Pourquoi la France vit-elle un double paradoxe ? Trop de logements... et trop peu adaptés
Face à la crise du logement, l’Atlas d’Icade et OPC jette une lumière crue sur les déséquilibres territoriaux. Un appel urgent à repenser le logement comme levier central d’aménagement face à un paysage en mutation, entre vacance structurelle et zones en surchauffe.
Face à la crise du logement, l’Atlas d’Icade et OPC jette une lumière crue sur les déséquilibres territoriaux. Un appel urgent à repenser le logement comme levier central d’aménagement face à un paysage en mutation, entre vacance structurelle et zones en surchauffe.
Trouvez un logement neuf en 3 clics !
Où cherchez-vous ?
- Pour habiter
- Pour investir
- Terrains
A l'approche des élections municipales, Icade et OPC publient « L'Atlas du logement : quelles dynamiques territoriales en France ? », une analyse inédite de 50 cartes qui éclaire les profondes mutations du parc résidentiel. Entre 2010 et 2021, la France a ainsi gagné 3,8 millions de logements : + 11,5 %, un rythme bien supérieur à la croissance démographique : + 4,3 %, ce qui pourrait s'apparenter à une bonne nouvelle. Pourtant, derrière cette progression, l'attractivité territoriale se redessine : glissement du Nord-Est industriel vers les littoraux, les métropoles, les territoires frontaliers et les villes moyennes.
Gratuit, téléchargez notre guide
“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”
- Les avantages du neuf
- Comment financer un logement neuf
- Achat en VEFA, mode d'emploi
Un outil pour comprendre la France des logements et agir localement
Cet atlas met en lumière la diversité des enjeux : ancienneté du bâti, accessibilité, vacance, pouvoir d'achat, vieillissement, risques climatiques. Autant de données qui invitent à repenser la planification, au moment où la crise du logement se durcit. Comme le rappelle l'ex-ministre du Logement, Valérie Létard : « Nous traversons une grave crise du logement qui impacte le quotidien de nos concitoyens [...] Cet Atlas rappelle l'urgence d'une planification ambitieuse et partagée. »
Dynamiques locales : un paysage de plus en plus contrasté
Si la production de logements progresse, elle reste concentrée. Métropoles, couronnes périurbaines, littoraux et zones d'agrément concentrent les hausses de transactions, portées par la quête d'espace et de prix maîtrisés. En parallèle, 3,4 % du parc privé connaît une vacance de longue durée, notamment dans la « diagonale du vide ». Le parc ancien pèse également sur la transition écologique : 40 % des résidences principales datent d'avant 1970, avec des consommations énergétiques élevées.
Les inégalités territoriales persistent : suroccupation dans les métropoles, vacance structurelle dans les territoires en déclin, pression foncière dans les zones attractives. Le vieillissement renforce encore ces déséquilibres : 1 Français sur 5 a plus de 65 ans, souvent installé dans des territoires déjà fragiles.
L'attractivité résidentielle s'entrechoque désormais avec l'exposition croissante aux risques naturels. Littoraux atlantiques et méditerranéens, vallées fluviales et grandes agglomérations concentrent les sinistres, entre inondations, sécheresses et mouvements de terrain.
Besoin d’un crédit immobilier ?
Comparez gratuitement les offres de plus de 100 banques pour votre projet immobilier
Planifier pour reconstruire une stratégie territoriale du logement
L'Atlas propose donc un socle d'analyse indispensable pour élaborer des réponses différenciées. Pour Olivier Portier, « Pour comprendre le logement, il faut d'abord comprendre les territoires. » Icade partage cette conviction : « Cet Atlas du logement a pour objectif de comprendre et agir localement [...] et proposer un socle pour répondre de façon adaptée à la diversité des besoins », souligne Charles-Emmanuel Kühne.
En révélant les logiques profondes qui structurent les bassins de vie, l'étude appelle à une décentralisation opérationnelle et à une planification plus fine. Condition indispensable pour relancer la production, adapter le bâti ancien, anticiper le vieillissement et orienter les investissements dans les territoires de demain.
Les 6 principaux enseignements de l’Atlas face à la crise du logement
1. Une production immobilière en décalage avec les besoins locaux
Malgré +3,8 millions de logements en dix ans (+11,5 %), la répartition territoriale reste très inégale. Les métropoles, franges périurbaines, littoraux et zones frontalières concentrent l’essentiel de la dynamique, laissant de vastes territoires en retrait.
2. Un parc ancien massif qui freine la transition écologique
Près de 60 % des résidences principales datent d’après 1970, mais 40 % ont plus de 50 ans. Ces logements, souvent énergivores, pèsent sur la facture énergétique des ménages et nécessitent des rénovations ciblées pour réduire leur vulnérabilité.
3. Une vacance persistante malgré la tension résidentielle
8,1 % des logements sont vacants, dont 3,4 % durablement dans le parc privé. Cette vacance structurelle, concentrée dans les territoires en déclin, révèle un parc inadapté ou dégradé alors même que l’accès au logement se tend ailleurs.
4. Des inégalités territoriales qui se creusent
Suroccupation dans les métropoles, rareté du foncier, hausse des prix… Les contrastes s'accentuent tandis que les villes moyennes attirent davantage de ménages en quête de qualité de vie et d’accessibilité.
5. Le vieillissement comme défi majeur
La part des plus de 65 ans a bondi de 16,8 % à 20,8 % en dix ans. Leur concentration dans des territoires déjà fragiles impose d’adapter l’offre en logements : accessibilité, proximité des services, lutte contre la sous-occupation ou la précarité énergétique.
6. Des risques climatiques en forte expansion
Littoraux, vallées fluviales, grandes agglomérations : les zones attractives cumulent désormais les aléas (inondations, sécheresses, mouvements de terrain). L’aménagement doit intégrer ces risques pour éviter une vulnérabilité accrue.
Conclusion : une planification territoriale devenue urgente
L’Atlas montre que les déséquilibres entre offre et demande, vieillissement, mobilités résidentielles et aléas climatiques doivent être abordés conjointement. La réponse passe par une planification plus fine, décentralisée et adaptée aux réalités locales.
