Dans le cas d'un investissement locatif et de la constitution d'un patrimoine immobilier mis en location, il existe une méthode pour annuler tout ou partie des loyers imposables. Il s'agit du mécanisme du déficit foncier. Voici comment calculer son déficit foncier. 

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

L'idée générale du déficit foncier est que les loyers perçus seront annulés par le montant engagé pour les travaux et autres charges locatives. Le principe général du déficit foncier consiste à générer des charges déductibles des revenus locatifs, dans le cadre d'un investissement immobilier, mis en location. Ce dispositif permet de diminuer son niveau d'imposition, dans la limite de 10 700 €. Ce qui reste étant reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En effet, depuis 1993, le déficit foncier est directement déductible du revenu global et n'est pas soumis au plafond des niches fiscales.

L'achat en déficit foncier dans la pratique

Le dispositif de déficit foncier est un avantage fiscal accordé au propriétaire-bailleur d'un logement mis en location lorsque les charges (frais d'entretien, changement d'équipements, intérêts d'emprunts...) sont supérieures aux loyers perçus. L'investisseur peut alors réduire de ses autres revenus ce déficit foncier, ce qui peut permettre de faire diminuer les impôts sur le revenu par exemple.

Ce principe est le plus souvent utilisé dans le cadre de l'achat d'un logement ancien à rénover et pour lesquelles les dépenses engagées pour les travaux seront déduits des revenus fonciers. Cela peut aussi s'appliquer pour acheter un logement neuf.

Comment fonctionne le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

On peut classer en trois catégories les charges imputables pour créer du déficit foncier :

- les frais financiers créés par les intérêts d'emprunt

- les coûts liés à l'exploitation du logement loué

- les charges créées par les travaux dans le logement mis en location

C'est sur cette dernière catégorie de charges : celle créée par les travaux engagés qui permettront de construire davantage de déficit foncier. Lire aussi - Réajustement des loyers et charges : comment faire ?

Quelles sont les charges déductibles et les dépenses éligibles pour créer du déficit foncier ?

- les dépenses de réparation et d'entretien réellement réglées par le propriétaire ;

- les primes d'assurance ou la taxe foncière ; 

- les provisions pour dépenses de la copropriété, supportées par le propriétaire ;

- les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du logement, c'est-à-dire les fameux intérêts d'emprunt... 

- les dépenses d'amélioration, à l'exception des frais correspondant aux travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Exemple : un ravalement de façade, une réfection de toiture, une mise au norme électrique... sont des frais déductibles tandis qu'à l'inverse, le remplacement d'une chaudière ou l'installation d'une cuisine équipée ne sont pas pris en compte. 

En résumé, les dépenses liées aux travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles quand les frais pour agrandir, restructurer ou reconstruire ne le sont pas.

Conseil en + sur ce dispositif : comme l'administration fiscale est très stricte selon la nature des dépenses à déduire ou non, il peut être préférable de bénéficier des conseils d'un expert-comptable spécialisé avant de se lancer dans un programme en déficit foncier et pour établir sa déclaration de revenus fonciers dans le cadre d'un calcul de déficit foncier.

Les particularités du déficit foncier

- les intérêts d'emprunt

Cas particulier : les intérêts d'emprunt et les charges accessoires au crédit immobilier (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) ne sont pas déductibles du revenu global, mais ils sont en revanche déductibles des revenus fonciers, sans plafond.

- location nue pendant trois ans minimum

Exemple : un propriétaire-bailleur qui a effectué cette opération en mars 2021, devra louer le bien nu et de façon continue jusqu'au 31 décembre 2024. 

Info en + : le régime d'imposition en microfoncier ne peut pas permettre de créer un déficit foncier, comme il permet de profiter d'un abattement fixe de 30 % pour couvrir le montant de vos charges. D'ailleurs, dans le cas de lourds travaux, cet abattement ne serait pas suffisant. Il faut donc être imposé sous le régime réel.

Ancien, neuf, SCPI : comment déclarer un déficit foncier ?

Pour simuler un futur déficit foncier, il faut calculer les revenus nets fonciers de l'année fiscale concernée en faisant la somme des revenus locatifs perçus entre le 1er janvier et le 31 décembre, c'est-à-dire le revenu locatif du logement auquel on soustrait les frais, charges et intérêts d'emprunt. Si la somme est négative, le déficit foncier existe bel et bien, il faut donc reporter le chiffre dans la déclaration d'impôts sur le revenu.

Lire aussi -  Acheter pour louer : 10 conseils pour réussir son investissement immobilier

A noter que le déficit foncier est un des dispositifs pertinents de défiscalisation immobilière. Comme il s'agit de bien déclarer et repérer les charges déductibles, il est préférable de se faire assister par des spécialistes.

Quelle est la durée maximale de report d'un déficit foncier ?

La durée maximale de rapport d'un déficit foncier dépend de la nature de vos revenus et des caractéristiques de votre bien immobilier. Chaque année, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus jusqu'à 10 700 € de déficit foncier, sauf si votre bien immobilier est éligible à l'amortissement dit « Périssol », auquel cas le montant déductible s'élève à 15 300 €. Si vous avez un excédent de déficit foncier, vous pouvez le reporter et le déduire pendant une certaine période. Vous pouvez reporter cet excédent durant six ans sur l'ensemble de vos revenus, ce qui signifie qu'il pourra être déduit de vos revenus globaux. De plus, vous avez la possibilité de reporter cet excédent pendant dix ans sur vos seuls revenus fonciers, ce qui vous permettra de déduire facilement de vos revenus issus de vos biens immobiliers. Ainsi, selon la nature de vos revenus et les caractéristiques de votre bien immobilier, vous pourrez bénéficier d'un rapport du déficit foncier sur une période maximale de six ou dix ans.

A noter que vos revenus globaux sont la somme de vos revenus fonciers et de vos autres revenus : salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite...

Créer du déficit foncier en bref

En résumé, pour créer un déficit foncier pour les propriétaires-bailleurs en régime réel :
- le montant des charges : travaux doit être supérieur aux recettes : les loyers.
- Le déficit foncier est à notifier dans sa déclaration de revenus et permet de réduire son imposition.
- On ne peut pas déclarer plus de 10 700 € de déficit par an avec ce dispositif. Le surplus peut être reporté sur les prochaines années.

Pour conclure, l'investissement locatif en déficit foncier offre de nombreux avantages pour les propriétaires-bailleurs désireux de réduire leurs impôts. En utilisant ce mécanisme, il est possible de déduire jusqu'à 10 700 € de son revenu global chaque année. Cette déduction permet de diminuer significativement son niveau d'imposition. De plus, le déficit foncier peut être reporté pendant une période maximale de six ans sur l'ensemble des revenus, ou de dix ans sur les seuls revenus fonciers, selon la préférence de l'investisseur.

Pour bénéficier de ces avantages, il est essentiel de respecter les règles et les critères spécifiques liés au déficit foncier, tels que les types de charges déductibles et les dépenses éligibles. Il est donc recommandé de se faire accompagner par des experts comptables spécialisés afin d'optimiser au mieux sa déclaration fiscale et de profiter pleinement des opportunités offertes par l'investissement locatif en déficit foncier.

En somme, l'investissement locatif dans un programme en déficit foncier constitue une stratégie financièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers, leur permettant de constituer un patrimoine locatif tout en bénéficiant d'une réduction significative de leur charge fiscale.