Malgré quelques signaux encourageants, le marché de l'immobilier neuf reste profondément fragilisé à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône. Si quelques indicateurs retrouvent des couleurs, la production de logements à Marseille continue de s'enfoncer, limitant toute perspective de véritable redémarrage.

C'est le principal enseignement du dernier bilan de l'Observatoire immobilier de Provence, OIP, désormais présidé pour deux ans par Cyril Sauvat, également président de la Fédération du BTP des Bouches-du-Rhône. Le nouveau président résume la situation en une formule : « Quelques lueurs percent (...). Mais ne nous y trompons pas, ces frémissements ne font pas un redressement. »

Des mises en vente de logements neufs historiquement faibles à Marseille et dans le département

Le principal sujet d'inquiétude reste l'offre. En 2025, les mises en vente de logements neufs destinés au marché de détail sont tombées sous le seuil des 1 000 logements (hors ventes en bloc), soit un volume trois fois inférieur à celui observé en 2022. Marseille concentre à elle seule 35 % de ces commercialisations, tandis que l'immobilier neuf à Aix-en-Provence enregistre quasiment une année blanche en matière de nouvelles opérations.
Pour Arnaud Bastide, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Provence, cette situation traduit un blocage durable. Les nouveaux programmes se raréfient et les permis de construire déjà obtenus sont de plus en plus difficiles à concrétiser.
Les ventes aux particuliers poursuivent également leur recul, avec une baisse de 33 %. Les ventes en bloc, principalement destinées aux bailleurs sociaux et investisseurs institutionnels, évitent une dégradation encore plus marquée du marché en représentant près de la moitié des réservations.

Pourquoi les prix de l'immobilier neuf à Marseille ne baissent-ils pas ?

Malgré l'effondrement de l'activité commerciale, les prix résistent. La faiblesse persistante de l'offre maintient une forte tension sur le marché.
Les prix moyens de l'immobilier neuf s'établissent à :
-    Bouches-du-Rhône : 5 313 €/m²
-    Métropole Aix-Marseille-Provence : 5 335 €/m²
-    Marseille : 5 378 €/m²
-    Aix-en-Provence : 6 440 €/m²
Cette rareté des logements disponibles continue donc d'alimenter des niveaux de prix élevés, alors même que le nombre d'acquéreurs diminue. Suivre l'évolution des prix des appartements neufs à Marseille

Quelques indicateurs dans la construction de la cité phocéenne repassent au vert

Tout n'est toutefois pas négatif. Les agréments de logements sociaux progressent fortement, avec près de 4 700 logements autorisés, soit une hausse de 42,75 %. La maison individuelle retrouve également une dynamique positive en PACA et en Corse : + 28,8 %. Autre signe encourageant : après plusieurs mois de difficultés, le secteur du BTP semble amorcer une stabilisation.
Pour autant, ces améliorations restent insuffisantes face aux besoins du territoire. L'OIP rappelle que la production de logements sociaux devrait être doublée pour répondre aux objectifs de la loi SRU et souligne les conséquences économiques de la crise : recul de l'emploi et de l'intérim dans le bâtiment, carnets de commandes encore peu remplis et tensions persistantes sur le marché locatif.
Dans ce contexte, l'observatoire appelle à une mobilisation des acteurs publics et privés afin de relancer durablement la construction. Comme le souligne Cyril Sauvat : « Le logement est une chaîne, et quand un maillon faiblit, c'est l'ensemble qui souffre. »