Acquérir un bien immobilier sans apport personnel est une pratique plus répandue qu'on ne le pense. En effet, plus de la moitié des investisseurs financent leur projet locatif sans mobiliser leur épargne. Mais comment obtenir un prêt à 110 % et convaincre les banques ? Quels sont les atouts de cette stratégie ? Décryptage.

 

Investissement immobilier sans apport : comment faire ?

 

L'investissement locatif sans apport consiste à financer l'intégralité de l'achat, y compris les frais annexes comme les droits de mutation, dits « frais de notaire », grâce à un crédit immobilier. Cela signifie que l'investisseur ne mobilise pas ses économies et emprunte la totalité du montant nécessaire. Si les banques privilégient les emprunteurs avec apport, elles acceptent néanmoins des dossiers solides. L'immobilier neuf, avec ses frais de notaire réduits (3 % contre 8 % dans l'ancien), facilite encore plus l'obtention d'un prêt à 110 %.

 

Les avantages de l'investissement locatif ou comment acheter pour louer ?

 

Acheter pour louer présente plusieurs atouts :
-    Des revenus réguliers : les loyers perçus permettent de couvrir tout ou partie des mensualités du prêt, en plus d'offrir une source complémentaire de revenus.
-    Une valorisation du patrimoine : à long terme, l'immobilier prend généralement de la valeur, offrant une potentielle plus-value en cas de revente.
-    Des avantages fiscaux : selon le régime choisi (déficit foncier, LMNP/LMP.), il est possible de déduire des charges et amortissements, réduisant ainsi l'imposition sur les revenus locatifs.
-    Une diversification du patrimoine : contrairement aux placements financiers plus volatils, l'immobilier reste une valeur refuge.

 

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

 

Pour convaincre une banque, l'emprunteur doit soigner son dossier de prêt :
- Un compte bancaire irréprochable : pas de découvert sur les trois derniers mois, une gestion saine des finances et, idéalement, une capacité d'épargne avérée.
- Un projet d'investissement solide : un logement bien situé, avec une bonne rentabilité locative et un marché porteur, rassurera les établissements prêteurs.
- Un profil emprunteur stable : emprunter avec un CDI, des revenus suffisants et un taux d'endettement maîtrisé (les mensualités ne doivent pas excéder un tiers des revenus).
Opter pour un bien déjà loué peut également être un argument de poids, puisque la banque pourra s'appuyer sur des loyers existants pour évaluer la viabilité du projet.

 

L'effet de levier du crédit : un atout majeur

 

L'un des principaux avantages d'investir sans apport est l'effet de levier du crédit. Si le rendement locatif est supérieur au taux d'intérêt du prêt, la rentabilité de l'investissement est optimisée. En outre, en cas d'imposition au réel, les intérêts d'emprunt et l'assurance-emprunteur sont déductibles des revenus fonciers, créant ainsi un avantage fiscal supplémentaire.

 

Quelles solutions pour investir sans apport ?

 

Plusieurs solutions permettent de financer un investissement locatif sans mobiliser d'épargne comme le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui présente des avantages fiscaux en permettant la déduction des charges et amortissements, l'achat via une SCI (Société Civile Immobilière). En effet, les banques sont souvent plus enclines à financer des parts de SCI sans apport. Enfin, faire appel à un courtier permet de comparer les offres bancaires et d'optimiser les conditions du prêt.

 

Investir sans apport en 2025 : une stratégie toujours viable ?

 

Avec l'inflation et la hausse des taux d'intérêt, les banques se montrent plus exigeantes sur les dossiers sans apport. Toutefois, l'immobilier reste une valeur refuge, et ceux qui empruntent aujourd'hui pourront bénéficier de la revalorisation de leur bien à long terme. Ainsi, bien préparé, l'investissement locatif sans apport demeure une stratégie pertinente pour se constituer un patrimoine sans immobiliser son épargne. À vous de jouer !