Face à la crise du logement et à l'accession difficile à la propriété dans de nombreuses zones tendues, le Bail Réel Solidaire, BRS, s'impose comme une solution d'avenir. Pour mieux comprendre son impact et son développement, Foncier Solidaire France a lancé un observatoire dédié. Son objectif : apporter des données précises sur la production de logements en BRS, leur localisation, leur prix et le profil des ménages qui en bénéficient. Décryptage d'un dispositif en pleine expansion.

 

Devenir propriétaire à moindre coût !

 

Les derniers chiffres collectés révèlent que 3 223 logements en BRS neufs ont été livrés à fin 2024, soit 86 % de la production totale. Par ailleurs, 19 484 logements neufs en Bail Réel Solidaire sont actuellement en projet, représentant 95 % de la future production. À terme, le marché devrait atteindre 24 000 logements en BRS, avec une augmentation de 8 000 unités en un an seulement.
L'année 2024 a vu la livraison de 1 403 logements en BRS, tandis que 3 400 unités sont actuellement en commercialisation pour 2025. Le marché bénéficie d'une visibilité à trois ans, ce qui correspond aux délais classiques de l'immobilier neuf.
À ce jour, 33 Organismes de Foncier Solidaire, OFS, ont déjà livré des logements dans neuf régions françaises. D'ici 2028, leur nombre devrait grimper à 61, répartis sur 13 régions. Cette montée en puissance du dispositif traduit l'engagement des acteurs locaux pour faciliter l'accession sociale à la propriété.

 

Une répartition géographique majoritairement en zones tendues

 

L'analyse des territoires montre que la majorité des logements en BRS sont construits dans des zones tendues (A, A bis et B1). Cette tendance se confirme pour les projets en cours, avec une hausse notable des développements en zone B1.

Par ailleurs, la production de BRS est largement concentrée dans les communes respectant la loi SRU, qui impose un quota de logements sociaux. Cependant, une progression est observée dans les communes non soumises à cette loi : la part des BRS en projet y atteint désormais 22 %, contre 78 % dans les communes SRU. En revanche, les communes carencées au titre de la loi SRU ne sont pas surreprésentées. 

 

Une offre axée sur le logement collectif et les petites surfaces

 

Les programmes en BRS privilégient les logements collectifs, qui représentent 85 % des projets. La majorité des appartements sont de taille intermédiaire, principalement des T2 et T3. La tendance à la hausse des trois-pièces est d'ailleurs notable : ils représenteront 48 % des logements en projet dans les prochaines années.

Les prix des logements en BRS et les redevances en augmentation

 

L'un des atouts majeurs du BRS réside dans son prix attractif. Actuellement, le prix moyen des logements déjà livrés s'élève à 2 569 €/m². Toutefois, les programmes en projet affichent une hausse significative, avec un prix moyen estimé à 3 101 €/m². Cette augmentation s'explique par la conjoncture économique et l'évolution des valeurs foncières et immobilières.
Concernant la redevance versée par les acquéreurs aux OFS pour l'occupation du terrain, celle-ci s'établit actuellement en moyenne à 1,12 €/m². Elle devrait tout de même progresser à 1,31 €/m² dans les années à venir.

 

Une implication croissante des promoteurs privés

 

Jusqu'à présent, les organismes de logements sociaux ont été les principaux maîtres d'ouvrage des programmes en BRS. Toutefois, la participation des promoteurs privés ne cesse de croître. À l'horizon 2028, ils devraient représenter 30 % des projets en BRS, auxquels il faut ajouter 9 % de projets en copromotion entre acteurs privés et sociaux. Leur rôle se renforce également dans la commercialisation des logements, avec une part qui atteindra 20 % des BRS en projet.
Côté foncier, les aménageurs publics dominent encore largement le marché (31 % des projets), suivis par les collectivités locales (14 %) et les Établissements Publics Fonciers (EPF) (5 %). Là encore, la part des promoteurs privés dans la fourniture de terrains connaît une forte progression : ils représentaient 17 % des logements livrés et devraient atteindre 26 % des projets en cours.

 

Conditions de ressources : qui peut acheter en BRS ? Quel est le profil des acquéreurs ?

 

Le BRS s'adresse avant tout aux ménages aux revenus modestes, souvent bien en dessous des plafonds du Prêt Social Location-Accession, PSLA, ce qui confirme l'intérêt de ce dispositif pour soutenir l'accession à la propriété des ménages modestes, voire très modestes. L'observatoire révèle aussi que 45 % des logements livrés ont été acquis par des personnes seules et 24 % par des couples.
Le Bail Réel Solidaire apparaît donc comme une solution efficace pour favoriser l'accession à la propriété dans les zones où l'immobilier est hors de portée pour de nombreux ménages. Son essor est indéniable, avec une production en forte hausse et une diversification des acteurs impliqués.
Attention toutefois, le dispositif va devoir faire face à plusieurs défis, notamment la hausse des prix et des redevances, les cas de reventes, ainsi que la nécessité d'un engagement renforcé des collectivités locales et des promoteurs privés. De quoi faire du BRS, un modèle incontournable de l'accession sociale à la propriété en France.