Alors que le gouvernement affiche son ambition de relancer durablement la construction de logements, Xerfi estime que le secteur entre dans une phase de redressement... mais sous fortes contraintes. Lauric Berthier, directeur d'études et spécialiste des marchés du BTP et de l'immobilier chez Xerfi, détaille les raisons de cet optimisme mesuré.

- Pourquoi avoir intitulé votre dernière étude « Un redressement sous contrainte » ? Quelles sont ces contraintes ?

Lauric Berthier : « Cela dépend des segments. Sur le logement, nous sommes plutôt optimistes pour les prochaines années. En revanche, nous sommes plus inquiets sur la construction non résidentielle et sur la rénovation du logement. Les contraintes concernent surtout ces marchés, même si le logement n'y échappe pas. Il y a d'abord la remontée, déjà engagée, des taux d'intérêt, mais aussi celle des coûts de construction. S'y ajoutent des facteurs plus structurels : la rétention du foncier, les effets du Zéro Artificialisation Nette, ZAN ou encore les difficultés d'accès au foncier. »

- Vous estimez que les pouvoirs publics mettent fin à plusieurs années de désengagement. Y voyez-vous une véritable prise de conscience ?

 

« Oui. Je pense qu'ils étaient déjà conscients des difficultés, mais ils sont désormais obligés de réagir. Le marché locatif est complètement bloqué et, dans le même temps, les ménages n'ont plus les moyens d'acheter pour se loger. Il fallait donc apporter une réponse.
Aujourd'hui, il y a une action publique. Sera-t-elle suffisante ? Je ne sais pas. Mais les pouvoirs publics sont mobilisés pour intervenir. »

 

- Le plan de relance du logement, loi qui sera examinée et votée à l'automne, peut-il réellement inverser la tendance ?

« Tout dépend de l'objectif poursuivi. Si l'on parle de relancer la construction, oui, ce plan peut enclencher une véritable dynamique pour les prochaines années. En revanche, s'il s'agit d'atteindre l'objectif de 400 000 logements construits par an, notre réponse est non. Nous n'avons tout simplement pas délivré suffisamment de permis de construire ces dernières années pour atteindre dès 2026 ce niveau.

 

« Le mouvement de fond est positif, mais l'objectif de 400 000 logements semble trop élevé »

 

Même avec une forte accélération, nous ne parviendrions pas à dépasser 350 000 mises en chantier dès 2026. Maintenir ensuite un rythme de 400 000 logements pendant plusieurs années paraît très compliqué compte tenu des contraintes : hausse des coûts de construction, pouvoir d'achat sous pression et fortes incertitudes économiques. »

 

- Pourtant, vos prévisions restent relativement optimistes...

 

« Nos prévisions tablent sur une montée en puissance progressive : environ 320 000 mises en chantier en 2027, puis 350 000 en 2028, avant d'atteindre 365 000 logements en 2030. Les taux de croissance paraissent importants parce que le point de départ est très bas. C'est cette dynamique qui explique notre optimisme relatif. »

 

« Sans taux d'intérêt proches de 1 %, il sera difficile de retrouver les volumes d'avant-crise »

 

- Faut-il désormais s'habituer à une activité durablement plus faible dans le logement neuf ? Les niveaux de ventes de 2016 ou d'avant-Covid appartiennent-ils au passé ?

 

« Dans la mesure où nous ne retrouverons probablement jamais des taux d'intérêt proches de 1 %, il faudrait un Etat qui subventionne massivement le secteur pour revenir à ces volumes. Sinon, à moyen terme, il n'y a pas vraiment de raison d'imaginer un retour aux niveaux de ventes que nous avons connus avant la crise. »

 

- Pourtant, en 2016, les taux n'étaient pas aussi faibles qu'ils l'ont été ensuite...

 

« Certes, mais les coûts de construction n'étaient pas les mêmes non plus. Nous n'avions pas la RE2020 avec ses prochains seuils, ni le ZAN. Le contexte réglementaire et économique est aujourd'hui totalement différent. »

 

- Les réglementations environnementales freinent-elles finalement la construction ?

 

« Oui... et non. Les pouvoirs publics sont confrontés à deux impératifs. D'un côté, il faut répondre aux enjeux environnementaux, améliorer la performance énergétique des bâtiments et préserver le foncier. De l'autre, il faut construire davantage. Toute la difficulté consiste à trouver le bon équilibre. »

 

- Votre étude montre aussi que la hausse du chiffre d'affaires du BTP provient davantage des coûts que d'une hausse réelle de l'activité. Est-ce préoccupant ?

« Oui, si l'on considère l'ensemble du BTP. En 2026 notamment, la progression du chiffre d'affaires reflète davantage l'évolution des prix que celle des volumes. Selon les segments, les situations diffèrent, mais globalement le volume d'activité progresse peu. »

 

- Quels sont malgré tout les principaux moteurs de la reprise du logement neuf ?

 

« Le premier moteur est clairement lié aux mesures prises par les pouvoirs publics. Il y a notamment le dispositif Jeanbrun, ainsi que les moyens supplémentaires accordés au logement social, notamment pour compenser la réduction de loyer de solidarité (RLS). Cela permettra aux bailleurs sociaux de retrouver davantage de capacités d'investissement dans la construction et la rénovation de leur parc. Environ 24 milliards d'euros ont été mobilisés pour les bailleurs sociaux. C'est considérable et cela devrait générer un volume important de mises en chantier.

 

« Le PTZ et le soutien au logement social constituent les principaux moteurs de la reprise »

Du côté des particuliers, l'élargissement du PTZ, désormais accessible à la maison individuelle et sur l'ensemble du territoire, a déjà permis une nette remontée des ventes de maisons individuelles depuis plusieurs mois. C'est un signal positif. »

 

- A l'inverse, quels restent les principaux sujets d'inquiétude ? La loi Jeanbrun qui ne trouve pas son public par exemple ?

 

« Le dispositif Jeanbrun ne produira pas les mêmes volumes que le Pinel en effet. Par ailleurs, le contexte économique demeure difficile. Les coûts de construction continuent d'augmenter, les promoteurs comme les bailleurs sociaux peinent à équilibrer leurs opérations, le foncier reste difficile à trouver et certaines municipalités demeurent peu favorables à la construction. Toutes ces difficultés s'additionnent et créent plusieurs niveaux de blocage. »

 

- Malgré l'effondrement des ventes, relativement peu de promoteurs ont disparu. Comment expliquez-vous cette résistance ?

« Les grands groupes ont effectivement engagé d'importants plans sociaux. Chez les petits promoteurs, il y a eu de nombreuses faillites, mais elles sont beaucoup moins visibles médiatiquement. Beaucoup réalisant seulement quelques opérations par an.
Par ailleurs, plusieurs acteurs ont réussi à diversifier leur activité vers la transformation de bureaux, le recyclage urbain ou la rénovation. Les ventes en bloc ont également apporté un soutien, tout comme certains marchés spécifiques, notamment les résidences services. Ces activités leur ont permis d'absorber une partie du choc. »

 

- Quelle conclusion retenez-vous de cette étude concernant le logement neuf ?

« Le plan présenté est ambitieux et s'accompagne de moyens importants. Il faut le reconnaître. A nos yeux, c'est surtout l'objectif affiché qui paraît trop élevé. Il reste perfectible. En revanche, le mouvement de fond est positif. Malgré des finances publiques très contraintes, il existe une véritable volonté de redresser la situation, de relancer le marché locatif, de soutenir la construction et, plus largement, de permettre au secteur du bâtiment de retrouver une dynamique. »