Utiliser l'effet de levier immobilier pour son investissement locatif : quels sont les avantages ?

Mode d’emploi pour utiliser le levier du crédit immobilier quand on veut investir dans l’immobilier neuf ou ancien. Levier immobilier d’autant plus intéressant quand les taux d’intérêt sont bas, voire historiquement bas. En effet, plus les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont bas, plus il est pertinent pour les investisseurs d’emprunter pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais.

 

 

Quand on souhaite investir dans un bien immobilier, deux solutions : utiliser son épargne ou emprunter à la banque l’argent nécessaire pour financer cet investissement locatif. Paradoxalement, dans le cas d’un investissement immobilier, il est préférable d’emprunter que de piocher dans son épargne. L’effet levier immobilier permet d’alléger vos charges et d’augmenter votre rentabilité locative. C’est une sorte de technique d’autofinancement. De quoi doper la rentabilité de votre investissement. 

Comme le rappelle le courtier Crédixia, « l’immobilier reste une valeur refuge, palpable contrairement à la bourse et, il n’y a pas besoin d’une grosse mise de départ pour investir puisqu’on peut emprunter de l’argent auprès des banques via le crédit ».

 

 

Le principe de l’effet de levier immobilier consiste à :

- Acheter pour louer grâce à un emprunt immobilier auprès d’une banque ;

- Obtenir des revenus locatifs, tout en payant des mensualités de prêt ;

- Se constituer un patrimoine immobilier grâce à un faible effort financier si le coût du crédit immobilier est plus faible que le rendement locatif.

 

 

Comment se servir de l’effet levier du crédit immobilier ? Il s’agit d’investir l’argent de la banque et d’en tirer des revenus. C’est d’autant plus rentable lorsque les taux sont bas et que les loyers perçus permettent de rembourser en intégralité le crédit immobilier. D’ailleurs, « l'immobilier locatif est le seul placement finançable par un emprunt », souligne Crédixia. 

Depuis 2015, et d’autant plus lors des records du printemps et de l’été 2019, ou encore mi-2021, le taux d'intérêt est souvent inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier. Ainsi, en additionnant la rentabilité en capital au rendement locatif alors la rentabilité nette est supérieure au coût total du crédit immobilier. En résumé, l’investisseur-emprunteur est bénéficiaire.

A noter que les propriétaires-bailleurs ont le droit de déduire les intérêts de leur crédit immobilier au moment de la déclaration des revenus fonciers.

 

 

Concrètement, au lieu de mobiliser la totalité de votre épargne pour un achat immobilier, vous profitez de l’effet levier du crédit, pour financer cet investissement. Pour un logement neuf à Lyon de 100 000 €, il suffira d’un apport personnel d'environ 10 %, soit de 10 000 € pour financer l’ensemble. Si le coût du crédit immobilier est inférieur au rendement locatif, l’opération est gagnante. 

 

 

Comme pour tout crédit, que ce soit pour habiter en résidence principale ou pour investir dans l’immobilier locatif, il est nécessaire de respecter quelques règles pour obtenir un prêt immobilier auprès des banques. Il faut par exemple veiller à ce que vos comptes bancaires soient en ordre durant les trois mois voire les six mois avant la demande de prêt à la banque. Eviter également d’avoir des crédits à la consommation ou revolving en cours en parallèle.

L’établissement bancaire va ensuite calculer votre taux d’endettement. En général, il ne faut pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels pour obtenir un crédit immobilier. Toutefois, dans le cadre d’un investissement locatif, les banques peuvent aller au-delà de ce seuil de 33 % en fonction du reste à vivre de l’emprunteur. Elles pourront aussi intégrer le versement des futurs loyers perçus dans les revenus à hauteur de 70 % ce qui augmente la marge financière. 

Pour appuyer votre demande de prêt, détenir un apport personnel sera un avantage, même si ce n’est pas obligatoire pour investir dans la pierre. 

 

 

En revanche, avoir un emploi stable est un facteur déterminant pour l’obtention d’un prêt immobilier ; justifier de revenus mensuels réguliers sécurisant la banque sur la capacité de remboursement. Reste plus qu'à franchir le cap et se lancer dans un investissement locatif.