Du jamais vu pour l'immobilier neuf à Toulouse

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C’est un chiffre historiquement bas qui a été enregistré au premier trimestre 2023 pour les ventes de logements neufs à Toulouse et son aire urbaine. Du jamais vu depuis la création de l’Observer, observatoire de l’immobilier neuf toulousain, soit depuis plus de 20 ans.

marché logement neuf Toulouse
Le niveau des ventes de logements neufs à Toulouse et son aire urbaine a atteint son plus bas niveau depuis 20 ans et la création de l'Observer. © Shutterstock

C’est un chiffre historiquement bas qui a été enregistré au premier trimestre 2023 pour les ventes de logements neufs à Toulouse et son aire urbaine. Du jamais vu depuis la création de l’Observer, observatoire de l’immobilier neuf toulousain, soit depuis plus de 20 ans.

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Bas mais stable, le niveau des mises en vente de logements neufs à Toulouse et son aire urbaine est l'un des seuls signaux positifs du marché du neuf dans la capitale d'Occitanie. Reste que la vive inquiétude vient de la chute record des ventes d'appartements neufs : - 65 % en comparaison de l'année dernière, selon les chiffres de l'Observer. Depuis la création de l'observatoire de l'immobilier neuf à Toulouse, avec seulement 530 ventes aux particuliers, c'est historiquement bas. 

Le bilan de l'année 2022 montrait déjà les premiers effets d'une crise de la demande, avec des mises en vente stables par rapport à l'année précédente et, là encore, un recul important des ventes aux particuliers, principalement expliqué par les difficultés de financement, notamment les refus de prêt. On observait un taux d'annulation de 21 %.

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Etude : comment se porte l'immobilier neuf à Toulouse et son aire urbaine ?

 

Reste que cette tendance se poursuit et s'accentue sur le premier trimestre de l'année 2023. En effet, Observer recense 1 187 logements mis en vente, un niveau toujours très bas, stable en comparaison du premier trimestre 2022, mais en recul de 29 % par rapport au premier trimestre 2021.

En face, les ventes au détail poursuivent leur dégringolade, avec 530 logements commercialisés, soit - 65 % par rapport aux volumes observés aux mêmes périodes en 2022 et 2021 et - 42 % au regard des ventes du dernier trimestre 2022. Ces volumes, historiquement bas, n'ont jamais été observés depuis la création de l'observatoire en 2002. Cela s'explique notamment par un taux de désistement très important : 30 % d'annulations sur ce trimestre contre 18 % au même trimestre l'année précédente. « La principale raison à cela reste la forte hausse des taux d'intérêts et le resserrement des conditions d'octroi des financements, déjà amorcés en fin d'année 2022 », précise Laëtitia Vidal, présidente de l'Observer.

 

Fort recul des ventes en investissement locatif à Toulouse

 

Face au durcissement des règles du dispositif Pinel, la clientèle d'investisseurs est particulièrement concernée avec une baisse de 73 % par rapport à

l'an dernier et même de 78 % en comparaison du premier trimestre 2021. Alors que la part des ventes s'équilibrait entre investisseurs et propriétaires-occupants en 2022, les investisseurs ne représentent plus aujourd'hui que 37 % des ventes, soit une diminution de 21 points par rapport au premier trimestre 2021. En nette baisse également : - 57 %, ce sont pourtant les ventes à propriétaires occupants qui résistent le mieux, soutenues par les ventes aidées qui constituent ce trimestre un quart des ventes, en hausse de 5 points. Ces ventes sont majoritairement faites en PSLA : 55 % des ventes aidées et en prix maîtrisé : 24 % des ventes. A noter que le BRS, bail réel solidaire, occupe une part de plus en plus importante avec 11 % des ventes aidées au 1T 2023. Part qui a doublé en un an.

 

Comment trouver un programme immobilier neuf dans Toulouse Métropole ?

 

La stabilité des mises en vente couplée à la forte chute des ventes impacte mécaniquement l'offre commerciale qui augmente de 30 % en un an, année pourtant déjà qualifiée de « situation critique de pénurie » où les volumes étaient particulièrement bas. Ainsi, le stock remonte à près de 4 600 logements. Néanmoins, malgré cette hausse, les volumes restent inférieurs à ceux des trimestres précédents. Mécaniquement, l'écoulement théorique du stock est aussi impacté et atteint 15 mois. Cette augmentation du stock ne correspond pas véritablement à une reconstitution de ce dernier, puisqu'elle est liée à un empêchement de la demande et non à une véritable diminution de cette dernière.

