De 6,8 € à plus de 24 € le m², les loyers privés affichent des disparités record, selon l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement, ANIL, qui publie la sixième édition de son étude de référence « Les loyers du parc privé en France », fondée sur les données des Observatoires locaux des loyers, OLL. Ce réseau, lancé en 2013 par le ministère du Logement, couvre désormais 37 observatoires et 67 agglomérations, soit plus de la moitié du parc locatif privé.
La dernière étude en date se concentre à nouveau sur les appartements de trois pièces, les plus loués en France, et met en lumière une réalité persistante : des écarts territoriaux massifs et une progression généralisée des loyers.

Des loyers au m² qui varient du simple au triple

Les disparités restent spectaculaires. Les loyers, hors charges, des T3 oscillent entre 6,8 €/m² et 24,1 €/m² selon les agglomérations. L'agglomération parisienne demeure la plus tendue : à Paris, le loyer atteint 24,2 €/m², contre 15,9 €/m² dans le reste de l'aire urbaine.
D'autres grandes métropoles comme Lyon, Montpellier ou Marseille affichent également des niveaux élevés. Les tensions sont aussi marquées sur les littoraux et dans les zones transfrontalières, notamment à Annecy, Annemasse, Thonon-les-Bains ou Nice.
A l'inverse, les loyers les plus bas, à moins de 9 €/m², se situent dans des territoires à faible tension comme Montbéliard, Châteauroux ou Alençon. Parcourir davantage - Comment fixer le loyer d'un investissement immobilier ?

Des hausses comprises entre + 1 % et + 6 %, proches de l'IRL

Entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2024, les loyers ont progressé de + 1 % à + 6 % selon les villes. Ces taux restent relativement centrés autour de l'Indice de référence des loyers, IRL, établi à + 3,5 % en moyenne sur la période.
L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire peut appliquer en cours de bail. En zones tendues, il encadre aussi les loyers en cas de relocation. Cette régulation explique en partie pourquoi, sur le long terme, les loyers progressent à un rythme comparable à celui des revenus des ménages.
Fait notable : les hausses les plus fortes ne concernent pas uniquement les grandes métropoles. Certaines villes attractives sur le plan résidentiel ou touristique : comme Biarritz ou Vannes, enregistrent des progressions supérieures à la moyenne. Mais des marchés moins tendus, tels que Alès ou Mâcon, sont aussi concernés, ce qui traduit un repli des marchés les plus accessibles. En complément - Réajustement du loyer et charges : peut-on augmenter les charges locatives en cours de bail ?

Locatif privé vs social : une complémentarité tout relative

L'étude révèle également une tension structurelle entre parc privé et parc social. Dans un cas sur deux, les loyers les plus bas du privé, 1er décile, restent supérieurs aux loyers les plus élevés du social, 9e décile. Dans un quart des cas, la situation s'inverse, montrant davantage un rapport de concurrence que de complémentarité entre les deux segments.
Alors que le marché de la vente s'est largement déconnecté des revenus depuis les années 2000, le locatif privé demeure, lui, fortement régulé. Mais les inégalités d'accès au logement persistent, notamment dans les territoires les plus dynamiques.