« Changer les règles du jeu » afin de simplifier les changements d'usage dans les documents d'urbanisme et « trouver de bonnes pratiques », voilà l'ambition de la ministre du Logement, Valérie Létard en matière de transformation de bureaux en logements neufs. Ce sont ses mots sur France Info ce jeudi matin avant une visite ministérielle sur le terrain en région parisienne, sur le chantier d'un projet innovant à Rueil-Malmaison.
Face à la vacance croissante des bureaux en France, notamment en Ile-de-France, Valérie Létard a profité de cette visite pour annoncer un plan d'actions pour faciliter leur transformation en logements. L'objectif est clair : simplifier les règles d'urbanisme, expérimenter de nouvelles solutions et accompagner les territoires afin d'optimiser l'usage des surfaces construites et répondre à la crise du logement.

Un potentiel inexploité face à une demande pressante : 70 000 logements neufs à la clé

La France dispose d'un parc de bureaux considérable, notamment en Ile-de-France, où il est passé de 20 à 42 millions de mètres carrés en un demi-siècle. Sauf qu'avec l'essor du télétravail, l'évolution des modes de travail et le ralentissement de la croissance des emplois tertiaires, une partie importante de ces bureaux est désormais inoccupée. Actuellement, plus de 5 millions de mètres carrés de bureaux sont vacants en Ile-de-France, soit près de 15 % du parc.
Ce qui en fait une opportunité pour créer du logement. Le gouvernement estime que jusqu'à 25 000 logements pourraient être créés à court ou moyen terme, avec un objectif de 70 000 à long terme.

Des mesures incitatives pour accélérer la transformation

Pour encourager cette reconversion, plusieurs dispositifs ont déjà été intégrés à la loi de finances 2025 :
-    Exonération de la taxe sur les bureaux : les propriétaires transformant leurs bureaux en logements seront dispensés de cette taxe, qui peut atteindre 20 €/m² en Ile-de-France et en PACA.
-    Création d'une taxe d'aménagement spécifique : permettant aux collectivités de bénéficier de ressources financières pour soutenir ces projets.
-    Bonus de constructibilité : les mairies pourront accorder jusqu'à 30 % de droits à bâtir supplémentaires pour les opérations de transformation.

Un cadre réglementaire assoupli pour lever les freins au changement d'usage

Pour rendre ces transformations encore plus accessibles, la proposition de loi du député Romain Daubié introduit plusieurs facilités :
-    Assouplissement des règles d'urbanisme : l'autorité compétente pourra autoriser le changement de destination d'un immeuble, même si le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ne le permet pas.
-    Création d'un permis de construire à destination multiple : objectif : faciliter la mixité des usages (logement, commerces, bureaux) dans un même projet.
-    Soutien financier renforcé : 20 millions d'euros sont déjà sanctuarisés pour accompagner ces transformations en 2025.
Par ailleurs, la Banque des territoires et Action Logement ont mis en place un prêt spécifique (PHB 2.0) pour soutenir les bailleurs engagés dans ces projets, avec une enveloppe de 140 millions d'euros.

Une expérimentation inédite en Ile-de-France pour affiner les stratégies

Un projet pilote sera mené en Ile-de-France, sous la direction du préfet Marc Guillaume et avec une attention particulière sur les Hauts-de-Seine. Cette expérimentation a pour but d'accompagner techniquement et financièrement les porteurs de projets, identifier les freins administratifs et financiers, tester des solutions avant une éventuelle généralisation nationale. Un appel à manifestation d'intérêt a été lancé fin mars pour recenser les projets en attente de soutien.

Deux groupes de travail pour optimiser la transition

Deux groupes de travail nationaux sont aussi constitués. L'un sur le financement de la transformation, dirigé par Xavier Lépine et Nadia Bouyer, pour identifier de nouveaux modèles économiques et incitations financières. L'autre sur la simplification des normes, mené par Laurent Girometti, Roland Cubin et Julien Antoine, pour lever les obstacles réglementaires (incendie, acoustique, accessibilité...). Leurs conclusions seront présentées en juillet 2025.
Au-delà des incitations financières et réglementaires, le ministère estime que la réussite de ce plan repose sur une mobilisation locale forte. D'où la création de comités locaux, inspirés des modèles des Champs-Élysées et de La Défense, pour coordonner les transformations urbaines et une mission dédiée à l'avenir de La Défense, confiée à un groupe d'experts, afin de redéfinir les usages de ce quartier emblématique.
Ainsi, avec près de 9 millions de mètres carrés de bureaux vacants en France, cette stratégie de transformation constitue une réponse pragmatique aux enjeux du logement et de la revitalisation urbaine. En conciliant incitations économiques, flexibilité réglementaire et accompagnement local, le gouvernement espère transformer une crise immobilière en opportunité durable pour les territoires.