La défiscalisation immobilière demeure une stratégie prisée pour réduire sa charge fiscale tout en développant son patrimoine. Cette année encore, malgré la fin de la défiscalisation Pinel et dans l'attente de l'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun, nouvelle version du statut du bailleur privé, plusieurs dispositifs permettent aux investisseurs d'optimiser leur fiscalité, en fonction de leurs objectifs et de leur situation. Voici un tour d'horizon des principales options, leurs avantages et leurs conditions.

 

Définition : qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?

 

La défiscalisation immobilière désigne l'ensemble des stratégies permettant à un investisseur de réduire ses impôts en réalisant un investissement dans l'immobilier. Cela peut se faire via des dispositifs légaux tels que le LMNP ou encore le démembrement de propriété. Ces mesures ambitionnent d'encourager l'achat et la location de biens immobiliers dans des zones spécifiques ou sous certaines conditions, grâce à des avantages fiscaux comme des réductions d'impôts ou des exonérations. Trouver de l'immobilier neuf autour de moi

 

Le statut LMNP : l'atout de la location meublée

 

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, LMNP, est un mécanisme phare, réunissant flexibilité et bénéfices fiscaux. Contrairement aux autres dispositifs, il ne repose pas sur une loi spécifique, mais sur un statut juridique.
- Avantages fiscaux :  
  - Le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 30 % à 50 % selon le type de location.  
  - Le régime réel propose de déduire les charges, d'amortir le bien immobilier et les meubles, et même de créer un déficit reportable. Ces avantages peuvent réduire, voire annuler, la base imposable.
- Conditions :  
  - Louer un bien meublé, incluant un équipement minimum (lit, plaques de cuisson...), selon le décret du 31 juillet 2015.  
  - Ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels ou que ceux-ci représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

 

La nue-propriété ou démembrement de propriété

 

Investir en nue-propriété consiste à acheter uniquement les murs d'un bien, tandis que l'usufruit (droit de jouir du bien et de percevoir les loyers) est cédé temporairement à un tiers. Comme le statut de loeur de meublé, il n'y a pas de loi propre régissant ce mécanisme. 

- Avantages financiers : 
 - Décote à l'achat de 30 à 40 % correspondant aux loyers non perçus durant le démembrement.
 - Les impôts locaux, charges et l'IFI sont à la charge de l'usufruitier pendant le démembrement.
 - L'investisseur retrouve la pleine propriété après 10 à 20 ans, avec un bien souvent rénové.

- Conditions : l'investisseur ne perçoit pas de revenus locatifs pendant la durée du démembrement.

 

La loi Denormandie : réhabiliter l'ancien

 

Ce dispositif Denormandie, prolongé jusqu'au 31 décembre 2026, incite à investir dans l'ancien à rénover, notamment dans des zones à forte demande locative.
- Avantages fiscaux : réductions d'impôt progressives selon la durée de location, comme pour l'ancien Pinel : 12 % du montant de l'investissement pour 6 ans de mise en location, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans.
Ces réductions s'appliquent dans la limite de 300 000 € d'investissement et un plafond global de 10 000 € par an.

- Conditions : 
  - Acheter un bien nécessitant une rénovation avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.  
  - Louer à des foyers modestes, dans des zones éligibles.  
  - Respecter des seuils de loyer et améliorer la performance énergétique d'au moins 30 %.

 

Loc'Avantages ou ex-loi Cosse : encourager les loyers abordables

 

Le dispositif Loc'Avantages, anciennement loi Cosse, veut faciliter l'accès au logement en encourageant les loyers inférieurs au marché.
- Avantages fiscaux : réductions d'impôt jusqu'à 65 % selon la localisation du bien et le niveau de loyer pratiqué. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé au revenu global dans la limite de 15 300 €.
- Conditions :  
  - Louer un bien non meublé comme résidence principale.  
  - Signer une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat).  
  - Respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires, pour une durée minimale de 6 ans.  
  - Proposer un logement énergétiquement performant (DPE G et F exclus).

 

La loi Malraux : sauvegarder le patrimoine ancien

 

Ce dispositif Malraux cible les immeubles situés dans des zones à haute valeur patrimoniale, tels que les sites patrimoniaux remarquables.
- Avantages fiscaux : réductions d'impôt : de 22 % en zone AMVAP à 30 % des travaux en secteur sauvegardé.  
Les travaux sont plafonnés à 100 000 € par an, sur une période de 4 ans maximum.
- Conditions :  
  - Rénover l'ensemble d'un immeuble sous la supervision d'un architecte des Bâtiments de France.  
  - Louer le bien en résidence principale pendant 9 ans.

 

La loi Monuments Historiques : préserver les biens d'exception

 

Cette loi s'adresse aux investisseurs prêts à rénover des biens classés ou inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques.
- Avantages fiscaux : déduction de 50 % à 100 % des charges foncières et des travaux, selon l'ouverture du bien à la visite.
- Conditions :  
  - Obtenir une autorisation spécifique pour les travaux et les confier à un architecte des Bâtiments de France.  
  - Conserver le bien au moins 15 ans.

 

Le déficit foncier : optimiser les charges

 

Ce mécanisme de déficit foncier s'applique lorsque les charges déductibles liées à un bien dépassent les revenus locatifs.
- Avantages fiscaux :  
  - Pour une location nue : déduction jusqu'à 10 700 € sur le revenu global.  
  - En LMNP : déficit imputable sur les revenus locatifs pendant 10 ans.
- Conditions : opter pour le régime réel d'imposition.

 

En attendant l'amendement Jeanbrun, nouveau statut du bailleur privé

 

Le dispositif Jeanbrun, intégré au projet de loi de finances 2026, constituera lors de son entrée en vigueur un nouveau levier majeur de défiscalisation pour l'investissement locatif neuf. Contrairement au Pinel, ce nouveau statut du bailleur privé ne repose pas sur une réduction d'impôt, mais sur un mécanisme d'amortissement fiscal, inspiré des logiques d'entreprise.
- Avantages fiscaux :
  - Possibilité d'amortir chaque année une fraction du prix du logement neuf, à hauteur de 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (loyer social) ou 5,5 % (loyer très social), dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an.
  - Le déficit foncier généré par l'amortissement est imputable sur le revenu global, avec un plafond exceptionnel porté à 21 400 € par an jusqu'en 2027, améliorant significativement la rentabilité nette après impôt.
- Conditions : 
  - Acquérir un logement neuf collectif et s'engager à le louer pendant au moins 9 ans, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
  - Exclusion des locations au cercle familial mais absence de zonage géographique, rendant le dispositif applicable sur l'ensemble du territoire.

 

Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ?

 

Avant de vous lancer, votre choix doit s'aligner sur vos objectifs : créer des revenus complémentaires en vue de la retraite, valoriser un patrimoine ancien, ou bien répondre à une vocation sociale. Les options comme le LMNP s'adaptent à une large palette de projets, tandis que les lois Malraux et Monuments Historiques s'adressent aux amateurs de patrimoine fortement imposés. Prenez le temps d'analyser chaque avantage et inconvénient des divers dispositifs et pourquoi faire appel à un professionnel pour maximiser vos avantages fiscaux.