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Mise à jour le 14/06/2019
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IRL : tout savoir de l’Indice de Référence des Loyers
Encadrement des loyers à la relocation ou lors du renouvellement triennal, revalorisation annuelle des loyers, l’IRL, Indice de Référence des Loyers est l'outil incontournable pour indexer les loyers sur le coût de la vie pour amortir son investissement locatif. Explications.
L’IRL, Indice de Référence des Loyers, est un outil indispensable pour revaloriser les loyers d'un investissement immobilier neuf ou ancien.
Qu’est-ce que l’Indice de Référence des Loyers, IRL ?
Depuis 2008 et la loi sur le pouvoir d’achat, le nouvel indice de référence des loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Il est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre de 1998.
L’IRL constitue donc la référence pour la révision des loyers en cours de bail, des locaux d'habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989 et pour les locaux meublés soumis à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
Dans la pratique, la variation annuelle de l’IRL constitue une limite à la révision du loyer que le bailleur ne peut pas dépasser.
La révision annuelle et traditionnelle du montant des loyers
Traditionnellement,
l’IRL permet de revaloriser annuellement le montant des loyers. Le loyer d'un local à usage d'habitation peut donc être révisé chaque année sur l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de bail ou, à défaut, à la date anniversaire de ce bail.
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L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’Insee.
Quelle date ? Exemple pour un bail signé le 1er mars 2019, l'indice du 4ème trimestre de l'année précédente sera utilisé chaque année pour calculer la révision du loyer.
Pour info :
- Attention, en cas d’absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
- La clause de révision prend généralement pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur. Pour éviter tout litige, il est prudent d’indiquer l’actuel taux de l’IRL dans le bail.
IRL et encadrement des loyers
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi Elan sur l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique prévoit qu'un dispositif spécifique d'encadrement des loyers puisse être mis en place dans certaines zones entre deux locataires.
À Paris, il doit s'appliquer à chaque bail signé à partir du 1er juillet 2019. Le propriétaire bailleur sera alors tenu de respecter un loyer de référence, fixé en fonction du type du logement, de la localisation et de l'année de construction de l'immeuble.
Comment réviser un loyer ?
Exemple : entre deux locataires, pour un nouveau bail de location signé le 1er août 2019 avec un précédent loyer mensuel de 600 €, la hausse doit suivre l’IRL. Le trimestre à prendre en compte (à défaut de clause particulière) est le dernier trimestre connu à la date de signature du bail, soit le deuxième trimestre 2019.
Au deuxième trimestre 2019, si l’IRL a augmenté de 2.20 % sur un : la hausse sera de maximum 13.20 €, soit 613.20 €, pour le nouveau loyer à appliquer.
