l’emprunteur. Elles pourront aussi intégrer le versement des futurs loyers perçus dans les revenus à hauteur de 70 % ce qui augmente la marge financière. 

Pour appuyer votre demande de prêt, détenir un apport personnel sera un plus même si ce n’est pas obligatoire pour investir dans la pierre. 

En revanche, avoir un emploi stable est un facteur déterminant pour l’obtention d’un prêt immobilier ; justifier de revenus mensuels réguliers sécurisant la banque sur la capacité de remboursement. Reste plus qu'à franchir le cap et se lancer dans un investissement locatif.