 

Est-ce que les prix au m2 de l'immobilier neuf vont baisser en 2023 dans la ville rose ?

 

Malgré ce fort recul des ventes et la reconstitution des stocks, en raison de la hausse des coûts de construction, les prix continuent leur forte progression dans l'aire urbaine toulousaine : + 9 % en un an, + 14 % en comparaison du premier trimestre 2021. Compter autour de 4 550 €/m², hors stationnement, soit 4 820 €/m², stationnement inclus.

Tendance similaire pour les prix de l'immobilier neuf à Toulouse intra-muros : + 9 %, autour de 4 800 €/m², hors stationnement, et désormais au-delà des 5 080 €/m², stationnement inclus.

A l'échelle de la ville de Toulouse, malgré la reprise des mises en vente, les ventes s'effondrent comme dans l'aire urbaine. Les mises en vente ont en effet augmenté au premier trimestre 2023 se rapprochant des volumes de 2020 et 2021, malgré la crise sanitaire liée au Covid-19 : + 38 % par rapport au premier trimestre 2022. La hausse des mises en vente est bien plus marquée dans la ville rose qu'à l'échelle de l'aire urbaine.

 

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Reprise des mises en vente d'appartements neufs dans Toulouse

 

En revanche, à l'image de l'aire urbaine, les ventes dans la ville de Toulouse s'effondrent également : - 68 % en comparaison du premier trimestre 2022, soit seulement 230 ventes ce trimestre. L'offre commerciale est de ce fait également en forte hausse avec près de 2 600 logements en stock. L'écoulement théorique atteint 19 mois sur la base du rythme de vente des douze derniers mois.

La ville de Toulouse représente 44 % des ventes de l'ensemble de l'aire urbaine. La deuxième couronne compte 35 % des ventes et la première couronne 15 % avec seulement 81 ventes sur ce premier trimestre, illustrant le manque criant d'offre sur cette première couronne pourtant dotée de toutes les infrastructures, notamment de transports en commun.

En conclusion, la fin du premier trimestre 2023 voit s'accentuer la tendance déjà amorcée en fin d'année 2022. Les mises en vente stagnent toujours, la hausse des taux d'intérêt se poursuit, comme celle des prix de vente, « ayant pour conséquence une baisse de la demande certainement accentuée par un phénomène d'auto-censure des ménages qui, baignant dans des informations anxiogènes, renoncent ou reportent leurs projets immobiliers », analyse Laëtitia Vidal, présidente de l'Observer.

 

Investir dans l'immobilier géré dans la métropole toulousaine

 

Concernant les résidences services dans la métropole toulousaine, 9 programmes sont actuellement actifs et observés à l'échelle de l'aire urbaine, soit 6 résidences seniors à Toulouse et sa région, 2 résidences étudiantes et 1 résidence affaires. Aucun nouveau logement n'a été mis en vente depuis le début de l'année mais 68 ventes nettes ont été observées, après un taux d'annulation à 23,6 %. L'offre commerciale se compose d'environ 400 logements à la fin mars avec ces programmes d'investissement locatif en immobilier géré.

Davantage de programmes neufs dans le SICOVAL

 

Pour ce qui est du territoire du SICOVAL au sud-est de Toulouse, l'Observer enregistre un regain d’alimentation permettant de retrouver des niveaux de mises en vente observés en 2019, mais, dans le même temps, les ventes connaissent la même chute que sur l’aire urbaine toulousaine. Dans le détail, les mises en vente qui avaient diminué l'an dernier à la même période repartent à la hausse avec plus de 160 logements mis sur le marché au début de l'année, soit une hausse de plus de 156 % sur un an.

Le constat est malheureusement le même qu’à l’échelle de l’aire urbaine toulousaine pour les ventes qui chutent massivement en raison du durcissement des conditions de financement : moins de 40 logements vendus, soit 65 % de moins qu’au premier trimestre 2022 et 5 7% de moins qu’au premier trimestre 2021. On compte plus de 32 % de désistement. Du fait de la faible réactivité des ventes et de la très forte alimentation, le stock de logements neufs semble important et se compose de 500 logements, un stock presque 3,5 fois plus élevé que le stock de l'année dernier et qui n’avait jamais été aussi important depuis 2019.

Le prix de vente moyen suit la tendance observée sur l’aire urbaine et la ville-centre : + 9 % en un an, autour de 4 600 euros le mètre carré, hors stationnement, soit 4 900 €/m², stationnement inclus.

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