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Mise à jour le 07/06/2019

Investissement locatif : mode d’emploi du déficit foncier

déficit foncier en investissement immobilier
Le déficit foncier peut permettre de déduire 10 700 € de son revenu global.

Tags : Investissement immobilier, déficit foncier


Les loyers et autres charges d’un investissement locatif peuvent être en partie ou totalement déduits du revenu global de l'investisseur dans le cadre du déficit foncier. Mode d’emploi pour créer du déficit foncier pour réduire ses impôts.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?


Le principe général du déficit consiste à générer des charges déductibles des revenus fonciers, dans le cadre d’un investissement immobilier, mis en location. Ce déficit foncier permet de diminuer son niveau d'imposition, dans la limite de 10 700 €. Ce qui reste étant reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En effet, depuis 1993, le déficit foncier est directement déductible du revenu global et n’est pas soumis au plafond des niches fiscales.

Le déficit foncier dans la pratique


Le déficit foncier est un avantage fiscal accordé au propriétaire-bailleur d'un logement mis en location lorsque les charges (frais d'entretien, changement d'équipements, intérêts d'emprunts...) sont supérieures aux loyers perçus. L’investisseur peut alors réduire de ses autres revenus ce déficit foncier, ce qui peut permettre de faire diminuer les impôts sur le revenu par exemple. 

Quelles sont les charges déductibles pour créer du déficit foncier ?


Les charges de l’investisseur déductibles comprennent notamment :
-  les dépenses de réparation et d’entretien réellement réglées par le propriétaire ;
- les primes d’assurance ou la taxe foncière ; 
- les provisions pour dépenses de la copropriété, supportées par le propriétaire ;
- les dépenses d’amélioration, à l’exception des frais correspondant aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, comme le remplacement d’une chaudière ou l’installation d’une cuisine équipée ;
- les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du logement, les fameux d'intérêts d'emprunt… 

Les particularités du déficit foncier


- les intérêts d’emprunt
Cas particulier : les intérêts d’emprunt et les charges accessoires au crédit immobilier (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) ne sont pas déductibles du revenu global, mais ils sont en revanche déductibles des revenus fonciers.
- location nue pendant trois ans minimum
Lorsqu'un déficit foncier a été déduit du revenu global, le bien doit continuer à être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit cette déduction. L'imputation sera également remise en cause en cas de passage d’une location nue à une location meublée.
Exemple : un propriétaire-bailleur qui a effectué cette opération en mars 2019, devra louer le bien nu et de façon continue jusqu'au 31 décembre 2022. 

Comment déclarer un déficit foncier ?


Pour simuler un futur déficit foncier, il faut calculer les revenus nets fonciers de l'année fiscale concernée en faisant la somme des revenus locatifs perçus entre le 1er janvier et le 31 décembre, c’est-à-dire le revenu locatif du logement auquel on soustrait les frais, charges et intérêts d'emprunt. Si la somme est négative, le déficit foncier existe bel et bien, il faut donc reporter le chiffre dans la déclaration d’impôts sur le revenu.

Lire aussi -  Acheter pour louer : 10 conseils pour réussir son investissement immobilier
Par Céline Coletto

Simulation d’un déficit foncier en logement neuf 


L’achat d’un logement neuf pour investir génère 7 000 € d’intérêt d’emprunt et 2 000 € de frais de gestion et de taxe foncière par an, soit 9 000 € au total pour un loyer annuel de 6 000 €. Le déficit de l’année est donc de 3 000 €, dont 1 000 € d’intérêt d’emprunt. L’investisseur pourra déduire 2 000 € de son revenu global et le solde issu des intérêts d’emprunt de 1 000 € sera lui imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

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