L'investissement immobilier locatif reste un levier patrimonial majeur pour de nombreux Français. Reste que le marché locatif privé se caractérise par des disparités notables selon les territoires, avec des écarts de loyers allant du simple au triple, d'après l'ANIL. En effet, les dernières données publiées des Observatoires Locaux des Loyers, OLL, permettent de mieux appréhender ces évolutions et d'orienter les choix des investisseurs.

Quel niveau de loyer en France pour un appartement de trois-pièces ?

Ainsi, les loyers des appartements de trois-pièces - bien immobilier le plus fréquemment loué dans le parc privé - affichent de fortes disparités selon les agglomérations françaises, selon la 5e et dernière étude de l'ANIL. En effet, les prix varient dans un rapport de 1 à 3,5, entre 6,9 €/m² dans les zones les plus abordables et 24,1 €/m² à Paris.
Sans surprise, les loyers les plus élevés se situent dans les grandes métropoles et les zones dynamiques, notamment :
-    Paris et sa périphérie : avec 24,1 €/m² intra-muros et 15,4 €/m² pour le reste de l'agglomération.
-    Les Alpes frontalières avec la Suisse : Annemasse (14,2 €/m²) et Annecy (12,8 €/m²) affichent des prix élevés, portés par la proximité de Genève.
-    Le littoral méditerranéen et atlantique : l'attractivité résidentielle et touristique renchérit les loyers, notamment à Nice, Aix-Marseille et sur le littoral varois.
-    Les territoires ultramarins : des niveaux de loyers élevés sont aussi relevés à Pointe-à-Pitre (Guadeloupe) et dans le Nord-Ouest de La Réunion.
À l'inverse, certaines villes moyennes proposent des loyers bien plus accessibles. Ainsi, les agglomérations de Châteauroux, Alençon, Saint-Étienne, Mâcon, Chalon-sur-Saône, Alès et Montauban enregistrent des loyers inférieurs à 8 €/m². Ces territoires, souvent marqués par une moindre tension immobilière et un dynamisme économique modéré, constituent des opportunités intéressantes pour les investisseurs en quête de rentabilité brute élevée.

Hausse ou baisse : comment ont évolué les loyers ces derniers mois ? 

Entre 2021 et 2023, toujours d'après l'enquête de l'ANIL, la progression des loyers s'est révélée relativement contenue dans la majorité des villes étudiées. Cela s'explique en partie par l'encadrement des loyers en vigueur dans certaines zones tendues et par l'application de l'Indice de Référence des Loyers, IRL, fixé à 0,40 % en 2021 et 2,40 % en 2022, soit une augmentation moyenne de 2,8 % sur deux ans.
Là aussi, plusieurs tendances émergent avec des hausses inférieures à l'IRL dans des zones pourtant très tendues : les grandes villes concernées par la Taxe sur les Logements Vacants, TLV, comme Lille, Grenoble, Marseille, Montpellier ou encore Besançon ont vu leurs loyers progresser à un rythme modéré. Dans le même temps, on observe des augmentations légèrement supérieures à l'IRL à Lyon, Nice, Toulouse, Nantes, Bastia et Saint-Denis de La Réunion qui connaissent des hausses plus marquées, bien que restant maîtrisées. Enfin, on note des hausses plus soutenues dans l'Ouest de la France. Dans des villes comme Lorient, Vannes, Saint-Malo, La Roche-sur-Yon et Les Sables d'Olonne, les loyers ont progressé plus rapidement en raison d'une forte attractivité résidentielle et touristique.
Par ailleurs, quelques agglomérations sous TLV affichent une dynamique haussière plus marquée, notamment La Rochelle, Ajaccio et le Pays basque avec la conurbation de Bayonne, Anglet, Biarritz, où la pression immobilière reste forte.

Acheter pour louer : quelles stratégies pour les investisseurs ?

Ces évolutions posent plusieurs questions stratégiques pour les investisseurs immobiliers. Les zones tendues restent attractives en raison de leur forte demande locative, mais les contraintes réglementaires (encadrement des loyers, taxation des logements vacants) peuvent limiter la rentabilité. À l'inverse, les villes moyennes aux loyers plus bas permettent des rendements bruts intéressants, mais nécessitent une analyse approfondie du marché local pour assurer un taux d'occupation optimal et éviter la vacance locative.

Découvrir également - Comment fixer le loyer d'un investissement immobilier ?

Plus que la rentabilité, il faut aussi penser à la revente et la pertinence pour son patrimoine immobilier. Ainsi, dans un contexte où l'évolution des loyers demeure globalement contenue, l'investissement locatif doit être mûrement réfléchi en fonction des perspectives de valorisation à long terme et des particularités de chaque territoire.