Le nouveau Schéma Directeur de la Région Ile-de-France, nom de code SDRIF-E 2040, veut redessiner l'aménagement du territoire francilien. Adopté en juillet 2025, ce plan stratégique a pour but de transformer l'existant et de rééquilibrer la région autour du Grand Paris Express. Le cabinet Catella vient donc d'analyser les impacts sur le logement neuf à Paris et les perspectives pour les investisseurs.

144 pôles identifiés pour investir autour du Grand Paris Express

L'Ile-de-France fait face à un contexte inédit : 6 millions de mètre carré de bureaux vacants, dont 2 millions neufs, et une baisse d'emploi de - 0,3 % au T1 2025, pour 5,18 millions de salariés. Parallèlement, 43 % des actifs franciliens pratiquent le télétravail régulièrement. L'économie se transforme : + 44 % d'emplois dans la restauration depuis 2006, + 60 % dans les loisirs et + 10 % dans le transport-logistique. Lire également - Quelle commune d'Ile-de-France est la plus bâtisseuse ?
« Dans un contexte de marché dégradé, le SDRIF-E 2040 apporte une vision claire sur 15-20 ans. Il définit les zones prioritaires de développement, encadre la transformation des actifs existants et protège le foncier économique stratégique. Cette lisibilité permet aux investisseurs de repositionner leurs stratégies d'allocation sur des bases stables », souligne Raphaël Amouretti, CEO & Head of Capital Markets Ile-de-France, Catella Property.

Priorité à la transformation des bureaux dès maintenant

La réhabilitation des bureaux devient prioritaire sur la construction neuve. Les communes à forte vacance voient leurs nouvelles constructions limitées. Les opportunités se concentrent sur la transformation de l'existant et sur les 144 pôles identifiés par le SDRIF. Parallèlement, 14 500 hectares de foncier économique sont sanctuarisés et 835 hectares dédiés à l'industrie et à la logistique, alors que 400 hectares d'activités ont disparu entre 2012 et 2021, transformés principalement en logements neufs.

Le Grand Paris Express, moteur d'une région multipolaire

Le coeur du SDRIF-E 2040 est la création d'une Ile-de-France multipolaire, moins centrée sur Paris. Les 144 pôles répartis autour des gares du Grand Paris Express devront permettre de développer logements neufs, bureaux, commerces et services de proximité, avec pour objectifs :
-    Développer l'emploi dans les communes résidentielles,
-    Renforcer l'offre de logements dans les territoires tertiaires,
-    Réduire les trajets domicile-travail.
Dans l'hypercentre, soit Paris et 15 communes denses, l'accent est mis sur la rénovation de l'existant ; quand 277 communes de la Couronne comme Chessy, Argenteuil, Saint-Quentin, Massy, Créteil... concentreront leur développement économique autour des gares, avec adaptation des règles d'urbanisme prévue d'ici 2028. Lire aussi - Ligne 18 du Grand Paris Express : un potentiel d'avenir pour investir dans le neuf ?
« Le SDRIF précédent a permis de réduire de 50 % l'artificialisation en Ile-de-France, et c'est à cette période qu'on a atteint 70 000 logements par an en 2019. Quand il y a une vision et une planification intelligente, cela libère des énergies plutôt que d'entraver la réalité économique », conclut Stephan de Faÿ, Directeur Général de Grand Paris Aménagement.