L'investissement immobilier est une stratégie attrayante pour de nombreux individus cherchant à créer du patrimoine ou à générer des revenus supplémentaires. Notamment lorsque les taux d'intérêt sont bas, l'effet de levier bancaire devient une option particulièrement intéressante pour maximiser les avantages de cet investissement. En utilisant le crédit immobilier, les investisseurs peuvent tirer parti de l'effet de levier financier, leur permettant d'acquérir des biens immobiliers avec un faible apport personnel tout en bénéficiant des revenus locatifs. Cet article va explorer les atouts de l'effet de levier bancaire en immobilier et présentera les différentes opportunités qu'il offre aux investisseurs désireux de se lancer dans le marché immobilier.

 

 

 

 

Mode d'emploi pour utiliser le levier du crédit immobilier quand on veut investir dans l'immobilier neuf ou ancien. Levier immobilier d'autant plus intéressant quand les taux d'intérêt sont bas. En effet, plus les taux des prêts immobiliers sont bas, plus il est pertinent pour les investisseurs d'emprunter pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais.

 

 

Quand on souhaite investir dans un bien immobilier, deux solutions : utiliser son épargne ou emprunter à la banque l'argent nécessaire pour financer cet investissement locatif. Paradoxalement, dans le cas d'un investissement immobilier, il est préférable d'emprunter que de piocher dans son épargne. L'effet levier immobilier permet d'alléger vos charges et d'augmenter votre rentabilité locative. C'est une sorte de technique d'autofinancement. De quoi doper la rentabilité de votre investissement. 

Comme le rappelle le courtier Crédixia, « l'immobilier reste une valeur refuge, palpable contrairement à la bourse et, il n'y a pas besoin d'une grosse mise de départ pour investir puisqu'on peut emprunter de l'argent auprès des banques via le crédit ».

 

 

Le principe du fameux effet de levier immobilier consiste à :

- Acheter pour louer grâce à un emprunt immobilier auprès d'une banque ;

- Obtenir des revenus locatifs, tout en payant des mensualités de prêt ;

- Se constituer un patrimoine immobilier grâce à un faible effort financier si le coût du crédit immobilier est plus faible que le rendement locatif.

 

 

Comment se servir de l'effet levier de l'emprunt immobilier ? Il s'agit d'investir l'argent de la banque et d'en tirer des revenus. C'est d'autant plus rentable lorsque les taux sont bas et que les loyers perçus permettent de rembourser en intégralité le crédit immobilier. D'ailleurs, « l'immobilier locatif est le seul placement finançable par un emprunt », souligne Crédixia. 

Depuis 2015, et d'autant plus lors des records du printemps et de l'été 2019, ou encore mi-2021, le taux d'intérêt est souvent inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier. Ainsi, en additionnant la rentabilité en capital au rendement locatif alors la rentabilité nette est supérieure au coût total du prêt immobilier. En résumé, l'investisseur-emprunteur est bénéficiaire.

A noter que les propriétaires-bailleurs ont le droit de déduire les intérêts de leur emprunt immobilier au moment de la déclaration des revenus fonciers.

 

 

Concrètement, au lieu de mobiliser la totalité de votre épargne et de votre cash pour un achat immobilier, vous profitez de l'effet levier du crédit, pour financer cet investissement. Pour un logement neuf à Lyon d'un montant de 100 000 euros, il suffira d'un apport personnel d'environ 10 %, soit de 10 000 euros pour financer l'ensemble. Si le coût du crédit immobilier est inférieur au rendement locatif, l'opération est gagnante. Lire également - Peut-on emprunter après 50 ans sans apport ?

 

Pour savoir si votre projet sera gagnant, voici comment calculer l'effet de levier immobilier, il faut d'abord connaître la rentabilité économique (Reco) et la rentabilité financière (Rfi). La rentabilité économique est calculée en divisant le résultat d'exploitation (loyers perçus moins les charges) par le total des capitaux investis (apport personnel plus emprunts). La rentabilité financière se calcule en divisant le résultat net (résultat d'exploitation moins les intérêts d'emprunt et les impôts) par les capitaux propres investis. La formule clé est: Rfi = Reco + (Reco - i) x (DF/KP), où i est le taux du prêt, DF les dettes financières, et KP les capitaux propres. L'effet de levier est positif lorsque la rentabilité économique dépasse le taux d'intérêt du prêt.
Pour illustrer l'effet de levier avec des chiffres, considérons un investisseur achetant un bien immobilier de 200 000 € avec un apport personnel de 50 000 € et un prêt de 150 000 € à un taux de 2 %. Supposons que le bien génère un revenu locatif annuel de 15 000 € et des charges de 5 000 €. Le résultat d'exploitation est de 10 000 €. La rentabilité économique (Reco) est donc de 10 000 € / 200 000 € = 5 %. Après déduction des intérêts (150 000 € x 2 % = 3 000 €) et des impôts, le résultat net est de 6 000 €. La rentabilité financière (Rfi) est alors de 6 000 € / 50 000 € = 12 %. L'effet de levier est positif car Reco (5 %) est supérieur au taux d'intérêt du prêt (2 %).

 

 

Comme pour tout crédit, que ce soit pour habiter en résidence principale ou pour investir dans l'immobilier locatif, il est nécessaire de respecter quelques règles pour obtenir un prêt immobilier auprès des banques. Il faut par exemple veiller à ce que vos comptes bancaires soient en ordre durant les trois mois voire les six mois avant la demande de prêt à la banque. Eviter également d'avoir des crédits à la consommation ou revolving en cours en parallèle.

L'établissement bancaire va ensuite calculer votre taux d'endettement. En général, il ne faut pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels pour obtenir un crédit immobilier. Toutefois, dans le cadre d'un investissement locatif, les banques peuvent aller au-delà de ce seuil de 33 % en fonction du reste à vivre de l'emprunteur. Elles pourront aussi intégrer le versement des futurs loyers perçus dans les revenus à hauteur de 70 % ce qui augmente la marge financière. 

Pour appuyer votre demande de prêt, détenir un apport personnel sera un avantage, même si ce n'est pas obligatoire pour investir dans la pierre. 

 

 

En revanche, avoir un emploi stable est un facteur déterminant pour l'obtention d'un prêt immobilier ; justifier de revenus mensuels réguliers sécurisant la banque sur la capacité de remboursement. Reste plus qu'à franchir le cap et se lancer dans un investissement locatif.

 

En bref, l'utilisation de l'effet de levier bancaire en immobilier offre de nombreux avantages pour les investisseurs. Lorsque les taux d'intérêt sont bas, emprunter pour investir dans l'immobilier permet de créer du patrimoine et de bénéficier d'une rentabilité locative accrue. L'effet de levier permet de minimiser l'effort financier initial en utilisant les revenus locatifs pour rembourser le prêt immobilier. De plus, les investisseurs peuvent profiter des déductions fiscales liées aux intérêts du prêt. Toutefois, il est important de prendre en compte les conditions du marché immobilier et de sa propre situation financière avant de se lancer dans un investissement.