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Mise à jour le 15/04/2021
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IRL 2021 : tout savoir de l'Indice de Référence des Loyers
Encadrement des loyers à la relocation ou lors du renouvellement triennal, revalorisation annuelle des loyers, l’IRL, Indice de Référence des Loyers est l'outil incontournable pour indexer les loyers sur le coût de la vie pour amortir son investissement locatif. Explications.
L’IRL, Indice de Référence des Loyers, est un outil indispensable pour revaloriser les loyers d'un investissement immobilier neuf ou ancien. Cet indice publié chaque trimestre par l’Insee permet de calculer les hausses de loyers maximales en cours de bail. Voici comment calculer une augmentation de loyer avec l’IRL en 2021.
Qu’est-ce que l’Indice de Référence des Loyers, IRL ?
Depuis 2008 et la loi sur le pouvoir d’achat, le nouvel Indice de Référence des Loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Il est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre de 1998.
L’IRL constitue donc la référence pour la révision des loyers en cours de bail, des locaux d'habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989 et pour les locaux meublés soumis à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
Dans la pratique, la variation annuelle de l’IRL constitue une limite à la révision du loyer que le propriétaire-bailleur ne peut pas dépasser.
Comment réviser le montant des loyers en 2021 ?
Traditionnellement, l’IRL permet de revaloriser annuellement le montant des loyers. Le loyer d'un local à usage d'habitation peut donc être révisé chaque année sur l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de bail ou, à défaut, à la date anniversaire de ce bail.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’Indice de Référence des Loyers publié chaque trimestre par l’Insee.
A quelle date réviser un loyer ? Exemple pour un bail signé le 1er mars 2021, l'indice du 4ème trimestre de l'année précédente sera utilisé chaque année pour calculer la révision du loyer.
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- Attention, en cas d’absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
- La clause de révision prend généralement pour référence le dernier Indice de Référence des Loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur. Pour éviter tout litige, il est prudent d’indiquer l’actuel taux de l’IRL dans le bail.
Ainsi, pour un contrat de location d'un logement d'habitation signé entre le 15 avril et le 15 juillet 2021, la clause d'indexation doit indiquer la valeur de l'indice IRL du 1er trimestre 2020, c'est-à-dire : 130,69.
- L’IRL s'applique pour tous les contrats de bail d'habitation qu’il s’agisse de logements meublés ou non.
La hausse des loyers avec l'IRL est-elle automatique ?
La hausse des loyers avec l'IRL n'est pas automatique. Il est d'ailleurs souhaitable pour le bailleur d'informer son locataire de l'intention d'appliquer la révision annuelle des loyers par lettre recommandée. Si le bailleur n’a pas procédé à la revalorisation annuelle du loyer à la date fixée, il peut le faire dans les douze mois de la date anniversaire du contrat, mais sans que cela puisse être rétroactif sur les loyers déjà encaissés. La revalorisation ne s’appliquera alors que sur les mois suivants.
En revanche, depuis 2015 et la loi Alur, si aucune revalorisation annuelle n’a été appliquée, le propriétaire ne peut revenir en arrière sur plusieurs années.
IRL et encadrement des loyers
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi Elan sur l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique prévoit qu'un dispositif spécifique d'encadrement des loyers puisse être mis en place dans certaines zones entre deux locataires.
À Paris, l'encadrement des loyers doit s'appliquer à chaque bail signé à partir du 1er juillet 2019. Un encadrement des loyers à Lille est aussi en vigueur depuis le 1er mars 2020. Le propriétaire bailleur sera alors tenu de respecter un loyer de référence, fixé en fonction du type du logement, de la localisation et de l'année de construction de l'immeuble.
IRL 2021 : comment calculer une augmentation de loyer en 2021 ?
Au dernier trimestre 2020, l'IRL du TM4 2020 était de 130,52, selon les derniers chiffres de l'Insee. En un an, il progresse de 0,20 %, après + 0,46 % au troisième trimestre 2020. Pour établir le nouveau loyer d'un bail signé un 15 janvier 2021, on utilisera l'IRL du quatrième trimestre 2020, soit + 0,20 %. Le loyer augmentera alors de maximum + 0,20 %.
A noter que le propriétaire-bailleur n’est pas obligé d’appliquer cette hausse maximale. Pour conserver son locataire dans le temps ou ne pas le pénaliser, il peut décider d’une revalorisation moindre ou aucune augmentation annuelle de loyer.
IRL 2021
Pour l'heure, on ne connait pas l'Indice de Référence des Loyers 2021 pour l'ensemble des trimestres 2021. Il est remis à jour quatre fois par an par l'Insee. La dernière mise à jour date d'avril 2021, avec l'IRL du premier trimestre 2021.
Voici donc un rappel de l'IRL 2020 :
| IRL 2020 | |||
| TM1 2020 | TM2 2020 | TM3 2020 | TM4 2020 |
| 130,57 | 130,57 | 130,59 | 130,52 |
| IRL 2021 | |||
| TM1 2021 | TM2 2021 | TM3 2021 | TM4 2021 |
| 130,69 | x | x | x |
Comment calculer une augmentation de loyer avec l’IRL ?
Voici un exemple pour calculer le pourcentage d'augmentation d'un loyer. Ainsi, entre deux locataires, pour un nouveau bail de location signé le 1er mai 2020 avec un précédent loyer mensuel de 600 €, la hausse doit suivre l’IRL. Le trimestre à prendre en compte, à défaut de clause particulière, est le dernier trimestre connu à la date de signature du bail, soit le premier trimestre 2019.
Au premier trimestre 2020, si l’IRL a augmenté de à 0,92 % sur un an : la hausse sera de maximum 5,52 €, soit 605,52 €, pour le nouveau loyer à appliquer.
